阵地丨上海规划增加租赁供给，租赁住房已成行业关键词

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2021年，作为“十四五”的开局之年，3月召开的两会，租赁住房就已经成为房地产行业的关键词之一。8月13日，上海市人民政府办公厅关于印发《上海市住房发展“十四五”规划》提出重点发展租赁住房，坚持租购并举的主要任务，要求切实增强租赁住房，特别是保障性租赁租房供应的针对性和有效性。优化从“一张床”、“一间房”到“一套房”的多层次租赁住房供应结构。

从此次发布的上海“十四五”规划可以看出，“十四五”将迎来上海住房租赁行业的进一步发展，越来越多的企业将参与到行业中来，结合2021年至今的一系列政策红利，相信未来全方位政策的实施力度和强度将得到保障，租赁住房市场也会在政策红利下健康有序发展。

作为2017年至今租赁用地累计成交面积及幅数*多的城市，上海的租赁用房体系的建设和发展对全国都有借鉴意义。

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“十四五”规划持续构建住房租赁体系

2021年8月13日，上海市人民政府办公厅关于印发《上海市住房发展“十四五”规划》的通知（下称《规划》）。

《规划》提出，“十三五”时期，本市住房发展取得了一些成效，但住房发展中不平衡、不充分问题还一定程度存在。住房供应结构性矛盾有待进一步缓解，住房租赁体系构建需要进一步加快；不同人群居住需求有待进一步有效满足；惠及民生的住房政策仍需进一步完善，住房保障政策供给还需更加精准，保障性住房供后管理机制需进一步优化；住房发展推进机制仍需健全，住房发展领域的法治化建设任务还比较重，相关政策实施的联动协调力度有待加强。

“十四五”期间，发展形势出现了五大变化，对此，提出几大主要任务：

一、“重点”发展租赁住房，坚持租购并举

切实增强租赁住房，特别是保障性租赁房供应的针对性和有效性。优化从“一张床”、“一间房”到“一套房”的多层次租赁住房供应结构。

“十四五”时期，形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间），宿舍床位20万张。继续规范代理经租住房30万套（间）。

二、“平稳”发展商品住房，落实长效机制

深化落实因城施策、一城一策要求，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，健全住房供应体系，优化供应结构，坚决防范化解房地产市场风险。

“十四五”时期，新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。

三、“协调”发展保障性住房，健全住房保障体系

完善以保障性租赁住房、共有产权保障住房为重点的住房保障体系，在做好本市中低收入住房困难家庭保障的基础上，尽*努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

“十四五”时期，新增供应保障性产权住房约23万套。

四、“更新”发展存量住房，改善居住条件

增存并重，留改拆并举，妥善保护好历史文化风貌区和里弄街访，让群众在居住方面更有获得感、幸福感、安全感。

从以上主要任务中，可以看到在本次的住房“十四五”规划的重点任务中，持续构建住房租赁体系被放在了重要任务的首位。相比于“十三五”规划，住房“十四五”规划将加大租赁住房的供给。

不仅仅是上海，进入2021年以来，仅仅只是上半年，我国就已经累计出台租赁相关政策110条，其中市场监管类占比*，达36%。政策从出台逐渐走向落实，租赁市场逐渐完善。

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上海租赁用地成交面积及幅数全国首位

上海住房租赁市场的发展一直处于全国住房租赁市场的发展的前列。据克而瑞租售事业部监测2017年7月至2021年7月全国重点8城租赁用地成交量累计值已达329幅，总建面约1685.10万平方米，其中上海、杭州、南京3城租赁地块成交量排名前3，共计248块，占比75.38%。

2017年7月至2021年7月重点8城租赁用地累计成交面积及幅数

注：北京、上海租赁土地统计中不包含集体土地，广州、深圳只统计土地中只租不售部分建面，成都统计土地属性为纯住宅的人才公寓用地以及无偿移交租赁住房部分。

数据来源：克而瑞租售

单月来看，2021年7月，重点22城结束首批集中供地，本月宁波、青岛、合肥三城共成交租赁土地5幅，以竞配建方式为主，集中在代管县级市和县城区域，总建筑面积累计约7.33万方。

从数据可以看出，上海租赁用地无论是累计成交面积还是成交幅数都排全国首位，并遥遥*于第二、第三位的杭州和南京。

2021年上海纯租赁用地项目预计入市近15个，目前已有2家开业，同时，多个自持租赁项目也已投入运营。

上海纯租赁用地项目入市情况

数据来源克而瑞租售

上海纯自持用地住房租赁项目入市情况

数据来源克而瑞租售

这些入市的纯租赁用地/自持租赁项目，基本都属于租赁社区。项目体量上相比较“长租公寓”项目更大，产品更宜居，租客的整体感受也相对更好。