置业逻辑，已发生根本性改变！接下来，怎么办？

*近，楼市，多了几分焦虑。

多个城市，对住宅“限购”“限售”“摇号”等政策又升级；

“*”被锤！

二手房传出“限贷”...

基于“过度买房”挤压消费、实业；“高杠杆、投机炒房”危害金融稳定两个维度的影响。

市场，似乎正在发生趋势性变化

01

转型

其实，因为客观条件变化而发生趋势改变，很正常。

在变化的过程中，往往也有一部分聪明人，会先洞察到机会，先做出调整、转型，吃下一波红利

（图源网络）

比如地产圈，近些年，我们看到某些房地产企业，变化就很多。

产品的变化：从刚需，逐步转向改善、品质型；

经营的变化：从较为单一的住宅开发，转向与生活有关的多元化布局。

购物中心运营、商业解决方案、物业服务、精品化住宅等等。

为什么转型？

当然是对趋势的预判，对未来需求的预判。

02

下一个核心方向，会是什么？

这几个月我一直在思考这个问题。

供需关系，是行业发展的逻辑基础。

从供给端看：

过去十多年，经济发展--融资宽松--高周转模式，以及大量刚需住房需求，促成了房地产高速扩张；

但如今，这两点要素，都变了。

高周转房企，都在忙着降杠杆；

稳健型开发商，开始走精品化、多元化

“赚快钱”正在变成“赚长钱”。

（图源网络）

需求端看：

住宅的增值效应、流通性，越来越受到制约！单纯的买卖获利，越来越难！

绝大部分城市的刚性需求，又已基本得到满足。

但是呢，农耕文明下的中国人，购置不动产的基因，很难被彻底剔除...

当住宅不能投资了，那在不动产的世界里，除了改善，还能买点什么？

是的，从供需意愿和机会点看，下一个重点，应该会是商业！

实际上，正统的不动产投资，原本就是指商业的投资。

在TVB剧里，不动产投资界的华人大佬，都是坐拥XX地主、XX铺王的称号。他们的资产架构里，会长期持有商铺、写字楼，却几乎没有长期持有投资性住宅的。

因为住宅之所以叫住宅，他的本质，就是“住”。

而商业，才是“商”。经营、收租、地段红利...

