一周楼评：石家庄整治烂尾楼首批名单曝光 这次玩真的！

上一周，石家庄整治房地产违规违法行为的消息一出，就引爆了整座城市。但彼时的消息中，只是表明整治的决心和力度，但具体如何整治？是否会有政治时间表？一句不能“新官不理旧事”的表态，表明，此次整治的力度一定是前所未有的。

这不，话音未落，*批烂尾楼整治名单就出炉了，看来这次玩真的！

另外，对于预售许可证的办理条件，又有了新的标准，此次条件唯有一个字形容：严！

1、预售制度

新闻背景：

上周，石家庄市行政审批局发布了《关于严把新建商品房预售许可条件的通知》。严格执行商品房预售许可审批标准，预售许可的*规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

老杨观点：

之所以说此次《关于严把新建商品房预售许可条件的通知》，比之前更加严格，在于几个标准是首次提出。

之前的新建商品房预售许可证的取得条件，一般只有一句话，即：投入开发的资金达到工程建筑设总资金的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

而在去年疫情以后，这一条件有所放缓，即：对已取得施工许可的项目可调整预售许可审批条件，将形象进度要求调整为预售楼栋完成投资不低于25%。

而此次通知中，再次申明了这一条件，即：按提供预售的商品房计算，单体预售楼栋投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的可申请办理预售，在单体预售楼栋投资比例难以认定的情况下，可将工程建设形象进度作为许可条件。

不过，之所以说更加严格，是在于，此次通知还增加了几个要求，即：严格执行商品房预售许可审批标准，预售许可的*规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

不过，此次通知对三类住宅有特例，即：采用被动式超低能耗建筑技术建造的建筑，投入开发建设资金达到工程建设总投资的 25%以上和施工进度达到正负零；采用装配式方式建设的建筑，2021年 7 月 19日后取得建设工程规划许可证的，施工进度达到规划许可设计层数的三分之一以上整层主体完工；中央商务区住宅、公寓、写字楼、商业楼宇施工进度达到基础筏板。

三类住宅中，被动式超低能耗建筑的预售许可证取得条件，几乎与之前政策无异，而对于装配式建筑的预售证取得条件，则有较为明显的变化，在此之前，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25％以上和施工进度达到主体施工的装配式建筑（已取得《建筑工程施工许可证》），可申请办理《商品房预售许可证》，而此次的要求为施工进度达到规划许可设计层数的三分之一以上整层主体完工。显示，装配式建筑的预售证取得条件更加严格了。

另外，增加了中央商务区取得预售许可证的条件，即：中央商务区住宅、公寓、写字楼、商业楼宇施工进度达到基础筏板。

整体而言，老杨认为，此次通知的内容，看似更加严格，实则对房地产市场影响不大，而所谓不能分层分单元申请预售许可证，则象征意义大于实际意义。唯有装配式建筑的取证条件变得严格了。*有利的是中央商务区的项目，显示政府对于一号工程的重视程度更上一层楼。

2、石煤机

新闻背景：

上周，石家庄市自然资源和规划局发布了《关于石煤机地块控规方案的公示》的公告。其中二类居住用地面积为9.95公顷（约合149.25亩）。

老杨观点：

此次关于石煤机地块的控规方案，可以说正是延续了7月底专家评审的方向，即：按照“少拆多改、注重传承”的原则，采取保护传承、风貌整治、拆旧建新三种方式进行更新改造。

而此次控规方案公示中，将用地规模做了详细的披露，即：二类居住用地面积为9.95公顷（约合149.25亩），*用地2.16公顷（约合32.4 亩），商业商务娱乐康体综合用地（工业遗产保护区）6.30公顷（约合94.5亩）、商业用地0.77公顷（约合11.55 亩），绿地与广场用地5.28公顷（约合79.2亩）。此外还规划有城市道路用地、供电用地、行政办公用地等。

