观点直击 | 年内到达绿档 合景泰富称下半年会补充土储（实录）

合景泰富近来视降负债为*核心任务。

但毕竟该公司以“长跑”见长，多年来经营较为倾向保守。其早年增长态势缓慢，2017年至2020年的冲刺千亿，业绩爆发较高峰发生在2018年，当年销售增长达到72.37%。

但到2019年随着行业转冷，合景泰富就随即将增速回调。2020年集团主席孔健岷更坦言，“降低负债率……是我*想要做的事情”。因此，面对目前的监管大环境倒逼，合景泰富的降负债进程相对平滑舒适，公司经营步伐没有产生太大的突然转变。

目前三道红线方面，合景泰富净负债率较2020年末下降7.6个百分点到54.1%，现金短债比提升到1.8倍，少有未达标的资产负债率则录得71.8%，较2020年末下降3.3个百分点。

按照计划，合景泰富将在今年年内完成全线达标。而据参与投资者会的人士分享，孔健岷透露称：“估计不用等到下半年（结束），我们这条线会转绿了。”

为了尽快达到监管要求，合景泰富相信为此作出了让步。

或者为了节省部分建筑支出，合景泰富上半年交付了比去年同期更少的物业项目，结转面积从2020年上半年的100.17万平方米降低到77.1万平方米。这导致其半年度物业开发收入同比下降了2.1%，录得121.89亿元。

土地购买同样也在放缓。资料显示，合景泰富期内仅通过招拍挂在广州、天津获取2个新项目，新增总建筑面积51万平方米，总土地款13亿元。同时，这两个项目都是合作项目，整体权益比为72%。合景实际上权益获得的新增土储为37万平方米，支出的土地款只有9亿元。

另外，合景在不久前7月12日斥资19.9亿元，拿下广州珠江新城一幅面积为6580平方米的商业用地，而该项目是100%权益项目。这是合景泰富今年以来仅有的几次补充土储的行为。

换句话说，与大多数开发商一样，合景泰富目前的工作核心是处理三道红线。在业绩会上，公司管理层亦提出了“财务稳健，指标优化”的口号。相对的，合景对地产业务的定调是稳中求进。

“今年由于本身土地充分，同时在旧改方面也有土地补充，所以我们在公开市场拿地在上半年是不多的。”集团运营副总裁徐康亮就表示，公司目前坚持的是有质量的增长，只有看到相对来说利润合理的资源和土地，公司才会跟进。

而达标三道红线之后，合景泰富预计将主要围绕粤港澳大湾区和长三角两个区域，在收并购方面加大力度。标准还是，“净利润、毛利率比较高的，也适合公司在高端产品、改善型住房方面需求的土地”。

“如果规模做得很大，增长很快，但是利润率、毛利率在下降的话，其实对公司良性方面还是非常不好的。”孔健岷就提出，公司目前强调的是综合运营能力。“明后年的增长以稳定为主，公司保持双位数的增长基调。”其称。

而相对以往来说，合景泰富未来发展方面，将更为倚重稳妥的城市更新和商业运营。它们对合景来说是一个非常好的利润补充。其中，旧改项目整体的毛利率据称达到30%-40%的水平。

资料显示，截至半年度合景泰富拥有2560万平方米土地储备，对应货值5920亿元，权益比69%。城市更新方面，其锁定了36个项目，总可售面积2300万平方米，总可售货值8400亿元，其中还有可出租的商业物业约540万平方米。

“城市旧改项目是我们未来土地资源获取非常重要的部分。”孔健岷将城市更新昨为合景泰富地产业务的主项。

据透露，合景泰富目前已经中标了三条村成为合作主体，同时在拆迁动工的也有三条村，今年下半年还会继续有几条村能实现正式签约。其介绍，公司今年在旧改方面会释放100亿元左右的货值，能推出市场。

合景泰富参与旧改的历史很长，其过去一直倾向于开发建设中高端住宅、城市更新业务和投资性房地产等低周转、高资金沉淀、高利润的项目。因此半年以来，合景的毛利表现亦不错录得30.1%，属于同行中优秀的一批。

物业投资是合景泰富过去几年着重推动发展的业务。根据公司管理层去年提出的目标，合景每年都会将销售额的7-10%投入商业的发展。未来三到四年的目标，是所有商场开业后租金要达到40亿元左右。

而截至目前，合景半年度租金收入录得9亿元，同比增长55%。整体来说，物业投资及酒店营运的收入是7.85亿元，占总收入的比例为6.05%。而去年，合景投资物业及酒店的总收入为12.55亿元，占总营收的比例为4.22%。

据了解，合景泰富现时已开业了41个投资性物业，其中商场10个、写字楼9个和酒店22个。同时按照计划，合景未来几年将会有25个商场、11个写字楼项目陆续开工、开业。

