别再往里冲了！东莞楼市，短期见顶了

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闲来无事查了一下，东莞二手房挂牌价竟然已经破6冲7！

东莞新房备案排名第五的南城区，在链家的*挂牌价为6万/平。

东莞新房备案排名第二的东城区，在链家的*挂牌价为6万/平。

二手挂牌高挂，我还以为东莞*近很火，结果一查，完全不是这样。

我的看法是，东莞楼市短期内已经见顶了，大家要悠着点。

这可不是我在瞎说，东莞短期见顶，我是有证据的。

1、新房成交量下跌

来看今年东莞的一手住宅成交：

2月，东莞一手住宅累计网签1942套；

3月，东莞一手住宅累计网签2302套，均价2.27万/平；

4月，东莞一手住宅累计网签2664套，均价2.28万/平；

5月，东莞一手住宅累计网签3620套，均价2.43万/平；

这个数据其实已经是非常惨淡。要知道，去年5月，东莞一手住宅可是成交了4450套的，当时的均价是2.3万/平。

对比去年同期，价格微涨，成交量却少了许多。

从趋势来看，继东莞住房和城乡建设局在2月和4月两次发布收紧政策，楼市调控力度一下子升级，效果立竿见影。

成交热度随之下降，3-5月成交量连续三个月同比减少。

如果你还不知道5月成交3620套意味着什么，那么我们来算一算：

咚咚找房数据显示，2020年，东莞市新建商品住房成交套数为6.48万套，成交金额为2055亿元，创五年新高。

如果按照今年5月成交的3620套计算，一年12个月，东莞也就只能成交4.3万套，距离去年的成绩甚远。

这样下去，别说去年成交金额2050亿了，怕是连完成去年三分之二的成绩，都有难度。

2、二手房成交量下跌

2月，东莞二手房网签共811套，均价为1.58万/平；

3月，东莞二手房网签共2760套，均价为1.7万/平；

4月，东莞二手住宅累计网签2449套，均价1.86万/平；

5月，东莞二手住宅累计网签1344套，均价1.75万/平。

这样看来5月的东莞市场处于歇菜状态。

去年同期，东莞二手住宅网签量为2716套，均价为1.6万/平。同比去年，今年5月东莞二手房网签量减少了39%。

而且这已经自3月以来，连续两个月二手房成交量减少。

村长知道的消息是，二手房成交量如今已经凉了，对于中介来说，根本没有生意可做；新房没得做代理，二手又没有成交，东莞厚街万达的中介门店直接倒了5-6家，厚街*维港楼下的中介门店也倒了5-6家。

3、东莞正处于有价无市的横盘阶段

从东莞住建局已公布的2021年4月份数据来看，地面建筑层数超过4层的新房，均价超过2万/平的有20个镇街。

均价超过3万/平的有5个镇街，分别是4.07万/平的长安、4.06万/平的东城、3.9万/平的莞城、3.2万/平的万江、3.1万/平的南城。

去年4月，东莞均价超过2万/平的仅有15个镇街。均价超过3万/平的有5个镇街，分别是莞城3.4万/平，东城3.4万/平，万江3.2万/平，长安3万/平，南城3万/平。

对比去年同期数据，均价超过3万/平的镇街中，长安涨幅*，一年涨幅为1.07万/平。

新盘价格在上涨，二手也不差。

核心片区的楼盘业主，对自己的房子依然是信心满满，来看标杆楼盘：

南城区的光大景湖时代城：2019年均价3.5万/平，2020年均价4万/平，2021年4月成交价5.1万元/平。

目前该小区*挂牌价格为98平3房，总价690万，单价7万/平。

131平的3房，总价900万，单价为6.8万/平。

南城区的中信森林湖：2019年10月成交价3.2万/平，2020年4月均价4.3万/平，2021年5月成交价6.7万/平。

去年一年涨了2.4万/平，什么概念？

网传腾讯平均年薪也就80万。咱也别说大了，假如你在这个小区里有个100平的物业，一年涨2.4万/平，就是一年躺着收入240万！

目前小区的403平的户型，挂牌总价2800万，单价为6.9万/平，那这位去年就是赚了967万的程度。

东城的中海莞府：去年同期挂牌均价为2.9万/平，如今挂牌均价已经为3.2万/平。

目前小区240平的户型，*挂牌总价为1600万，单价已上升到6.6万/平。

另一240平的户型，也挂到了6.5万/平。

手握增值密钥，当然舍不得轻易转手。

即便光大景湖时代城近90天仅成交2套、中信森林湖近90天内仅成交1套、中海莞府近3月内0成交，业主的心态依然很高。

而且村长知道的消息是，近期很多同行去踩盘的时候发现了一个情况，这些目前挂牌已经是*的楼盘，绝大多数业主都不是诚心卖的。

当地业主对自己的楼盘信心满满，表示即便到了10万/平，也不打算轻易卖，因为他们认为价格还将会继续上涨。

4、东莞正在从顶峰回落

去年可以说是东莞*辉煌的一年。

去年东莞，新建商品房网上签约销售面积895.31万㎡，增长21.1%；其中商品住宅销售面积737.37万㎡，增长35.7%。

新建商品房网上签约销售金额2000.92亿元，增长44.5%；其中商品住宅销售金额1786.28亿元，增长63.3%。

东莞涨幅有多夸张？

今年年初发布的《2020年316个城市房价排行榜》里，东莞以二手房同比涨幅47.11%的成绩力压深圳，高居全国*。

而深圳的房价同比上涨不过34.25％，广州涨11.55％，上海涨8.45％，北京涨2.65％。东莞后来居上将“四大一线城市”甩在身后。

去年东莞拍地成交的面积，竟然相当于东莞2016-2018年三年成交的商住地面积之和，为539万平。成交金额约621亿元，同比涨66%，可售楼面地价11186元/平。

可以说去年东莞一年就干出了好几年的成绩，不调控你调控谁？

如今调控一来，东莞成交量下来了，涨幅也没有去年那么疯狂了。

5月东莞的去库存时间为7.4个月，虽然离合理的12个月的去化周期仍有距离，但东莞目前的库存正在增加，去化周期整体正在回升到合理区间。

但至于有人问东莞房价什么时候能跌，你看隔壁躺平的深圳房价有跌吗？别想啦。

当前的东莞，跟深圳相似，处于短期见顶的阶段，这个时候*别再盲目往里冲了。

现在有价无市，留给你的，就只有站岗的份。

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文 |村长♂

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