越秀地产，如何适度“弯道超车”？

行业低增长，并不意味所有房企低增长

大部分为“微增长”

一部分负增长，少部分弯道超车

国企央企，力图在分化时“适度弯道超车”

文|潘永堂

对地产，短期焦虑，长期还是要乐观！

毕竟房地产走到今天，总盘子依旧大到足够“任何规模房企”生长！

比如2021上半年9.3万亿，增幅39%，2021全年大概率超19万亿。

过去几年，每次都说规模到顶，过程中还经历了疫情和史上*严调控，但房地产依旧倔强生长，总盘子好像“打不死的小强”，从破16万亿，破17万亿，破18万亿&……2021年或许就是破19万亿！

未来考虑到房价增长与GDP相当，即使销售面积不增长短期维持，那么，房地产破20万亿，也只是时间问题。

从这个20万亿大盘子而言，所有房企都是小个子，即使万科碧桂园也仅仅4%不到，在众多其他行业，大个子都是20%，40%甚至更高市占率。从这个角度来看，无论地产大鳄还是中小房企，企业发展都还只是“棋至中局”，还在“半山腰”，优秀房企都是跑马拉松，还远远没到“地产末日、地产歇菜”的时候。

毕竟中国城镇化还有15%增幅，毕竟一二线城市居住痛点还大面积存在且供给不足……

所以，即使今天*严调控一个接一个，也别怕，即使不少房企负增长，爆雷、破产，其实放到历史长河看，这也只是地产发展进程中一个阶段性“小插曲”。

比如有人说，或许第二轮集中供地之后，利润可期，品质可期，这两年的低利率都是2018年，2019年拿的高价地的“罪过”。

过了这个“昔日赌博拿地如今遭遇各种红线调控”的坎，未来房企利润率就会适度提升。比如至少未来不会都像滨江说的1%到2%净利率。事实上，调控之后，民营房企拿地比2018年那一波理性多了，谨慎多了，大家都不再“侥幸赌博”心理了，所以度过这2年，熬过去了或许就有好日子。

当然，也有人说，比行业规模见顶更焦虑的是，房地产有点类似计划经济的模样，调控已接近于360度无死角，而且政策还在加码，政策的手，直接伸到房企经营管理的内部了！

所以，从这个角度讲，今天百强房企*的焦虑，其实不是行业规模见顶，不是竞争更激烈了，而是整个行业的游戏规则、经营玩法发生了巨变！

而且很多房企并没有提前像龙湖一样，因自律得自由，既一直不踩红线，而且还提前多元化布局，企业完全降低了对地产开发航道的依赖度。

游戏规则的巨变，三道红线的强压，民营房企面对央企国企融资成本和身份优势的望洋兴叹，*终不少民营房企感叹，未来中国房地产5年、10年之后，民营房企甚至会退出地产开发*阵营，而央企国企在未来房地产10强，20强占据越来越高比重，超大比例。