从地块的分布看，二类居住用地和*用地紧邻，未来入学非常方便；绿地与广场用地紧邻和平路与建华大街是和平路上目前规划体量*的绿地，也将成为长安区和平路沿线新的市政公园，而且其与住宅用地一路之隔，该地块的环境价值将大幅增加；商业用地面积较小，主要分布于绿地与工业遗产保护区中间；而工业遗产保护区的体量近100亩，未来将成为石家庄工业及文化创意产业的聚集区。

由此得出以下结论：

*、石家庄新的住宅类型出现，以往的公园地产或教育地产等类型，将在石煤机地块变成文化+公园+教育地产，其功能更加齐全，人群聚集更加纯粹一些；

第二、近150亩的主城区成熟地块，加上2.0的容积率，一定会成为城市豪宅的绝佳选择，同时也会引起众多房企的争抢，一旦拍卖，“地王”的潜质巨大；

第三、石煤机的规划原则和地块划分，既是一种主城区老工业厂区改造的探索，也是未来其他包括棉二、华药等厂区改造控规的方向，意味着，在这些老旧厂区改造中，地块价值将大幅提升，宜居性和拿地潜力增加，城市豪宅的方向将更加明确。

3、规划出炉

新闻背景：

万科裕华区新项目，即此前收购蓝光雍锦府项目方案变更通告。

正定县自然资源和规划局发布了一则《关于深国际正定智慧港项目商业地块高度调整的公告》。

老杨观点：

在这则公告中，有一个重磅的消息，震惊了整个房地产行业，即：整个项目投资建设面积将超过60万平方米(含物流和商业)，投资总额超过30亿元。将引进希尔顿酒店、宜家、天虹、永辉、捷得等国际国内知名品牌。项目定位高端，设计现代，可有效整合、链接区域产业，形成家居产业、冷链交易、农产品展销、奥运冰雪、产业孵化、产城综合服务等产业中心，提升城市形象，带动产业升级。

关于项目规划，将引进希尔顿酒店和宜家等国际国内知名品牌，是整个消息的核心。其中，宜家品牌的引进，引发了行业的猜测和争议。

毕竟，宜家的选址策略，是根据周边交通状况、人口分布状况、经济分布状况等宜家家居决策辅助系统科学分析得出的。

目前宜家已在中国大陆开设了31家商场、1家小型商场、2个体验店和3家荟聚购物中心。分别在北京、天津、上海、武汉、广州、成都、深圳、南京、无锡、大连、沈阳、济南、宁波、重庆、杭州、西安、哈尔滨、佛山、苏州、徐州、南通等城市。其中重庆为亚洲地区*宜家标准店。

之前曾传出要进驻石家庄的消息，后来被证实子虚乌有。业内人士认为，石家庄目前并不符合宜家进驻的一些条件。因此，此次宜家即将引进至正定，则更让人怀疑，正定这样一个县级城市，如何能赢得宜家的青睐的？

不过，建设深国际正定智慧港项目商业地块的投资公司，深国际物流发展有限公司是深圳国际控股有限公司（股份代码：00152.HK)的全资子公司，而深圳国际控股有限公司的深圳国资委的下属国企。因此，基于以上判断，此次规划宜家进驻，似乎并非毫无根据。

另一方面，宜家的布局模式主要以买地自建的方式。因此，在与深国际正定智慧港项目合作的方式上，未来也有待于观察。

第二，关于万科收购的蓝光南二环项目设计方案批前公示，显示拟调整部分配套公建的位置等，不涉及建筑高度变化。这也是万科收购蓝光项目后的首个动作。

4、土地征收

新闻背景：

石家庄市桥西区人民政府发布了两则征地启动公告，拟征收留营街道办事处留营村和振头街道办事处东良厢村两村；石家庄市裕华区人民政府发布了三则征地启动公告，拟征收贾村和南焦社区居委会两村土地。

