首佳观点 ｜ 北京市首批集中供地2/3成交、1/3竞高标准

一

成交概述

5月11日晚6时，北京市本年度首批集中出让的商品住宅用地竞拍结束。这场备受业界关注的千亿级土拍共计30宗地，规划建筑面积349万m2，总成交金额1110亿元，平均溢价率7.58%。实现配建公租房面积27.30万m2，配建国际人才社区住房7.61万m2，建设共有产权住房6.69万m2，政府持有商品住宅8.56万m2。截止现场竞拍结束，30宗住宅用地中，1宗招标用地和19宗挂牌用地已成交，其余10宗地转入高标准商品住宅建设方案投报程序（预计2-3周后揭晓结果）。成交结果见表1

表1 北京市首批集中供地成交信息

二

成交特征

北京市首批集中供地，不管是地块规模、竞拍规则，还是参与热度、资金厚度都可以说是北京土拍史上前所未有的，具有里程碑式意义。

1、首批供地30宗，中心城区占一半，5环-6环是主力（60%）

北京市首批集中供地共推出30宗地块，涉及建设用地面积169公顷，规划建筑面积349万m2，均超过2020年住宅用地成交总量的50%。

从地块分布来看，中心城区15宗（朝阳10宗、海淀2宗、丰台2宗、石景山1宗）；多点及副中心地区11宗（大兴4宗、通州3宗、昌平3宗、房山1宗）；生态涵养区4宗（门头沟、怀柔、密云、延庆各1宗）。从环线分布来看，5环内4宗，5-6环间18宗，其余8宗位于6环以外。

图1 中心城区地块分布图

图2 多点及副中心地区、生态涵养区地块分布图

2、竞拍规则改变、压缩房企利润空间

在“房地联动、一地一策”机制下，本次北京土拍首次引入房屋销售价格引导机制，除房山区1宗公租房+共有产地块在4月22日以招标方式出让外，其余29宗地均设定了地价上限，并在此基础上叠加竞高标准商品住宅、竞公租房、竞政府产权份额、配建公租房、竞“国际人才社区住房”1种或者多种条件组合，*终形成7种竞拍方式；此外，17宗地块设置了套内“70/90”户型要求，29宗地首次引入了房屋销售价格引导机制，设定商品房销售价格上限，开发企业在土地竞买环节提交《房屋销售承诺书》，作为获得竞买资格和未来办理房屋预售许可的必要条件。

表2 宗挂牌出让地块出让条件设置

土地价格上限、商品房销售价格上限已提前锁定，竞拍房企拼的不单是以价格为代表的资金实力，而是通过竞配建、竞政府产权份额、竞高标准商品住宅等条件，对房企各项能力的一次大比武，包括拿地前期对大量地块的集中研判能力、融资能力、资金排布能力，中期对产品设计能力、成本管控能力以及后期的推盘节奏和营销能力等。

以“竞政府持有商品住宅产权份额”地块为例，当地块报价触及上限进入竞政府持有产权份额环节后，房企每次举牌，都意味着0.5%的房价折让。从热门的海淀树村2宗地来看，20%政府产权份额，6.9万/m2的楼面单价，8.96万/m2*售价（11.2万/平方米×80%），叠加高标准商品住房建设，留给房企的利润空间已十分有限。

另观“竞公共租赁住房”地块，当地块报价触及上限进入竞公共租赁住房环节后，房企每次举牌，都意味着减少500m2商品住宅，随着配建公共租赁住房面积的增加，商品住宅分摊的楼面单价在提高，房企利润空间缩小。*+中交联合体拿下的昌平东小口“限地价+竞公租房”地块，配建2.05万m2公共租赁住房（回购价8000元/m2），楼面单价5.32万/m2（扣除公租房面积），商品房*售价6.3万/m2，房企仅余不足1万元/m2的操作空间。

3、房企热度不减、10宗地花落谁家待定

首批集中供地共吸引30家独立房企及44家房企联合体参与竞拍。从成交结果来看，30宗地无一流拍。1宗招标成交；4宗底价成交；3宗溢价成交；22宗地竞拍过程中触及地价上限，竞报公租房面积/政府持有产权比例，其中10宗转入高标准商品住宅建设方案投报程序，花落谁家还未可知。

北京土地市场向来是兵家必争之地，即便地难拿、账难算、钱难赚，却丝毫未影响房企的参与热情。一是北京房地产市场景气度较好，自去年下半年至今，新房、二手房成交热度攀升，今年1季度成交量双双创近5年新高，市场需求旺盛，安全系数较高；二是房企自身有纳储需求，1季度往往是房企集中补仓期，本次集中供地是开年以来北京推出的首批住宅地块，对于亟需补仓的各家房企来说，全力拿下才是眼前安全选择，如果本轮踏空，那么下次将要等到7月以后了，下半年将面临无货可售的尴尬局面。

三

各方影响

1、房企接受考验

集中供地新规则下，房企面临的是拿地与预售“双集中”前后夹击，投资比选、推盘节奏、回款安排需要全盘统筹；这也倒逼房企实施精细化管理，利润承压下，不管是进入新的城市还是深耕已站稳脚跟的城市，都要一手拿着望远镜，一手拿着放大镜，做到“精准投资”、“精打细算”。

2、购房者迎来利好

集中供地新规则下，对房企提出更高要求，一定程度上利好了购房者。一方面，由于集中供地，同批土地成交后未来极可能出现商品房集中推盘的情况，在供需关系上将会产生一定的影响，购房者可以拥有更多选择空间及话语权；另一方面，通过政府和个人共有商品房产权的方式，有效减轻购房人负担。

首佳观点：

在落实国家“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”决策部署下，北京首批集中供地，平均挂牌溢价率7.58%，远低于2020年的14.7%以及2019年的12.89%，有效实现稳地价目标；通过商品房销售价格限制和热点地块竞报政府产权份额有效，落实稳房价和稳预期；同时通过配建公共租赁住房，为租购并举的住房保障体系提供了有力支撑。可谓做足功课、一举多得，为北京市房地产市场平稳发展奠定了坚实的基础。

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