房价对折！南京离二手房指导价又进一步！

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二手房指导价，已经铺天盖地，越来越近。

01

昨天（8月31日）晚，又一超大城市——广州，发布二手房指导价机制

要求不得发布价格虚高的二手住房房源，相关机构应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

同时公布了首批热点区域96个住宅小区二手住房交易参考价格表，表格一出，楼市一片哗然，中间的信号太多太明显。

首先是价格，96个试点小区参考价，比目前挂牌价和实际成交价低一大截，平均6-7折，部分小区更是直接腰斩打了个对折

天河区珠江新城的中海花城湾，链家挂牌价18-19万，指导价仅9万；

前期交易量十分活跃的珠江帝景，挂牌平均10万，指导价仅5.4万；

其次是文件名，叫做首批热点区域小区，这得分两步看：

一个是首批：和之前深圳、上海等城市的全面指导有很大不同，意味着还将有第二批、第三批第四批……

另一个就是热点，这96个小区，分布在天河、越秀、海珠、番禺黄埔等五个热门区域，其中，天河占一半多。

也就是说，广州未来很有可能还有多批即将房价腰斩的热点二手房！

*后就是生命不歇调控不止。此前广州房贷利率已经5连涨，首套房、二套房分别提升到了5.85%和6.05%，增值税也已经2改5，但楼市依旧火热，二手房指导价的到来，其实情理之中。

算起来，从2月8日的深圳开始，广州是今年以来国内第14个执行二手房指导价/参考价的城市，这中间，一线城市有、二线城市有、三四线城市也有！

实施二手房指导价的城市，越来越多，具体执行方式，也越来越多样！从一开始的全面指导，到部分指导、分批次指导乃至热点/*指导。

如果说深圳出指导价大家不急，因为深圳年轻抗揍、上海出指导价大家不慌，因为上海盘大底厚，那么合肥单拎*、广州分批次按热点各个击破的时候，大家都闻出了山雨欲来的味道。

因此，所有人都在问：南京会出吗？什么时候出？

02

现在的长三角城市群中，几个重要省份都有城市出台指导机制，上海是自己、浙江是宁波、金华、衢州和温州，安徽是合肥，江苏则是无锡。

两个重点城市、两个准一线，南京和杭州目前都还没有动静，而他们，出台的可能性并不小。

杭州新房爆火，上个月主城八区1.2万张预售证，海潮般的供应量之下，并没有分散买房人的注意力，反而造成了80000多人参与报名摇号，冻资近2000亿！

直接创造了杭州楼市摇号以来的全新记录！记录背后，是杭州*5.3万元/㎡的超高倒挂空间。

相比之下，南京新房热度没这么高，在宁小通上线之后，报名人数基本都只有一两千人，热度跟杭州有差距，但跟国内多数城市相比，热度其实依旧不低。

这两座城市，目前都没有动静，是有原因的：

杭州二手房成交量暴跌：不仅5连跌，更是5年来单月成交量*。

相比之下，南京不管新房还是二手房市场，其实要更稳：

南京新房、二手房涨幅并不大，一直是稳中有涨，这种上涨幅度，在楼市中算得上表现良好的优等生；

南京7月-8月份“黑天鹅”事件，疫情几乎导致整个南京城停摆，二手房成交量也或多或少受到了影响。

但大家都知道，再冷不会冷热点。

尤其从一线城市到二三四线城市，越来越多城市实行相应的指导价，这说明上面二手房指导价有着严格要求，而且各个城市开始因城施策。

且为了控制风险，为了控制银行信贷，这一招，只会越来越近。

如果说之前南京和杭州是因为怕影响二手房成交量不敢全面出台二手房指导价，那么在合肥针对*、广州分批次按热点之后，就直接起到了借鉴意义：

一是没必要全面出，按热度，热的就是*批；如果再热，就是第二批；

二是这个规则，很可能成为各大热点城市的调控“标配”

有了指导价，新房的倒挂会打很大折扣，抢新房的预期，也会受到影响。

那么如果南京出台二手房指导价，谁更危险？

03

结合已经执行指导价城市来看，“天塌下来，高个子顶着”，一旦指导价下达，*波会被“处决”的“高个子”分为三类：

1、豪宅

广州的中海花城湾，挂牌十八九万，总价两三千万有之，四五千万也不在少数；深圳的南山恒裕滨城，此前成交均价28.7万，一套拍卖的房子，据说光是税费都要交3900万：

这些站在楼市顶端的豪宅，恰恰是*有钱的市场，购买这些房产的人，也是*会撬动银行杠杆的一部分人。

但指导价之后，中海花城湾砍成了9万，此前挂四五千万的房子，现在想要出手，至多只能卖两千多万；

南山恒裕滨城指导价只有13.2万，已经不是对折而是4.5折了

……

豪宅，已经蜕皮恢复真身，以后顶多是高端住宅。

2、倒挂*多的房子

这部分房子，实际属于调控政策还未全面覆盖的盲区。目前市场上普遍的调控手段，对他们其实作用有限。

目前越来越多的调控政策，其实已经稳稳按住了新房价格，普遍意义上称之为限价，很多时候新房市场的爆火，恰恰是因为限价。

但有个问题，购置新房的条件哪里热哪里高，上海深圳买新房钱是次要的，分才是*主要的，且新房供应有限，机会不多相当不容易买到。

更重要的是，二手房价由边际价格决定，也就是*新成交的价格决定，很多时候一个小区，去年一套9万元/㎡，今年*18万成交，那么给人的感觉，就是涨幅翻倍，一年涨9万的错觉。

这种边际效应带来的错觉，很容易就被部分别有用心的业主核中介利用，从而炒作推高整体的二手房房价

这其中，就有炒房团通过操纵挂牌房源和成交房源，达到空手套白狼的效果，从中套利。

有了二手房指导价这个政策，新房限价则会更加夯实，随着供应量的增加，银行刚好也避免了系统性的风险。

3、*

一直以来，*都是二手房市场中的“异类”，即使老破小，即使价格飞天，但在教育大计面前，无数人为之折腰。

目前建立二手房指导价机制的城市，其中宁波和合肥都是直接将矛头对准*的：宁波首批9个热点学区，112小区设立指导价。

合肥发布的文件名，更是直接叫做《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》，首批实施范围共16个双学区，可以说是精准打击。

此前合肥名*区房就已经走在限购的前列，但教育资源的稀缺性，让动辄6-7万的*，也供不应求。

设立*指导价之后，对于*的打击无疑是巨大的。

现在合肥*指导价还没有具体明细出来，后期具体如何操作我们并不清楚。

不过这里也有一个问题，老破小的*，因为面积总价原因，其实是*难指导的，单价高的，面积小总价低；总价高的面积大单价很可能不高。

现在很多指导价都直接跟银行按揭贷款挂钩，摁住的不是总价而是*，但恰恰一些低总价*，并不需要杠杆

对于*实际有用的，是需要配合*调控，降低*预期，双管齐下才更有效。

这也是近期国家一直在做的，教师轮岗，多校划片等等。让*，回归居住属性。

豪宅、倒挂房乃至*，这些触及的刚好是楼市*为敏感的软肋。

而他们，也在楼市中“站”得*，你希望，他们“矮”一点吗？

-End-

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