老杨观点：

在五则征地公告中，除了南焦社区居委会的土地用途没有住宅用地外，其余均有部分住宅用地。

同时，五块土地中，均有公共管理与公共服务用地、交通运输用地两种用途，显示未来城市的规划中，公共服务和交通运输用地，将成为城市更新的主要方向。

而在桥西区的两个地块中，留营村和东良厢村两个城中村改造项目中，除了住宅用地和公共用地外，还包括教育用地和商业用地。而且都是100多亩的土地体量，加上教育和商业配套的加持，未来两个项目的潜力依然较好。

5、烂尾楼*批整治名单出炉

新闻背景：

8月7日，市委、市政府再次召开专题会议，对拟向社会公开的10个“烂尾楼”项目进行认真研究。会议决定，拟对全市“烂尾楼”项目分批次向社会进行公布，首批将公开10个“烂尾楼”项目。

老杨观点：

此次首批烂尾楼整治名单出炉，显示整治烂尾项目是玩真的！

其实，对于烂尾楼的整治，几年来一直在有序解决，但各种原因下，解决难度之大、复杂，外人难以想象。单从老杨经常接触到的一些烂尾项目和业主，就能了解到。

而这些都包括哪些问题呢？

老杨经常见到的包括：建筑质量、延期交房、临时加价、捆绑销售车位等。这些可只是较为简单的问题。*严重的，是那些资金断裂的小房企无休无止的图纸房、还是大坑的烂尾多年的房子，可想而知，庄里的多少业主还在一把辛酸一把泪的苦等结果。

而此次的专题会议，专门提到烂尾项目的复杂性和难度，即：房地产“烂尾楼”项目成因复杂，历时较长，由于大多牵扯到资金链断裂、涉法涉诉、法人涉案等，解决难度非常大。

同样，会议也提出了强有力的整治措施，即：把“烂尾楼”整治作为检验党史学习教育活动成果的具体体现，纳入“我为群众办实事”内容，从维护人民群众的根本利益出发，把项目交付使用作为“烂尾楼”项目解决的终极目标，再次逐项目进行分析研究。

通过细化和完善项目解决方案，倒排工期，拉出时间表和路线图，明确每个工程节点的完成时限，并组织各级各部门按照时间要求，加快项目建设进度，争取早日将项目交付使用，切实解决人民群众入住难问题。

而且，会议特别强调要坚持问题导向、目标导向和结果导向相统一的原则，严厉打击非法，坚决保护合法，确保精准科学处置到位，全面提速“烂尾楼”整治工作。将督导协调各级各部门认真落实主体责任，以壮士断腕的决心和勇气，继续加大力度，全力推进“烂尾楼”项目复工建设，确保按时竣工投用。

同时，进一步净化房地产市场环境，规范房地产市场秩序，对“烂尾楼”项目整治过程中恶意抽逃资金等违法违规行为将进行严厉打击，坚决清除阻碍省会建设发展的“拦路虎”“绊脚石”，为全面建设现代化、国际化美丽省会城市提供有力保障。

简单归纳此次治违的具体办法：

*，高度提升至检验党史学习教育活动的成果。要知道，这已经上升到了政治高度，不容小觑；

第二，提出了具体的细化方案，即：倒排工期，拉出时间表和路线图，明确每个工程节点的完成时限；

第三，提出了*严厉的措施，即：对“烂尾楼”项目整治过程中恶意抽逃资金等违法违规行为将进行严厉打击；

第四，发布了首批烂尾楼的整治名单，其中，表格中提到的整治方式、目前进展、进度目标及完成时间、责任人及职务，明确了烂尾楼整治的刚性标准，同时以行政区委书记作为责任人的方式，完成了责任到人的刚性流程。

而首批烂尾楼名单的发布，会议还提到了目的，即：此举目的就是接受社会和群众的监督，让广大群众监督各级政府部门和相关单位的工作，了解“烂尾楼”整治进度，通过各方面共同努力，切实让“烂尾楼”项目整治在阳光下运行。

由此可以看出，石家庄烂尾楼的整治到了*后的收尾阶段，经此整治，石家庄烂尾项目将得到大幅改善。这对于等待多年的业主们来说，无疑是值得弹冠相庆的大好事！

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