金辉产品力：开启“中央厨房” 新玩法

同行打造产品线IP

金辉打造“模块IP”

开启一个“中央厨房与一线厨师”的玩法

文|潘永堂

地产这2年

陷入“活下去”焦虑语境

行业好消息越来越少了！

调控政策一个接着一个，企业爆雷一个又一个，类似“三道红线，集中供地、拿地额占销售额40%红线，八部委整治楼市秩序……”，整个房地产调控呈现出“高频率、高密度、高压强”姿态。

老潘今天的文章，无意去探讨行业下一步走势如何？而是想换个角度，去解读一家50强房企如何在上述背景下战略突围？

今天的样本是金辉，一家TOP36中型房企！

Part1 产品力突围

金辉很低调！

但百强榜单，金辉是常客，TOP50位置稳固！

2020年销售额972亿，差20多亿就破千亿，但金辉“很轴”，该多少就多少！

甚至2020年港股上市后，外界本以为金辉会按下规模“快进键”，但在于金辉交流中老潘得知：虽然2021年破千亿是肯定，但面对未来，金辉更在乎利润与高质量增长。

此刻的金辉，一边对规模增速适度“踩刹车”，一边又对产品创新”踩油门”！

千亿当口，金辉选择升级产品力！

而*产品力，也被金辉认为是企业面向未来的竞争力，以及新一轮再增长的底气！

也因此，2021年被金辉定义为“产品主题年”！

Part 2 颜选3.0：贵在一个“选”字！

7月28日，在全国300余家媒体及嘉宾见证下，金辉亮相了过去3年精心打磨的产品“武器库”——金辉颜选3.0！

何为颜选3.0？

这名字很奇特，同行往往都叫金茂府2.0，中梁产品4.0，美的智慧住宅之类，金辉命名为“颜选3.0”。

在金辉看来。

颜选1.0侧重更漂亮的建筑外观，立面提升；

颜选2.0侧重更精致的室内空间，高颜精装；

颜选3.0则更侧重更美好的社区空间。同时，金辉也把人居划分为很有场景感的三个角色：“归家人，居家人、社区人”！

应该说，颜选3.0只是代表一种有颜有选的生活态度，而被老潘命名为金辉产品“武器库”正是金辉的8个模块小IP，这是金辉产品价值的8大“卖点模块”！

金辉颜选3.0体系

发布会上，颜选3.0也分享了归家美学，社区美学、活力美学和社交美学。老潘*感觉还以为金辉这是要成为一家主打美学颜值的开发商！

毕竟在一个颜值即正义的时代，这倒是个风口，但随后研究颜选3.0产品白皮书研究后，老潘才发现——金辉颜选3.0的核心不在“颜值”，不在“美学”，而核心的窍门，在一个“选”字！

Part3 中央厨房与一线厨师

为何说金辉颜选3.0，核心是一个“选”字！

核心在于金辉颜选3.0，旨在整体打造一个“中央厨房”的产品创新与标准化兼得的玩法！

怎么理解？

首先，总部负责提供8大产品力价值模块的“研发和迭代”，总部类似是“中央厨房”的角色。

其次，区域公司与项目一线则是“一线厨师”的角色，即根据一线不同城市客户偏好、当地城市客研结果以及项目区位、成本考量，因地制宜的对8大模块进行选配。

总部“中央厨房”，与“一线厨师”搭配好，金辉在全国各地就能“又快又好”做出适合当地口味的“个性佳肴”，端出一个又一个适销甚至标杆产品。

金辉这套玩法，考验两大能力。

其一、考验集团“中央厨房”给出的8个模块是否都是在市场一线有竞争力的“招牌菜”？而且未来能够不断研发出新菜品（新模块IP）？

其二、考验一线厨师根据一线客*味和消费能力“选菜、配菜”的匹配能力。

Part4 选字“三步走”

有了中央厨房这套模式后，更关键的三个问题来了。

其一，总部如何打造越来越多的招牌菜？且能在一线拥有适应性和生命力？

其二，区域一线又如何选得好，选得对？

其三，一线选好之后，*终产品呈现*后一环，又要出什么效果？

对此，金辉这家企业做事很务实就得到高度体现。

老潘了解到，为了实现中央厨房这套模式落地，金辉在“选”字又形成了落地“三步走”做法，即

先“研”选

后“严”选

终“颜”选

*个选：即先“研“选。

这里有两个维度，即研究城市和研究客户！

这个“研”解决什么问题了？

即一方面总部中央厨房到底打造什么“招牌菜”？金辉要调研清楚。另一方面，区域一线如何判断当地客户个性化需求和通用性需求？

为此，为了做好“研”，金辉走访了10个城市，1000个家庭，进入到他们家中做家访，观察他们实际居住的情况，收集他们居住的感受，和他们一起畅想居住的未来。*终收集到1000份堪称扎实的问卷。”