以下为合景泰富集团控股有限公司2021年中期业绩发布会问答实录：

现场提问：今年以来不少房企的毛利率和净利润均出现一定程度的下降，请问在此背景下，公司的毛利率和净利润等指标均有所提升的原因是什么？

孔健岷：主要是公司在前几年的布局方面，在改善型住房和高端产品的比例方面，这两年一直在不断提升。另外，收租物业的表现非常好，所以对整个毛利率的提升有一定的帮助。

在成本下调方面，我们通过公司管理方面，公司数字化转型方面其实对整体的成本控制帮助非常大。

现场提问：公司上半年拿地速度明显减缓，获取了51万平方米的土地，今年实现三道红线全部达标后，公司是否会重新加大拿地力度？绿档后接下来对公司的增长有怎样的预期？早前住建部公布了对于城市更新防止大拆大建的通知、广州鼓励国企参与城市更新，管理层如何看待这些政策？

孔健岷：三条红线后，公司在收并购方面会加大力度，主要围绕粤港澳大湾区和长三角这两个区域，核心在收并购方面加大力度。

另外，如果碰到适合的土地，公司还是会拿取这些土地，比如净利润、毛利率比较高的，也适合公司在高端产品、改善型住房方面需求的，公司还会去拿的。

公司今年的增长预期，首先销售目标是不变的，公司希望有质量增长，保持双位数的增长。

住建部方面，其实我觉得也不存在大拆大建，广州市住建也做了一些解释，我觉得主要是产业的导入和市政设施的发展，其实广州在这方面目前来说还不是大拆大建，主要是产业导入。另外，公司主要在旧村、旧厂方面的介入，公司没有介入旧城改造，所以对公司的影响还不是太大。

广州国企参与城市更新这是好的，因为国企参与，我觉得在国企和民营的合作方面增加一些合作的机会，整体上对广州房地产稳定、健康的发展是有帮助的，我觉得这是非常好的合作机会。

现场提问：请管理层分享一下香港项目的销售情况？

孔健岷：我们香港有两个项目，一个是启德项目，今年销售情况非常好，工程方面也是有序推进，预计大概年底交楼，公司在年底会有大笔现金回笼，因为香港是交楼以后才能够收到资金，目前来看公司的财务状况非常好。

鸭脷洲方面的项目，我们现在的进度是外立面基本完成，会所进入了装修阶段，园林正在施工阶段，预计四季度完成会所的装修。我们在筹备销售方面的工作，已经在有序地推进过程中，现在整体上在香港的收储工作、客户登记工作和大陆方面的潜在客户的登记工作，在有序推进过程中，所以我们预计今年年底或明年年初推出这个在香港的高端项目。

因为这个项目有很多的卖点，外立面很好，户型、装修、园林也请了一些日本的大师，会所的装修也非常好，功能设计方面，所以公司对这个项目期望很高，也觉得这个项目未来是一个非常好的项目，因为香港现在的高端产品市场非常好，所以公司有信心在项目推出以后取得一个好的业绩。

现场提问：深圳市规划和自然资源局发布第2批集中卖地的公告，推出22幅地，总用地面积是83.4公顷，地块溢价率上限由45%降到15%，以后以抽签的方式决定地皮属于哪个开发商，每个开发商*多只能竞投三个地块，要求普通商品房售价限价，从原来的基础上调低3%到9.2%，有分析师认为这是头次明确调低销售的楼价，必定同时带动二手楼价的下跌，请问管理层对相关政策的看法。

孔健岷：我个人没有留意到这些项目。我是这样理解的，因为现在限售限价是一个常态，所以我觉得主要是二手楼价的活跃程度和按揭房是有关系的，如果按揭资金链充足，政策比较宽松的话，二手的价格也维持稳定，如果在按揭方面规模不够，会影响二手的交易量，二手的交易量下降就会影响二手的楼价。

整体上来说，今天的发展商已经适应了土地的限价、售楼的限价、利润率的稳定。我觉得公司*关键的还是要做好自己，把速度提速，项目销售的提速，提升IRR。另外，降低成本，通过大运营成本降低整个产品的成本，通过数字化转型提升效率，降低成本，从而提升整体的毛利率。我觉得应该是这样去看。

现场提问：启德项目资金回笼后，公司是否会继续竞投香港的土地？

孔健岷：香港的土地，我们其实一直都有留意，如果有合适的土地，公司还是有信心去不断增加它的投资。

现场提问：关于拿地金额不能超过销售额的40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式的获地支出，请问公司如何看待这个网传的政策，这对公司是否会有影响？也请管理层介绍公司商票规模的情况。

孔健岷：其实这个政策，发展商都要执行的，因为是国家政策，公司也是要坚决执行的。因为我们公司主要是旧改比较多，这个性质目前来说还是相对比较好的。第2，我们通过收并购，把付款方式延后一点点，从比例上延缓延后一点。第三，在拍卖市场必须要严格按照销售额40%来执行。公司在整个策略、铺排、比例方面做一些战略的调整。

商票方面的情况，公司很少商票，其实我们的工程款方面是通过现金支付和ABS支付，所以我们公司商票方面非常少。