而且，只要仔细观察，你还会发现：

当前市场，一些头部开发商，在加速调整布局，并且，已经做出了一些关键的标杆级项目。

对于普通购房人，这，似乎也是在“后地产”时代，一个愈发明显的机会窗口！

我举一个例子，公园大道

03

多元化

公园大道项目本身，很多人都再熟悉不过。

位于中央公园，属于*早“区域拓荒”的项目，所以他几乎占了区域*的位置之一

（中央公园地块分布 图源锐理数据）

一线公园、轨道大盘、主打高品质住宅，尤其是大平层，一直是区域的“天花板级”产品；

香港置地和招商蛇口开发。

但是，公园大道这几个月，让我察觉到变化的，是他在大力做商业！

5月28日，中央公园商圈的重要部分--「光环花园城购物公园」，正式动工；

紧接着，6月10日，又开了一场新概念生态办公空间商业发布会。

这应该是重庆*座艺术时尚街区+独栋办公为一体的生态办公群--「光里」。

再加上占了中央公园一线头排“黄金一公里”的主题消费街区--「公园大道长街」。

于是，我们看到，在公园大道，形成了“购物公园+独栋商务+商业街区”三大商业旗舰！

很明显，又将是一个城市级地标

（公园大道意境图 供参考 以售楼部为准）

购物公园的招商能力、运营能力、品质，我们在长嘉汇，已有体验。

区别于长嘉汇的滨江，公园大道的商业群，位置优势更明显：一线公园、一线临区域中轴线同茂大道；更是靠近9、10号线双轨交汇！

而创新的生态花园式独栋商业、高端商务办公的新款办公场景，未来应该是一个惊喜点。

（光里意境图）

（光里实景图）

那么问题来了，为什么突然如此发力商业？

我分析，原因有三：

*，香港置地和招商蛇口，都是典型的稳健型企业“企龄”超过100年，见的太多了；

第二，资金实力和运营能力。

到去年底，香港置地与招商蛇口两家企业，持有管理商业项目60多个。运营模式，已然十分成熟

第三，对于趋势和行业的理解！

他们跟投了趋势、跟投了区域，你跟吗？

04

复制成功？

公园大道这套做法，不是孤例。

他和长嘉汇的逻辑，惊人的相似！

弹子石、南滨路的长嘉汇，是这几年的网红楼盘。

之所以网红，是因为他大体量的住宅吗？

其实不是！

长嘉汇之所以成为重庆知名度*的楼盘之一，核心原因，是基于商业的成功，长嘉汇购物公园+弹子石老街+长街的商业体系，快速的吸附到了大量人气与关注度；

（长嘉汇 实景图）

在人潮的汹涌下，“央视级”观江平台、景区打卡点、大型品质项目、豪宅...等等标签的价值，被快速放大并传播！

而这些要素，反过来，又加速了长嘉汇商业的红火。

而且我还说一点：在重庆，能把大型滨江商业体做活的，长嘉汇，其实是*个...

长嘉汇运营商业的方式，是自持型集中式商业+出售型长街（社商），再加一些写字楼、公寓的组合。

这给了商业运营，很强的保障；

买入商铺的“小业主”，都成了跟投香港置地、招商蛇口，分享地段红利、运营红利、人气红利的“投资人”

（长嘉汇 实景图）

公园大道，与长嘉汇，有着惊人的像似。

一来，都是香港置地+招商蛇口重点联合打造。

二来，区域地段的城市影响力、城市能级相似；一个“两江四岸”，一个“新重庆中心”；

同时，在项目规模、品质、配套、规划等方面，也都比较接近。

当然也有不同。

公园大道比起长嘉汇，*的区别，是南滨路区域有着历史淬炼之后的成熟。

而中央公园区域，是个新兴城区

但这，又反而成了投资公园大道商业「长街」的重要理由之一...

为什么？

05

买在商圈开业前

我说一个名字：光环购物公园

在光环之前，新区照母山，关注度虽然也很高，但却始终让人觉得缺了点什么。

是的。成熟区才有的人气氛围！

直到购物公园开业，写字楼开工...

人气值爆发！

（光环购物公园实景图）

新区到熟区的转换，因为一个漂亮的购物中心、网红打卡点、很多个主力店、咖啡店、几十家餐厅、电影院...凝聚了人气、刺激了人气。

也刺激了租金...

中央公园，其城市地位和“两江四岸”同一梯队，均高于照母山；

但因为商圈未建成，所以商业类资产，还像一只沉睡的大猫...

（公园大道意境图）

就像公园大道长街，在设计构造、运营逻辑、价值要素与长嘉汇长街旗鼓相当，甚至有过之的情形下；

置业顾问告诉我*近推出的商铺价格时，我有些激动！

（公园大道长街 意境图）

旗舰级商业打底；

“长嘉汇式”的成熟运营模式；

区域内*优质的区位、公园头排的商业站位；

数以万计的公园游客、高净值业主群、超级商圈的500万级人流...可预见的消费人群；

比住宅更加稳健的出租预期回报。

而他的售价，却相当的划算！

仅仅75万起？

*单价还不到10000元/㎡？

要知道，中央公园的土地楼面价，已经接近16000元/㎡了。

年底，商圈开业；

近几年，项目迎来入住高峰；

这两点作为“强力刺激”，上述价格，会迎来怎么样的变化？

如今，面对楼市价值逻辑的改变。

改变我们的思路，寻找新的洼地资产，已经是迫在眉睫的事情了...

-END-

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