全国空置房1.2亿套，房价下跌的底线在哪？其实……

全国到底有多少空置房屋？

国家层面从来没有公布答案，但是我们通过之前这些年新建商品房数量、全国城镇居民住房拥有率和权威机构已经调查估算的房屋空置率，或可以大致推断出结果。

据房价大数据平台统计估算，1978-2018年中国城镇商品房住宅存量从不到14亿平增至290亿平，城镇商品住房套数从约3100万套增至3.15亿套，如果把全国各类的公租房、小产权房等全部计算在内，全国住房总量至少有5.6亿套之多 ；

而央行去年4月份的调查报告显示，截止到2019年底，全国城镇居民住房拥有率高达96% ，二套房比例达31%；

西南财大调查数据显示，截止到2018年末全国城镇地区住房空置率21.4% ，其中二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。

数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居*，且呈持续上升趋势，达26.6%。

通过上述三组数据不难计算出，截止到2018年底我国空置房数量已经接近：住房空置率（21.4%）X住房总量（5.6亿套）=1.2亿套（1.1984亿套）

因为这其中还没有计算2019、2020年新增的商品房数量和不断提高的空置率数据，如果把增加的全部全都包括在内的话，全国的空置住房*起码也有1.2亿套。

01.

中国房地产的市值到底是多少？

这个问题同样没有答案，我们也可以来简单计算一下。

中国的住宅的总市值怎么计算，主要是要确定三个变量，*个就是中国城镇人口的总数量 ，第二个是城镇的人均居住面积 ，第三个就是平均住宅价格

将这三个数据相乘，我们就可以简单估算出中国房地产的总市值。

先看看*个，中国城镇人口的数量。

因为第七次人口普查的结果还没有出来，我们看国家统计局此前发布的一组数据。

2019年中国的总人口是14亿人，城镇化率是60.6%，而今年2月份国家统计局发布的《中华人民共和国2020年国民经济和社会发展统计公报》中提到，年末常住人口城镇化率超过60%。

我们根据每年增加一个点的城镇化率来计算，2020年的中国城镇化率应该是61.6%，将总人口数乘以城镇化率，得出8.62亿人。

第二个参数是城镇的人均居住面积

官方数据显示，2019年城镇居住人均住宅建筑面积达到39.8平方米。

根据中国的城镇居民人均住宅面积，从2016年以来，几乎每年是增加0.8个平方，所以可以大致计算出来，2020年城镇居民人均的住宅面积，大概是40.6平米。

*后就是要确定一下住宅的平均价格 ，如果能衡量出来全国的房地产市场二手房的平均住宅价格*，但是没有这样的数据，但是全国的新房房地产销售均价却可以找到。

2020年商品房的销售面积是17.6亿平米，销售额是17.36万亿，用总商品房销售额除以商品房的销售面积，就可以得到销售的均价，9860元/平米。

当然，这个销售的均价只是新房的销售均价，因为二手房价格也没有一个准确的数字，现在新房都比较偏远，所以说肯定是比全国二手房的均价要低，我们简单计算的话，就直接将新房二手房整体均价看成10000元/㎡。

城镇人口数8.6亿*城镇人均居住面积40.6㎡*住宅均价10000元/㎡=中国房地产总市值350万亿。

这个数大概还是偏低估的，因为住宅均价的问题，所以之前市场上流传的，中国房地产的总市值在400万亿左右，大概是问题不大的

这个市值，相当于GDP的343%。

如果按照全国房地产市值350万亿计算，那么全国“空置”的住房或直接造成了近75万亿当量的资金“浪费”，如果按照7成银行贷款计算，就是近52万亿的银行信贷资源。

而由于过度开发建设，大部分三四线城市的空置率惊人，这导致很多城市房价虚高，且房价收入比远超国际临界点。

一二线核心城市房价高更是毋庸置疑的，可是空置率也不低，因为这些城市人地错配、土地供给严重不足，以及持有房屋成本不高而导致的囤房、空置房数量同样众多。

02.

