沉寂多年的沙坪坝核心区，迎来重磅新作品！

（沙坪坝 图源网络）

这几天，我一个住在沙坪坝的亲戚，特别焦灼

他是老沙区人，一直离不开。

纠结了很多年，想就地换房，却没有合适的。只能一直蜗居在老房子里，痛并快乐着

子女成年，分开居住，住了大半辈子，习惯了核心区生活；

牌友、小面摊、15块理发、开锁配钥匙...应有尽有。

但就是，住的越来越憋屈！可又不想搬去新区！

01

我此前分析过：

以沙坪坝为代表的老牌核心区、中心区，优势十分明显。

那就是资源的沉淀、发展的成熟，以及凌晨1点打完牌随手能打到车的城市灯火

这当然是很多新区花10多年甚至20多年都不能完全比拟的。

但同时，老核心区的缺点，也很明显。

那就是，老了、旧了，很多环节，不太容易满足大家日益提升的、更高品质的生活需求

（沙坪坝 图源网络）

就像住宅，我特地去盘点了一下，以沙坪坝为例，这些年，他的核心区域，居然没有一个高品质改善项目

好吧，退一步！

你知道沙坪坝围绕三峡广场周边5KM范围，这些年，有几个新楼盘？

（统计于安居客）

时间不说远了，近10年的新盘，不光数量稀少，而且很自然的，全面售罄了....

什么原因？

当然是土地因素。

02

面粉这种**基础的生产资料少了，再高明的面包师，也变不出面包啊！

从4月份发布的重庆*轮“两集中”供地看，就更加明显。

实际上，不光是沙坪坝核心区，今年*批次，传统主城九区一共46宗拟出让土地，但是涉及到核心区的：

渝中：0

江北：0

南岸核心区：0

沙坪坝核心区：1（含商业商务停车场的综合用地）

核心区，怎么办？

沙坪坝，怎么办？

单纯从城市战略发展步骤看，重庆实际上在做两件事，来引导上述解决办法。

其一，开拓新区

其二，破旧立新

过去十多年，重庆一直在“扩骨架”，城市要做大，产业要铺开，需要更大的空间，去承载重庆向国际化都市发展的野心；

所以，我们就腾出了很多空间，去外拓

多年来，一路从内环快速路内圈，扩到了绕城高速，也就是俗称的“外环”。

（示意图）

新兴区域，如雨后的笋。

那里土地开发成本相对更低，对于人口疏导，亦作用明显。

拓新区是为了做大，当然，操盘者知道，城市，还要做强。

而做强的方法，就是核心区旧城改造！

（三峡广场 图源网络）

但很明显，核心区旧城改造的成本，很高。

比如我们这半年看到的核心区一些旧改地块上架，观音桥，即便包含大量商业商务的土地，还拍出了14000元/㎡+的楼面价，南坪，同样拍出了14000元/㎡+的楼面价！

（观音桥地块 图源锐理数据）

更关键，核心区旧改，通常会主攻商业商务提档升级；

部分含住宅地块，普遍容积率又不低，3.0以上，通常只能超高层，或者大豪宅伺候...

对于那些离不开核心区，住房面积需求也不太大，几十平就够了，核心主题，只想要个优越环境、较高品质、良好服务新款住宅小区的朋友。

怎么办？

03

*近我看到的一个新项目的做法，其实让我眼前一亮。

我认为可以分享出来，给很多人启发

融创年初在沙坪坝核心区域拿的全新项目，已经亮相，在龙湖金沙天街B馆1楼，开放了城市展厅

我特地去打听了一下，了解完之后，挺震撼。

简单介绍一下项目情况。

融创的这个新项目，叫做「融创寻光江徕」。

首先他的位置，是很典型的核心区域。

作为传统核心区，*的优势，是通勤效率。

从这出发，到江北、渝北、渝中、九龙坡等中心区域，都非常便捷。

（示意图）

到三峡广场，约2KM直线距离，地铁一个站；

到大坪商圈、观音桥，直线距离都大约为7KM；

到高铁西站，约8KM；杨家坪商圈，约9KM。

（示意图）

从卫星图上看，周边发展非常成熟。

成熟配套，全面建成。

这里距离1号线地铁双站点，直线距离约500米左右；

距离磁器口古镇，直线距离约200米；

*、医院、商超，几乎是应有尽有，且全面成熟

而大的沙区核心区范围，更是坐拥着南开*、南开*、树人*、重庆一中、重庆八中、重庆大学等等教育资源；

以及西南医院、新桥医院等优质的医疗资源...

