新政策下，楼市的逻辑变了！重庆也将发生重要变化

*近楼市有个大新闻。

7月底，财联社报道了一则关于重点房企买地金额/年度销售额＜40% 的监管新规的新闻。

（图源财联社）

什么意思呢？

买地消费，不能超过销售额的40%。一句话，就是：房企，必须“以收定投”

这件事，会有什么影响？

为什么我会说，重庆“改善时代”正式来了呢？

01

大势所趋

我们做个假设。

假如你是开发商，面对上述规则，后面，你会怎么玩？

买地消费，不能超过销售额的40%，意味着两种选择：

其一，做大销售额，持续买地，持续发展；

其二，减小买地金额，*终因“无米下锅”，销售额萎缩，淡出市场。

头部开发商，当然会选择一，因为房地产在未来一段时间内，依然会是支柱型行业、市场也仍然存在较多的需求；

选择一的开发商们，又必须做出努力：

*，保住销售额量级，意味着要以市场活力更强、房价相对更高的一二线城市为主；

第二，在“限价”的条件下，选择更有成长潜力、地价/房价利润空间更大的城市！

第三，在产品定位上，将重点布局“改善类”“品质类”住房。一来是需求导向，二来，是因为这种产品，相对溢价率更高...

好了，纵观全国一二线城市，哪里更符合上述条件？

相对于很多地价占房价70-80%的城市，开发商又会选择哪里？

重庆？

02

产品走向

十多年前，重庆就提出地价*2.5=房价的思路。

长期以来，重庆的地价和房价，更加合理健康。

地价可控、相对值低；需求旺盛、市场化调控

这些给了开发商更多的腾挪空间。

而此时，重庆，恰好又迎来城市更新、改善需求迅速崛起的契机。

改善房型、豪宅的产品溢价能力，在“房住不炒”时代，会远高于普通刚需住宅；

因为改善需求的购买能力，更强

只要足够好，就会买！

于是，你稍加观察，就会发现，近一两年，已经有更多的品质型开发商涌入重庆，为我们带来更优质的改善住宅...

03

“以收定投”

一个十分典型的开发商和他*近在重庆的一个重磅新作品，其实已经印证了如今新楼市环境下的新机会。

新希望地产

新希望地产前几年就启动了“以收定投”的财务策略。

即：量入为出，不盲目扩张，追求更稳健、安全的经营策略。

你会发现，他提前化的预判，跟如今的市场管控策略非常契合。

因为追求稳健的发展，新希望地产在销售额突破千亿的前提下，“三道红线”，一条没踩...

很大一个原因，还在于其实业背景：中国农业产业化龙头--新希望集团。

他也是四川著名的头部企业之一。

做实业的，往往更懂得资本的「度」。不会像互联网那样，轻易走上资本疯狂烧钱--垄断的套路。

也不会像传统开发商，拼命加杠杆、求规模。

在稳健的前提之下，他重点布局新一线、强二线城市+中高端产品的思路，也非常有战略前瞻性！

尤其在高品质住宅领域，近些年默默的做出了不少*级作品。

比如“天”字系。

04

高品质大宅

2017年，浙江温州。

一个叫黑珍珠壹号的项目出现。*单位高达11万/㎡。

但一出来，就惊艳了绿城、华润等品质型开发商云集的温州！

（黑珍珠壹号 实拍图）

约6米挑高、超大面宽、双会客厅、一线江景；

神奇之处，还在于，他*次在中国，实现了豪车空中入户...

（黑珍珠壹号 实拍图）

除了空中车位。还配“空中泳池、空中花园”...

其样板间获得“法国双面神设计奖项”。（奖项来源：中欧国际设计协会）

（黑珍珠壹号 实拍图）

2019年，成都。

新希望地产又造了一个惊艳的作品--D10天府

套均价800万，是当时成都市场高总价级产品，但卖的却相当火爆。

理由很简单：

一是理念，二是产品

（D10天府 实景）

在D10之前，成都高品质项目并不少。誉峰、仁恒滨河湾、兰博中心、文儒德...