当然，对政府也未必是坏事！

头部房企都是清一色的央企国企后，对政府至少有三大好处。

其一，未来政策调控执行会更快、更见效，房地产更可控；

其二，央企天然是民生和社会责任担当，更容易实现民生诉求，

其三、产品品质相对民营房企有保障；

所以，未来地产开发赛道可能成为“工厂化”，在政府给出的土地和销售“剪刀差”微利下，未来的规模开发商其实就是“代建商”而言，而政府才是中国地产开发*的“操盘手”！

事实上，这两年全国性央企已经非常强势了，比如招蛇，保利，华润的强势进取，今天地产10强无论投资拿地的进取度，还是销售额的占据，如今10强榜已有7强是央企国企。

同样一个现象是今天“地方龙头国企”正在加速全国化扩张和凶猛拿地。

比如厦门的建发，广州的越秀地产。比如珠海的华发地产。

三者2020年销售额都在1000亿左右，三者都在生猛拿地，数据说话。

比如珠海地产一哥的华发地产，2020年拿地总额高达703亿，超过前面两年的拿地总额。

比如厦门建发地产，一家2020年规模在30强不到的企业竟然2021上半年拿地直接行业第三；

比如广州越秀地产，据克而瑞数据统计，2021年上半年，越秀地产上半年拿地金额436.3亿元，全口径销售金额487.0亿元，拿地销售比高达89.59%。

的确，他们为何拿地凶猛？为何高投资强度？*直接的目的就是*规模，提升行业地位！

拿地开发销售，然后继续拿地开发销售，房地产归根结底还是投资驱动的一个行业！

投资加速度，就意味着规模加速度！

昨天越秀地产正好召开了2021年中业绩报，老潘今天来聊聊越秀“激进”拿地的背后故事。

当然，“激进”的含义只是指数量上的进取，或是投资强度上的！

Part 1 弯道超车：新时期的“新选手”

对其他房企而言，破千亿是一个大喜事。但一个老字号房企的越秀地产而言，却是一种迟到的“跳龙门”！

越秀地产，成立于1983年，且在1992年就香港上市，而在2009年就走出广州快速形成1+4的全国化布局。应该说，资本平台早就打通了，全国化布局的骨架也早打开了，但就是规模和行业地位老是上不去，以至于在业内，越秀增速都以“保守”来评价！

据克而瑞数据显示，从2014至2019年，越秀地产从百强31位跌至52位。

彼时2014年规模相近的的旭辉、阳光城、新城控股2018年都已破千亿；

也就是在2018年，越秀地产一反常态，竟然提出2020年破千亿的进取目标，同时在拿地端不断加大强度。随后从2018年531亿，2019年600亿，2020年957亿，逐步回归地产40强。

而2021年，越秀破1122亿目前是大概率事件。

但此刻越秀面临的目标早已不是破千亿问题，而是催生一个更高更大的目标！

其一，千亿房企都有40家左右了，未来房地产有话语权的也就30家左右。即使2021年越秀破了千亿，也没有什么。

其二，新形势下，三道红线让很多高负债，高杠杆民营房企不得已降低拿地强度，未来规模会下滑，尤其过去哪些依靠高负债的千亿房企，会负增长，甚至爆雷生死问题。而对比之下，越秀是绿档，拥有15%的融资增长优势。

其三，房地产资金各维度收紧后，由于央企国企带来鲜明的差异化优势，即国企身份，国企融资成本低，国企融资获取便利性等都是优势。加上越秀本身就拥有银行、信托、证券、期货等几乎所有金融牌照，先天就有综合金融优势。

在这样一个行业背景下，加上越秀为投资级房企，融资成本连续几年不到5%等优势，越秀地产下一步目的肯定不是破千亿，而是千亿之后如何继续中速甚至中高速增长！

显然，越秀地产的春天到了！

就在昨天业绩会上，越秀地产董事长林昭远关于未来规模增长目标回答的很含蓄。即未来越秀保持行业平均增速或者略高一些，稳中求进。

但随后，林昭远表示：“当然也要看市场的机会，如果机会好一些，铺排可以加快一点。”

Part 2 拿地的“急行军”

嘴上说比超过行业平均增速，但“身体”是诚实的！

2021年越秀地产在全国首轮集中拿地中可谓是典型“激进者”之一。

根据中指院数据，2021年前6个月，越秀地产销售额467亿，位列百强39位，但在拿地上，前6个月越秀地产拿地269亿，位列百强16位。

整个拿地榜比销售榜座次进取了“23名”！

根据克而瑞口径，2021年上半年，越秀地产上半年拿地金额436.3亿元，全口径销售金额487.0亿元，拿地销售比高达89.59%。

无论哪种口径标准，结论都表示，越秀拿地强度远远超出了同类房企！

根据越秀的半年报，2021年前6月，越秀在广州、东莞、杭州、苏州、南京、宁波、武汉、长沙、北京、重庆、毕节新增高达23幅土地，总建筑面积约为500万平方米！而对比2020年全年越秀地产新增建筑面积才560万㎡！

