南京江核，缘何热度不减？｜石旭升

这些天，南京楼市爆发出惊人的热度。3 月份全市成交15047套新房，环比上涨143%，同比上涨381%，创下了近一年来的历史新高。上周南京超过30个楼盘推新。江北核心区、五桥、鼓楼滨江、燕子矶、南部新城、江宁方山等热门区域楼盘都引发了摇号抢房。而江北核心区，更是热点中的热点，出现“5 盘同开、8 成*、一天之内卖出近2000套房”的热度。而我4月23号去江北核心区，考察了一个叫“*云曜”的楼盘，一样出行人头攒动的热度。

为什么削尖了脑袋也要上江北核心区的车？我想，是新基建、新产业、新产品助推了江北核心区的热度。

新基建带来的热度

江北核心区交通建设进入“快车道”，已建成滨江大道一期、横江大道、浦滨路、七里河大街、石佛大街等10多条道路。去年江北大道三期环境综合整治项目主体工程基本完成、广西埂大街正式通车，另外地铁4号线二期、地铁11号线以都在有序推进，助推了江北核心区的热度。

不过我觉得，江北核心区在交通上重大的利好，就是江北大道的“平交化”。根据江核商务区今年2月中旬的官方回复，未来石佛大街以南至定山大街以北的路段，即将进行隧道改造，整体下沉。这样一来，整个江核商务大区，很多楼盘因此增添了热度。

*云曜区位图

比如，即将开盘的*云曜，距离即将“下沉”的江北大道，只有400米左右，也是南京主城进入江核*快捷的楼盘之一。如果自项目从五桥走，走到南站只需20*，到河西CBD只需15*，到机场只需45*，几乎没有一个红绿灯。而且可以快速接驳周边的苏北、上海、杭州和合肥；未来随着江北大道的下沉，江北核心区成为真正“没有阻隔”的区域。近期，核心区交通建设进入“快车道”，已建成滨江大道一期、横江大道、浦滨路、七里河大街、石佛大街等 10 多条道路。竖向交通通畅了，横向交通也通畅了。

不仅仅是开车出行动如脱兔，公交出行也动如脱兔呢。比如，即将开盘的*云曜，眼下就有地铁10号线，*云曜距离南工大站只有1公里多。而未来，距离地铁13 号线兴隆路站只有800 米左右，距离地铁 11 号线七里河西站只有 1.2左右，3条地铁“包围”，动感的生活，在南京楼盘中是少见的。

*云曜的静如处子体现在，未来*云曜所对应的江北大道，就像今天的“横江大道”或者“江东大道，地下风驰电掣，地上风景如画。而*云曜背靠南京*的老山，又有相邻江核*美的七里河风光带，项目北侧1公里左右，政府正在打造“浅山湿地公园”，规模10万平方米左右，也是江北浦口*的公园之一。

想象未来，*云曜应该呈现这样的生活场景：在繁华新主城忙碌一天回家，在低密宜居的社区内和家人散步，呼吸着新鲜空气，听鸟语花香，令人心旷神怡。

新产业带来的热度

核心区正以发展大健康产业为核心，逐步构建“世界级”的医护康养住全景式健康服务体系。加之医教研药械一体化科技支撑体系，未来有望成为辐射长三角的重要医疗中心。比如，已经落地的医疗配套有鼓楼医院江北国际医院，南京国际健康城生命健康创新中心，另外还有国际眼科医院、国际精准医疗中心、江北新区国际化名医中心等。

这样的新产业，一样助推了*云曜的热度。*云曜是正宗的江核。项目位于七里桥社区，而七里桥社区属于顶山街道，顶山街道属于江北核心区。这个消息的细节，我已从江北核心区管委会，得到求证。而*云曜区位的独特在于，东有商务区，南有南工大，西有老山带，北有健康城。

特别要提到的，是一路之隔的健康城，不仅是南京市“基因之城”的响亮名片，而且国家级“产业中心”的响亮名片。更值得一提的，是江北大道西侧的“科研带”，也是对接江核商务区和生活区的纽带。加上*云曜红线南侧的南工大“科研轴”，*云曜正在逐步形成浓厚的科研创业氛围。