住房空置率为什么一直居高不下？

我觉得*根本的原因在于投资盛行，房屋持有成本低。

一般我们常说的房屋空置率有两种：

一是指房屋使用率，即已售住房中空置的部分；二是指竣工没有卖出去的房子，主要考虑的是银行信贷资金是否能安全回收。

商品房空置符合一定的市场规律，也是必然发生的。

但按照国际通行惯例，商品房空置率在5％-10％之间才是合理区间 ，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展。

空置率在10％-20％之间实际上已经是“空置危险区”了，一座城市的房屋空置率一旦达到这个水平，通常就需要地方出面采取措施进行适当干预。

其结果就是逼出空置房源，以保障市场住房的供需相对平衡，这不仅有利于稳定房地产市场，也有利于抑制市场上的投资炒作，对于资金回归实体大有裨益。

毋庸置疑，我国的住房空置率已经处于“危险区”，那么到底是什么原因导致过去这些年住房空置率不断攀升呢？

因为绝大多数房产都集中在少数有钱人手中，而富人只讲投资，不需要靠出租房产获取收益，这就可能导致大量房屋空置；

还有就是住房持有成本几乎零成本，有钱人买房即使不住，空置对自己也不会造成持有压力。

再一个就是不得已选择空置房屋。

比如有很多人虽然贷款买了房，可手中可支配收入不足，购买的毛坯房无法装修，只能空置。

还有一些是因为工作地在一线城市，但是购买的是三四线老家的住房，房屋很难靠出租来获取收益，不得已让房子吃灰。

03.

降房价并非没有办法！

一方面，空置率居高不下，另一方面，过去十年全国投资性购房比例提高60%，当前市场上刚需购房比例不足15%。

叠加调控已经如火如荼开展了三四年，但是房价却始终很难真正降下来，因此有人会说：房价已经没办法降下来了，其实不然。

*简单的一个方法：“开征空置税”。

因为开征空置税意味着房屋持有成本增加。

如果税基定得高，这对于绝大多数多套房者可能是巨大的冲击，不堪重负者必然会降价抛售房产，当然也会逼出相当一部分空置房源进入租房市场，这不仅有利于平抑房价，也有助于房屋租金的稳定。

其实降房价的方法还不止开征空置税，个人购房不准贷款、商品房限售10年、出台房产税第二套房按20%起征税、二手房出售时挂牌价不得高于购买时价格等，这每一个招数都可以立竿见影降房价。

为什么不用？

因为调控楼市要权衡利弊，更要从经济大局着想。

国家调控楼市的根本目的是为了楼市稳定，不是为了把房价降低到刚需口袋里钱的价格。

降房价的很多招数没启用，并不代表房价不能降。

拿过去三年多来看，全国也并非所有城市的房价都是“只涨不跌”，在调控重压下，我们也看到很多城市的房价在节节败退，比如北京、上海，过去两年房价实质上下跌了10%以上，比如环京卫星城，过去三年内多房价普遍下跌幅度超过50%。

前段时间媒体探访“睡城”燕郊，更得出结论：2017年-2020年，燕郊的很多楼盘价格已经完成“膝斩”下跌。

04.

房价下跌的底线在哪？

房地产是资金密集型企业，很多房企基本上都加了10倍以上的杠杆，如果房价大幅下跌（下跌30%），这意味着很多房企的资金周转会失灵，银行贷款还不上，房子卖不掉，企业只能以破产告终。

同时，因为叠加了大量杠杆，房价下跌不仅会引发恐慌抛售，还会引起系统性金融风险，不仅开发商、炒房投资客、购房者难逃一劫，银行、地方、金融机构等也难以幸免。

无数刚需虽然做梦都希望“房价能以底线的方式下跌”，但恕我们直言，房价普降20%，甚至是30%是不可能发生的。

即便房价真的大幅下跌，刚需也占不到便宜，而且日子可能更难过。

因为房地产和经济牢牢捆绑在一起了，它关联着上下游数十个行业，牵一发而动全身——

房价大幅下跌，不仅会引发集体抛售，继而会继续推动房价下跌，更会导致各行各业跟着遭殃，企业破产潮、人员失业潮等都会袭来。*终整个国民经济都会被拖入无底深渊。

所以，不管怎么说，现阶段房地产市场稳定才是*重要的。

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