关于拿地超过40%红线太多？

越秀董事长林昭远给出3点回复。

其一，至于不超过40%的要求，我们没有收到这方面的通知，网上的消息也只是传言，具体的文件也没有看到。

其二，越秀每年都会做一个投资强度的安排，核心是按照“保评级、保三道红线、以销定投”来安排投资。

其三，按照目前杠杆水平看，越秀会铺排在40%到50%。但在市场好的时候，资金充裕的话，会突破到60%。

值得补充的是，越秀加速度拿地是因为2020年土储总量不足吗？

截至 2020年12月31日，越秀地产总土地储备约为2454万平方米，按照销售均价2.6万平米大致推算，大约有超6000亿货值，即使相对2021年1122亿销售目标，完全够越秀5-6年持续发展所需。

Part3 非公开市场获取方式占50.9%

首轮集中供地，血拼拿地，高溢价，往往利润率微薄。

如同滨江所说，力争1%到2%的净利率，事实上，首轮集中供地有机构统计基本利润率都在行业平均水平以下，有的甚至是亏损。

越秀拿地强度虽高，但并不意味着越秀只是“钱多血拼”，一个值得点赞的是，越秀在2021年高强度投资拿地中，非公开市场获取方式占据了50.9%！

并不是2021年，事实上，2020年越秀地产560万㎡新增土储中有54.1%是通过非公开市场方式获取！

整体而言，拿地模式方面，越秀地产非常善于扬长避短，充分利用本土优势和国企背景，探索多元化增储渠道。

其一，比如城市运营、TOD模式、国企合作增储模式分别占新增土储的29.8%、4.2%和6.6%。

其二，目前来看，以TOD、住宅+配建等为代表的非公开市场拿地模式，能够迅速贡献可观的销售业绩，比如2021上半年，越秀在广州的TOD项目持续热销，共实现合同销售金额76亿元，同比上升50.7%。

其三，TOD以及住宅+配建模式的货地比和毛利率还非常可观，远胜于招拍挂。目前，越秀地产通过这两种方式所获地块的货地比平均高于2，毛利率平均在30%、40%上下，高于企业年度毛利率水平。且随着TOD项目各项设施逐步到位，后续住宅项目的销售价格还有上升空间!

截至2021年6月，越秀地产在开发的TOD项目共有6个，TOD项目的总土地储备达到406万平方米，约占大湾区土地储备的26.5%和该集团总土地储备的14.5%。

越秀地产表示：“未来越秀地产TOD力争成为大湾区*，全国*，国内*有影响力的TOD开发企业。”

Part 4 越秀之痛：培育更多的“小广州”

无论拿地额占比，还是销售额占比，越秀一半以上都在广州！

广州是早期的大本营，但从2009年到现在全国化12年，广州一个城市依旧是业绩半壁江山，这个超50%高占比，到底是好事还是坏事了？

从总量看，平均值看，貌似越秀的单城市产值还不错。比如截止2020年底进入21个城市，2020年销售额957亿，那么，平均下来单城市产值45亿，也不算太低。

但深入全国化视角看，越秀，就会有城市深耕结构性之痛的。

其一、在全国布局25个城市中，一个广州销售额就占了全集团超过50%的销售额，这就是一种结构性失衡。或者更准确的说，即越秀对大本营广州依赖过重！

比如为何越秀半年销售业绩完成才完成全年目标42%？一个重要原因是广州城市面临5月，6月反复的疫情发作，以及广州的调控暂停了一些预售证的发放。

为何一个城市就会影响越秀半年业绩，核心在于2021上半年广州销售266亿，占集团半年销售额竟然高达56%。

与之对应的负面案例就是华夏幸福，由于布局和业绩过于依赖环京区域，结果2020年2021年政策对环京区域严厉调控，就导致公司业绩陷入僵局，*终影响现金流，引发违约爆雷！