结果是沉甸甸，老潘也分享其中的点滴。

比如金辉就发现不同城市对人居偏好差距巨大：

比如长沙看重教育，68%的家长都要陪孩子写作业，那么在户型设计面上，对客厅功能的重新布局，就很重要。

比如佛山作为美食之都对“在家做菜”尤为看重，那么在土地选择上接近菜场就成了首要指标，在内部布局上对厨房空间的重新布局，被设计师作为重点考虑。

比如杭州，这是一个被阿里所点燃的智慧城市，这里的年轻业主，家里没有一些智慧场景，黑科技场景，他们是不会“敏感的”。

同样，金辉也发现，不同代际的客户群对产品偏好也差别巨大。

典型如70、80后与90后，95后在消费诉求上就存在不同侧重点。

这里姑且以一个厨卫的卫浴模块为例。金辉调研发现：“70后、80后客户关注点往往重品牌，他们首先会看是什么品牌，比如是科勒，TOTO还是什么品牌？于是早期开发商卫浴会有很多“高端品牌、低阶产品“被采用，很好的满足了70、80后刚需。

但在对90、95后年轻客户调研中金辉就发现差距巨大。

比如90、95后他们一个重要消费导向是“重功能、重颜值、轻品牌”。

即他们对“爆点功能”的看重其实更甚于品牌虚荣。

比如他们更关注智能马桶盖、同层排水、外观颜值等要好等，而品牌不一定非得大名牌。

而以上这些客户需求偏好，特别是90、95后客户需求的客研成果，自然也被金辉作为下一轮产品设计的指导方针和参考意见！

而金辉颜选3.0的8个模块，其实正是“研”出来的结果之一，正是金辉在全国1000多组客户调研总结出来客户*敏感的的产品卖点场景小IP，比如颜选3.0的“无界会所”、阳光会客厅，健康能量环、MAX镜幕、无限HOME等等！

第二个选，即研选后的具体一线产品的“严”选。

即区域一线如何选中央厨房菜肴？这是关键所在。

为什么是“严选”，这里有一个区域公司与一线项目在产品设计和模块选择的“严格取舍、严格匹配”的关键问题。

首先，金辉8个模块小IP，本身是金辉在全国1000多组客户调研总结出来客户*敏感的的产品卖点场景小IP。但这些场景模块配置本身有一定成本要求，客户诉求匹配要求等。

其次，8大模块IP并非强制性标配，区域公司可以根据在地适配，客户偏好、成本标准进行自行选配！

这其中，产品力的八大模块，每个模块还细分不同档次，比如高、中、低三档，区域公司可以充分发挥能动性，结合地价成本、去化要求、本地需求、房价压力等考量，综合考量进行*低不同档次的选配。

具体怎么选？

比如金辉32个城市的不同项目，可以依据当地客户不同需求去选用和配置8个模块。比如

有的选择7个，中等配置

有的选择5个，高等配置

*终在一线实现每个项目的“在地化”，个性化，*终满足不同城市不同板块不同客户的人居需求！

值得一提的是，这套玩法尤其对金辉产品本就主打刚需、改善这个圈层更为有效直接！

所以，金辉中央厨房的做法，相对其他房企基于一个产品线打造一个IP产品线而后全国一线高度标准化复制，金辉8个人居特色小IP更具有一线适应性，生命力，灵活性，更容易形成产品销售端的“高去化、高溢价、高业绩”支撑。

第三个选，经过中央厨房和一线厨师搭配选择后，*终金辉一线产品面市还有*后一个功课。

即“高颜值”产品兑现！

这在一个颜值即正义，颜值经济新时代，金辉第三个“颜”，堪称是一种产品战略选择。

比如在外立面上，金辉创新研发的MAX镜幕出现。

金辉创新研发的MAX镜幕

同样，再看看由社区会客厅+会所+社区架空层+大堂组合而成的无界社区里，瞄准不同美学追求的金辉“既视家色彩体系”上线。

成都金辉凤栖云璟项目实景

身在其中，倍感“艺术感、颜值感、功能感”爆棚！

Part5 欣赏下金辉部分招牌菜

说了中央厨房与一线厨师的产品玩法，那么，金辉到底有什么招牌菜，

老潘这里也挑选2个产品模块“招牌菜”来分享下，两者都是行业首创！

首先，老潘分享一下金辉*新研发的一条归家“黑科技之路”！

现在无锡金辉的业主，从外购物回来，步行回家，在小区门口，手拿重物的他，再也无需腾出一只手去找门禁、找钥匙、而是直接无感“刷脸”，秒入小区。更神奇的在后面，即当他进入楼栋单元门时、呼叫电梯时、轿厢内识别呼梯，乃至*惊艳的*后一道关口——即打开自家门时，同样是0.5秒无感刷脸回家！