*云曜正门透视 效果图

这样一来，*云曜拥有良好的生活配套。首先看教育资源来，一路之隔就是“南工大实小”，一个已经建校几年的优良*。而托马斯国际*，也是南京水准*的国际*之一。至于高水准的*和幼儿园，也在紧锣密鼓的规划之中；其次看商业配套来，这里不仅距离江北地下城、华润万象汇、万达广场、砂之船奥特莱斯、滨江都会综合体、宝龙G19、保利里城 G22等等繁华商业相对更近；其三看文化配套，*云曜距离江北新区图书馆、南京美术馆新馆、市民中心、南京青奥体育公园等也相对更近；*后看医疗配套，一路之隔就是国际健康城，集中了南京的*医疗资源。

*云曜立面 效果图

特别值得一提的，是*云曜介于江核商务区与生活区之间，也就避免了江核商务区和浦口老城区各自的尴尬。因为江核商务区的尴尬在于，投资客居多，要形成良好的居住氛围尚待时日。比如4月23号我经过已经兴建5年的商务区，想买一碗面条或者一盒饼干的地方都没有。而浦口老城区呢？一样有自己的尴尬，就是陈旧的规划，紊乱的界面，拥挤的人群。相反，*云曜既能拥有商务区的高尚，又能兼得老城区的人气；既能拥有商务区的明天，又能享受老城区的今天。

新产品带来的热度

*云曜升级换代的产品，更是推助了楼市热度。

从居住来考量，*云曜着力打造“居住舒适度高”的房子，既有南京少有的“一梯一户”，又有江北少有的“小高层产品”。而户型面积呢，政府管控要求较高，杜绝*云曜设计100以下的户型。从而避免了此前江北核心区“小户型扎堆”的情况。特别是项目的规划，其2.0%左右的容积率、35%左右的绿地率、1：1.2左右的车位比、800米左右的健康慢跑环、3条地铁线环绕、3重入户礼序系统等等，都体现了*地产*产品系的高贵细节。*云曜作为*在江北第8子，本次产品的打造算是下足了心血。

*云曜 103平米户型样板房实景

而自住上更值得一提的，是室内装饰上，*云曜的厉害不仅在于3大件：VRV空调、PM2.5 过滤新风系统、可调档位的地暖系统，而且项目共打造5大精装系统：收纳系统、智能系统、精细化系统、空调新风系统、地暖系统。具体可以发现23 项精装细节。另外，*本次新品还将“物联网+智慧社区”融入社区，也就是利用*新的物联网技术打造智慧社区，主要涉及智慧安防、智慧人行、智慧车行、智能访客、智能家居等5大方面。项目共规划9栋11-18层小高层、高层住宅产品，对比动辄30+楼层的大高层来说，*云曜有更高的“居住舒适度”

*云曜 118平米户型样板房实景

从投资来考量，首先是“居住舒适度高”的房子，才是“投资*比高”的房子。北上广深乃至南京的实践告诉我们这个经验；其次，*和栖霞共同打造的栖樾府，和*云曜同在江核，去年9月下旬推出价格是3万3到3万4，结果认购爆棚，目前新一批房价已经显著上涨，二手房价格也前景可期。

如何达到自住与投资均好？江核商务区和浦口老城区各自的尴尬，还表现在自住还是投资的矛盾上。买商务区吧？目前的户型面积相对较小，大环境改善，小空间却没有改善。更重要的，是配套一时间跟不上，在未来几年内很难形成居住氛围；买浦口老城区吧？可是二手房的涨幅明显不如商务区高，很难形成客观的投资回报。好在，介于江核商务区与老城区区之间的江核生活区，就能克服上述尴尬。其产品，可以达到自住与投资均好。

以上，就是我分析江北核心区热度不减的三大原因。同时我觉得，现在也是进入江北核心区的良好时机。特别是首开在即的*云曜，*只有三成，**总价只有100万左右，是江北核心区*比例*少的楼盘之一。凭着政府用全省之力重点打造的“重中之重”的江核，加之中国一线地产大佬呈现的居住品质，应该是是居住和投资的可靠基石。