外加歌乐山绿肺作为靠山。

（图片源于沙坪坝区政府官网）

沙坪坝人，怪不得不想搬走！

04

而融创在这里，打造了一个构思非常巧妙的项目。

据说融创内部，也将其定位为今年的战略型新作品

项目综合容积率大约1.5，总体量不大。

但是，融创却计划打造8层高、1梯4户的创新洋房产品！

俨然，这是一个核心区十分罕见的「低密洋房社区」。

单从产品形态上，他把通常只出现在新兴区域的产品，破天荒的搬到了核心区！！

融创在项目上，做了很多创新。

我剧透几点吧。

比如建筑风格，据说会是一种新生代立面！

石材、玻璃元素？

如何设计？

在当今市场流行的外立面下，会有什么创新？

其次，融创给老沙坪坝朋友们，带来了酒店式精装高级入户大堂

漂亮的立面+漂亮的大堂，你可以说，在礼嘉、中央公园、西永可能常见，但是，这是核心区，*的老城区...

还有景观。

核心区，地块都不大，但融创，却精巧的设计出围合式布局？

创新的打造了两个核心中庭景观，外加主次归家入口双景观轴，让精致感、仪式感满满。

作为一个低密的纯洋房社区，融创的产品定位，是三款：建面约77㎡的三房单卫、约88㎡三房双卫、约99㎡的四房。

设计极致，得房率超高，且十分注重功能性空间

一共384套...

好了，你看到一个什么样的项目呢？

是的，融创做了一件事：将原本只会在新兴区出现的极致化、改善类的项目+产品，搬到了核心区，老城区中心地带

并且，在项目规划、园林景观设计、建筑风格用材上，进行了进一步创新。

使之在周边的一种建筑中，脱颖而出、鹤立鸡群

我甚至想起了之前在大坪惊艳重庆的国宾壹号院

但是，这次的定位，明显又和壹号院有差异性。

我会叫他「小户型豪宅」。

国宾壹号院，高举高打，是卡宴；

这里，高举高打，是macan

这样的产品，在沙区，或是整个核心区，是真稀缺。

低密度+新款洋房+中小面积+极致化细节

或许不是贵或者不贵的问题。

而是以前没有（开发较早），未来不容易有（容积率+土地供给），似乎很难买到的问题。

05

我盘点了一下。

沙区中心区域，2017-2021年，含融创这块地，一共供应5宗地（数据来自铭腾机构）。

且规模很小，比如2020年旭辉+华宇拿下的，可建体量仅有1.03万方，还是居住兼容商业商务用地；

不敢想象。

而今年“两集中”出让政策以后，沙区供应的地块，依然集中在西永、土主。

（整理自《重庆市公共资源交易中心国有建设用地使用权公开出让公告》）

重庆当前在大力进行核心区旧改，但是，按照*新的政策，大拆大建，已无可能。

小修小补，也集中于城市界面提质改善。

对于那些老核心区人，真的，很难。

对于但凡有点经济条件的朋友，破旧高层、筒子楼、设计落后、小区找不到停车位，都是困扰多年的焦虑。

但是，像渝中城市更新之后，陆续出现的一些动辄3-6万/㎡的新豪宅，又难以接受。

融创的新项目，实际上，精准的定位了需求人群！

解决了当下一部分人的需求痛点。

06

他解决了核心区就地改善的关键问题。

我这样理解这件事：

其一，产品精准到了区域内*迫切的需求！

成熟核心区居住条件改善，其实一直困扰着很多朋友。

第二，拿豪宅的思路，来做小面积产品。

老牌核心区*实际的需求，是离不开，或是需要把生活效率拉满的小家庭。

他们的核心诉求，是住的有品质！

即：豪宅的思路，但又能不需要多大，满足需求即可。

其三，改善，怎么才舒服？

我看到融创的创新，不是做传统意义的核心区大豪宅，而是通过设计、配置、场景演绎、服务的极致化来达成。

“比黄金珍贵”的核心区改善住宅。

融创，是一次有突破的创新。

而他，会引领重庆改善的风潮吗？

-END-

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