也就是说，金辉业主现在从城市、到社区、到单元门、再到电梯，*后进入自家客厅，钥匙不用带了，门禁卡不用带了，一路无感“刷脸”回家！

应该说，归家入户门也能刷脸开启，这在市面上很少见，属于行业内*技术。

金辉怎么做到的？这就要提到7月22日一条被很多人忽略的大新闻：

金辉集团与阿里云在北京金辉大厦签署合作协议。

两者合作干什么呢？

凭借阿里云全球*的“AI、IoT、云计算、数字技术”等优势，结合金辉集团对当下乃至未来客研、产品创新等独到的理解力，联合打造出一套前所未有的“数字化治理和智慧化应用”人居操作系统。

老潘了解到，两者合作干了很多个行业首创场景，不少黑科技居住场景，金辉正在申请专利的路上。

比如这个突破传统智能想象的“刷脸进门“，在金辉就是一个“智能门系统”，从传统的电子指纹密码锁升级到智慧人脸识别体系，加上电子猫眼集成，并配备“备用电池”确保使用永远无断电，这就成为一个成熟的智慧自动门系统。这就意味着，金辉打通了智慧归家*后一道门。

这也意味着，后疫情时代，业主彻底可以“全程无接触回家”！

第二，老潘再来分享一下金辉智慧人居又一个“夜光跑道的大招”。

传统的社区，小区划出个跑道，加上夜光、实现24*不间断运动，已经可以作为卖点输出了。但金辉对此又温馨升级，为跑友创造更多“关怀”，比如加配诸如能量补给站、直饮水、休息区等配备，成为社区跑者的“加油站”、“呵护点”！

更让业主尖叫，*顶配的跑道场景是金辉设计的“社区AI智慧跑道”，听上去就很牛！

即金辉在立足跑道硬件、配套全面升级之后，又在跑道软件、跑步服务上进行开发，即让传统的跑道升级为AI智跑系统，业主开跑时，不需携带手机，不需任何穿戴设备，就可以自动记录跑步数据。怎么做到的？

核心是金辉AI智跑系统，即业主可以提前在APP上录入人脸等个人信息（同时确保个人私密），业主在跑步时就能被社区AI摄像头自动精准识别追踪，跑完之后，AI智跑系统就能一对一生成每个跑者的运动数据，社区排名，直接同步发送给跑者关联的个人手机。

同时，智能AI摄像头还会形成个人跑步专业分析报告，为跑步提供更专业的数据支撑和意见指导。

金辉这一社区AI智跑系统，让社区跑者迎来自己的“高光时刻”。

福州优步悦山项目实景

以上的“归家黑科技之路”、“社区AI智慧跑道”2大智慧场景正是金辉颜选3.0体系中的关键模块之一。

老潘了解到，以上两大智能模块，金辉正在申请专利保护!

此外，金辉是行业内首个将14大AI视频分析算法应用到住宅项目中，实现诸多AI智慧安防场景及AI社区治理场景的房企。

这些智慧场景很神奇，很高效，比如电瓶车进轿厢的告警、消防通道占用告警、重点区域入侵告警、违规停车告警、老幼出界告警、陌生人识别及人脸以图搜图等智慧安防场景。

举个例子，金辉智慧社区一旦某个垃圾桶满溢，AI就会自动提示周边清洁工赶紧处理；

比如金辉社区小孩靠近湖边等危险区域，AI技术就能*时间识别并报警给物业管理人员*时间对小孩进行关怀和保护……

所以，金辉的众多AI智慧科技24*守护金辉社区，这也让金辉全国各地交付的社区进入智慧AI时代，不少业主都评价，金辉的社区“聪明指数”非常*！

小结

今天，房地产产品标准化时代正在过去，而个性化、在地化、颜值化时代已经来临。在这样一个背景下，金辉与众多其他房企建立一条条IP品牌产品线不同的是，金辉颜选3.0走出一条“模块小IP”的组合创新之路。

这是一条“标准化与个性化兼顾，功能化与颜值化兼得，产品价值点与客户敏感点重合”的新路！

同时，这也是金辉之于房地产行业产品内卷下一个“创新答卷”！

地产总裁参考

每年对话100位地产创新者

2*总裁访谈

盘点创新、传播创新，助力房企良性进化

招聘

招聘地产爱好者，真正专注地产行业的高级记者、主编、文案！

工作职责：聚焦地产30强解读，能坚持“深度访谈，深度学习，深度写作，深度分享”！

坐标深圳，兼职者可全国，欢迎加老潘微信dczcpyt