但D10天府，有一个特殊的价值点：强调市中心居住属性；

就地段而言，他在成都东大街，距离太古里不远，却在*的市中心，用很大的面积去打造公共空间

形成了“城市会客厅”的IP。

（D10天府 实景）

同时，项目在产品的艺术化、空间设计、精装品质等方面，做到了相当的极致化。

新希望请来多位世界级大师，查普门泰勒、日本景观设计大师小林政彦等...打造了成都的“国际范”！

（D10天府 效果图）

D10天府，细腻、精致，很成都。

被视为经典的「城市大宅」。也是“中国建筑新地标奖项”*获奖住宅。（奖项来源：2018中国指数研究院、中国房地产指数系）

（D10天府 效果图）

新希望的“天”字系，会精挑细选更有潜力的城市，在*中心的地段，一座城市，只会建一个

现在，他来重庆了！

05

重庆风向

按照*新的消息。

叱咤成都和温州的“天”字系，来重庆了！取名「D10天际」。

地段上，我认为和成都有异曲同工之妙。

他选择了重庆传统核心区的中心商圈位置！

于是，就有了几个颇有意味的呼应。

其一，双城呼应。

在成渝双城经济圈下，重庆和成都，正在合力形成“超级城市群”以带动区域的崛起；

在此过程中，两城之间，需要更多的融合。比如，打造“D10”这类非常有代表性的城市建筑，就是融合方式之一。

（成都 重庆 图源网络）

其二，文化血脉呼应。

成都、重庆的传统核心区，都是历经百年的城市文脉。

自古川渝一家亲，尽管有差异，但却血脉相融。

（成都太古里 重庆万象城 图源网络）

其三，城市能级的匹配。

这些年，成都楼市崛起的道路，根源之一就是高品质、改善需求的牵引；

如今，重庆，也面临这个市场的重要机会窗口。

作为新希望地产“天字”系，重庆D10天际的看点，相当之多。

如地段选址的坚持。

D10天际，没有选择热门新区，而是聚焦在了重庆传统的核心商圈之内。

顺应重庆城市更新的战略，且直接选址在*核心的区位之上，去打造高品质住宅！

核心商圈、项目规模不小，容积率适中。

这样的组合，足够珍惜。

在黑珍珠壹号和D10天府之后，作为同量级的D10天际，他会带给重庆什么？

06

城市改善时代，来了

D10天际背后影射出来的，除了楼市发展、城市发展，更重要的，是需求的迭代--重庆城市改善时代到来！

从北京、上海、深圳、杭州、成都等等城市的经历看：随着城市建设，和城市能量级到达一定阶段。

城市中心的品质改善需求，必然崛起。

理由很简单：

*，

城市沉淀下来的资源、配套、人口、消费力...逐渐圈层化；

这个“圈层化”，是指基于地段形成的中心化的通勤、生活、事业、品位...

第二，

城市中心的土地价值，因为其稀缺和不可再生性，在城市焕新、旧改全面启动后，会迎来价值井喷！

物以稀为贵。

第三，

越有钱的人，对“效率”的要求越高！

反过来，居住空间的社交属性，也就越强。

于是，他们愿意为此类住房，付出更高的代价。

而这样的住房，也会反哺予其业主，更多的价值回报。

07

写在*后

按克而瑞的统计，今年1-6 月，百强房企中已有23家“投销比”超过40%

因此，深圳土拍终止事件，或多或少，会跟房企资金端管控有关。

当下，“稳健与发展”、“房价与地价”的平衡，成了关键词。

恰恰如此，以重庆为代表的高潜力城市，就迎来了很多新的机会；

以新希望地产为代表的稳健型开发商，也迎来了发展的红利期。

而我们，也要抓住机会，迎接全新的时代啊！

-END-

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