离不开的南坪（二）：下一个十年

你发现没有？

城市的发展逻辑，在变化！

“七普”数据显示，中国的城镇人口，已超9亿！常住人口城镇化率，达到63.89%！

（图源WIND资讯）

其中，北上广深以及部分二线城市，城镇化率，全面突破85%，迈入发达国家城市序列！

这个数据，意味深远！

他标志着中国的城市化进程，已然来到了一个分水岭：

由房地产开发为驱动的规模化“大扩张、建新区”，或已基本结束；

城市由迅猛扩张，逐渐转为存量提质改造和有序扩增并重；

城市基本完成“搭框架”，现在开始“精装修”；

“十四五”明确：我国将全面开展「实施城市更新行动」！

重庆，同理。

过去二十多年，我们在“迅速生长”，开发新区。

虽然目前还在建设之中，但是，你会明显的感受到：

基于城市空间的物理半径，无论向北，还是向西，在范围上，基本都已经到达了“城市边界”。

与此同时，核心区，却拉开了新的大幕--「城市更新」！

这是中国70年城市发展史进入4.0阶段的城市更新：

在产业升级、消费升级、双创等背景下，开始特别强调可持续发展、宜居性；

并且更注重人性化和共享化

政府，是这一轮城市更新的操盘手。

从“销售”变为“运营”，从“大而全”变为“精而美”，从“标准化”到“个性化”；

如何在“无地可控”的格局下，实现商圈升级、界面焕新、配套升级、资源升级、影响力升级；

如何腾笼换鸟？可持续发展？

01

你必须明白的城市土地价值！

实际上，城市更新的逻辑背景是十分清晰的。

那就是：一座城市，当足够大之后，边际效应就会递减，此时，城市会将重心转向其*精华、*中心、*有天赋的核心区域，做精

何谓“核心区域”？土地价值，就可窥见。

*近的土拍，中央公园，楼面价达15711元/㎡，但折合亩单价，约1488万元/亩；

但是，你要知道，去年底南坪的地，每亩单价，已经是2443万元！

（图源锐理数据）

近1000万/亩之差异，各中门道，值得细品！

其实，新区的土拍热，其实恰恰映衬出核心区的稀缺、珍贵。

02

为何珍贵？

南坪，为什么会比中央公园要贵1000万/亩？

这就是核心区的价值，这里的价值，是由历史、区位、资金与资源沉淀等等，众多要素做为支撑

比如我们简单分析一下南坪，你就会明白。

南坪的位置，可谓占尽天时地利。

（区位示意 大卫制图）

背山面江，处在“两江四岸”核心区位；

南坪有着厚重的历史人文积累，且长期是重庆的重要“门面”。

在重庆40多年现代城市化发展进程中，南坪，一直冲在*前面。

按照时间逻辑，他实际上完成了两轮显著的“城市突破”

*轮，大概要追溯到1981年。

（石板坡长江大桥 图源网络）

当年的重庆，一穷二白。

但为了发展，举全市之力，历经波折，架起了重庆*座长江大桥！

桥通了之后，南坪，像匹脱缰的野马，开始快速的开放、开发、发展...

（石板坡长江大桥 图源网络）

1988年，重庆*高楼--五部*电梯、带中央空调的工贸大厦，横空出世。

这座大厦竣工，前来剪彩的人中，居然包括时任国务院分管经济的领导...

南坪还打造出重庆首家涉外高档酒店--扬子江酒店，他被誉为西南地区酒店业的“黄埔军校”！是整个西南的地标之一。

（扬子江大酒店 图源网络）

南坪的超高层建筑（100米以上）数量，一度超过整个武汉市！

南坪的城市化，非常出彩。

到1989年，涵盖商场、写字楼、公寓的南坪商业大楼建成。

政府正式提出：打造南坪商圈！

这是南坪第二轮城市化发展；

南坪成为解放碑商圈之外，重庆*个外拓的商圈！

（南坪 图源网络）

重百、江南商都、百盛、元旦百货、万达、星光天地...

让南坪商圈，成为重庆第二核心商圈

（南坪商圈 图源网络）

除了商圈、地标，40年高速发展的南坪，还沉淀下了丰富的教育、医疗、公园等包罗万象的配套！

而这些价值要素，是新区，还要花很长时间去堆砌和等待的...

03

城市战略的新契机

有着厚重沉淀的南坪，在新一轮城市化发展中，成为了“城市更新”的主角。

而且，是一次自上而下的整体战略谋划...