其二、当然不是说越秀在广州做规模特大不好，而是说越秀在全国其他城市深耕做得不够！

与其他冲千亿房企不一样的是，越秀地产早在2009年就开启了全国化扩张，实现了1+4的全国布局。

比如区域过去集中，虽说越秀是1+4的全国化布局，但大湾区之外占比很低。截止2021年6月，越秀土储华东地区约占15.0%，华中地区约占14.6%，北方地区约占11.6%，西南地区约占4.2%，而越秀在大湾区就高达54.6%！这不该是走出去10多年的全国化业绩分布！

比如城市也过于集中。越秀早期进驻外拓城市均属于城市群内基本面有优势的二线城市，但多年以来外拓城市业绩贡献均相对微薄，据说只有杭州突破100亿！

未来越秀在做大做强区域公司，还是要多孵化一些高产值城市和区域公司，把“广州模式”加快输出到外拓深耕城市和区域，培育更多的“小广州”区域！

一个值得点赞的案例是越秀的TOD复制扩张模式。

目前越秀是TOD的先行者之一，而广州地铁是越秀地产的二股东，目前广州地铁在全国多个城市承包地铁建设与输出技术，也带动越秀地产将TOD模式扩张至全国。

6月中旬，广州越秀集团与长沙轨道集团、广州地铁集团签署三方战略合作框架协议。林昭远透露，越秀地产与武汉地铁、成都地铁等其他城市也在进行洽谈。

借助TOD模式，越秀能拿大盘，好盘，加速异地城市深耕！

Part 5 “深耕对深耕”的战略合作

合作开发不新鲜，但类似越秀在今年合作采取了“深耕对深耕”的战略合作颇有意思，这可能是一些拥有深耕优势的房企*、*快的“合作杠杆”！

这前提是基于全国核心城市都有一个“深耕王”本土龙头。

比如杭州有滨江地产，广州有越秀地产，郑州有建业地产，珠海有华发股份、西安的紫薇地产……这些都是在城市深耕的领导者，往往都是深耕几十年，比如越秀在广州就销售高达265.9亿，稳坐全口径和权益销售额的*。

那么问题就来了，这些深耕房企都在1000亿规模左右，都是大本营厉害，但在全国化扩张的答卷并不理想，那么，这些深耕房企就可以建立“深耕对深耕”的战略合作，两个在彼此深耕城市相互渗透，既减少在对方深耕城市的摸索成本，学费成本，又可以实现优势互补，比如相对滨江，越秀就有国企的优势，1+1大于2，让彼此都实现更快、更稳健的异地扩张和提升深耕度。

也就是在2021年上半年，越秀地产闪电出击，生猛扩大“朋友圈”，分别在4月、5月、7月与滨江集团、龙光集团、仁恒置地以及紫薇地产签署了战略合作协议。

你稍微观察就知道，这些都是深耕王者，而且彼此规模相近，特点也很鲜明。比如西安紫薇地产有国企背景和综合实力；龙光集团深耕深圳；仁恒在南京、苏州深耕的基础深厚；滨江集团则是杭州“*”。

滨江当时表示，根据双方战略合作要求，希望今年在广州和杭州两个城市与越秀各有3个合作项目落地。

同样，越秀集团副董事长、总经理叶珊瑚也表示，越秀地产与滨江集团在大湾区与长三角地区的城市更新、合作拿地等领域具有广阔的合作前景！

果然在外来房企很难进入广州的形势下，今年滨江就进入广州，与越秀合作了一个星航项目。

同时，越秀地产林峰也表示：“随着2021下半年广州和杭州的集中供地推进，包括集中供地过程中应该会有一些政策的变化，如果有机会，也符合投资拿地标准，我相信应接下来还有合作机会。”

小结

应该说，千亿级的越秀地产，既是地产国企在绿档之下适度弯道超车的典型，也区域深耕王者全国化发展一个典型。

观察越秀地产的后期表现，会更有行业示范意义！

地产总裁参考

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