3月12日，“十四五”中重庆被定位为制造业中心、西部金融中心、国际交通枢纽、国际门户。

（图源网络）

这是重庆成为中国经济第四增长极的国家意志与使命赋能！

（示意图 图源网络）

重庆有了一系列大动作呼应。

正式出台“两江四岸”16平方公里核心区规划；打造“城市会客厅”！

重庆真·核心区，全面浮现！

（示意图 图源网络）

南岸，站在了*前面。

其一，

南岸拥有重庆*美的一段滨江--南滨路

南滨路上，开埠文化、码头文化、抗战文化，交相绚丽！百多年的风起云涌，被称为“重庆外滩”。

天赋异禀的地位，无可替代。

（南滨 图源网络）

其二，

南坪商圈作为重庆门户商圈之一，在“城市更新”时代到来时，他被推到了城市战略进程之上。

南坪的动作，将是“未来城市发展的示范”！

04

迅速启动“城市更新”！

2020年12月29日。

龙湖以楼面单价7076元/㎡拿下“南城天街”！

（图源锐理数据）

这块地折合1737万元/亩，是同期蔡家挂出的184万/亩商业用地的近9倍！

一方面，凸显核心区的土地弥足珍贵；

另一方面，新一代4.0天街之于南坪，是重大信号。

（天街 仅供示意）

南坪商圈“城市更新”全面启动！

2021年初，官方发布南坪中心广场品质提升方案设计征集公告。

（图源网络）

基于未来的“四轨道”辐射圈，南坪商圈未来将变身为一个“超级商业综合体”！

全新天街，加上包括K29商业广场项目、第四代万达升级、重庆眼等一系列项目更新迭代。

（重庆眼 图源购物狂论坛 仅供参考）

南坪，在「城市更新」战略中，非常迅猛！

05

倒挂！洼地！

“前人栽树，后人乘凉”，这是核心区居住*的特质；

数十年甚至更久的时间，沉淀下来了生活所有的必须

而南坪，在“熟区”的基础之上，伴随着城市更新战略，快速启动了“腾笼换鸟”“迭代换新”的二次开发红利预期！

但此时，在价值爆发的前夜，我发现南坪存在神奇的“三倒挂”！

1）拆迁价格，比房价贵！

2）土地价格，比房价贵！

3）区域房价，比新区，要低...

堂堂“两江四岸”核心区、中心商圈，为什么？

我分析，这其中很大一部分原因，也是南坪的遗憾

那就是当城市迈向一流化的时候，却因为土地稀缺、拆迁成本高等因素，城市核心位置，几乎难见高品质、低密度改善住宅

南坪不缺房子，而是缺好房子。

核心位置，更是一直缺乏能扛起大旗的明星项目

当然，也就是在*近几个月，个别开发商，已经洞察到先机

比如东原和春风，在去年底，以楼面单价11398元/㎡抢下铜元局地块。

（图源锐理数据）

现在对比一下，他比4月中央公园“王”，楼面价便宜了4000多元/㎡，比年初南坪“王”，便宜3000多元/㎡，前瞻性的眼光，给了产品，充分的想象空间！

加上这块地所在的区域本身还有着传奇的过往...

1905年，光绪下旨，百年铜元局诞生。

后来，这里也曾作为前军粮站所在。

（图源网络）

在这块宝地上东原和春风，会给南坪带来什么解决方案？

东原其实是“老资格南坪”。

2005年，他开发了檀香山，是东原崛起的*批品质住宅项目。

后来就有了锦悦、翡翠明珠、一米阳光等10个项目。

包括重庆重要的地标豪宅--1891印长江

（印长江 实景图）

东原1891印长江作为南滨的当家大平层项目，因其超前设计、景观、产品力、精装、圈层、管家式服务等特征，被很多人看成是“重庆的汤臣一品”...

（印长江 实景图）

十多年过去。

南坪，迎来了新的时代；从我获得的资料看，东原联合春风，在印长江之上，给了南坪一个惊艳的定制级作品！！

（意境图 实际以售楼部公示为准）

项目名字，叫「印江滨」。

他是那种我们在市场上几乎看不到同质化的“定制款”！

在南坪商圈1KM核心位置，前所未有的带来了纯粹、低密的纯改善住宅。

院落式围合设计！

星幕MAX别墅？光幕大平层？

印江滨在铜元局一处高台地之上，被长江环绕，透过玻璃幕墙，俯瞰出去，那会是一种什么样的唯我独尊...

既看到城市的万象灯火，自己又是城市的天际线！

（意境图 实际以售楼部公示为准）

而在产品细节上，我看到开发商很多坚持的地方。

舍弃高层和流量，舍弃商业，坚持全四房、坚持低密、真改善、纯住宅；

舍弃复制，进行了全业态创新！小高层和别墅，确保圈层纯粹；

坚持全横厅、坚持资源均好！

坚持产品的创新。

就像其中的一个彩蛋：建面139㎡户型，究竟能有多少想象力？

（建面约139㎡光幕大平层）

印江滨

应该说不光是南坪，而是当前整个重庆核心区，一次显著的创新引领！

什么是核心区改善？这或许就是答案吧。

06

下一个十年，已经来了

站在城市的角度：南坪，走出了现代都市可持续发展的关键一步；

站在市场的逻辑：当城市更新成为时代趋势，优质的改善住宅崛起，大势所趋；且出现了显著的“洼地效应”“爆发前夜”！

站在购房者的角度：

当我们在顺应着城市的发展，去思考何谓价值时，

看到印江滨这个新项目、新产品时；

或许，只能有一种结果：

赶紧去，登记吧...

（南坪 图源网络）

因为，这将是崭新十年下的，价值中心！

-END-

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