旧宫“改善”这8年

如何才算对一个区域有深刻的理解？

当一个项目实现热销，成功打动市场时，算不算了解了整个区域？非也。北京市场从不缺优质产品、热销的楼盘，但如果要说真正将一个区域理解的非常透彻，做到十足的深耕，仔细探究，并不算多。

只有经过了时间和空间的考验，多个项目的沉淀与迭代，才有可能形成对一个区域的深耕，再严苛一点，如何来定义“深刻”，也绝不仅仅是靠数量取胜，或是简单的复制与粘贴。一个成熟且成功的产品，需要有内驱力与自我迭代的能力，要能够顺应市场与客群的变化而不断更新，但同时又能够将体系化的产品观延续下来，只有在满足了这些方方面面之后，才足以成为一个对区域真正有理解的项目。

这其中，保利与首开、住总在北京南城的牵手，就足以称为经典的区域深耕案例。

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复盘三者联手，我们可以追溯到2013年，首开与保利携手拿下南四环榴乡桥与德贤路交汇处地块，打造了首开保利熙悦诚郡。这也是首开与保利布局南中轴迈开的关键一步。

对于打造任何一个项目来说，区域选择是奠定其是否能成功的首位要素，从2009年北京首次公布南城计划以来，南城价值的兑现也同时进入了快车道。站在当下这个时间节点，再去回看保利与首开当时的布局，可以说，有十足的信心以及前瞻力。

从整个南城发展再聚焦到旧宫，更是价值核心所在。但对于当时的熙悦诚郡来说，旧宫的发展，也是刚刚起步不久。在对周边客群以及区域竞品做出充分调研之后，整个项目定位在了128平米的到156平米的三居和四居，对标的便是35岁左右的改善客群，作为“人生*套豪宅”来立势。

从*初开盘的均价4万到两年后的8万均价，熙悦诚郡用产品力兑现了价值，也让整个南部市场*次认识到了首开与保利在高端改善产品的结缘之作。

也是这一次合作，形成了双方的默契，不管是对于产品的打造还是对区域市场的理解，都有了更大的信心，这也是为什么，我们后来又在同区域看到了熙悦林语。

这时候，就已经有点区域深耕的意思了。

但从熙悦诚郡到熙悦林语，首开与保利的思考并没有停止，作为2017年4月份拿下的限竞房地块，当时整个北京也处于限竞房大潮刚刚袭来之时，如何更加有效的提升产品的舒适度与功能性，保利与首开团队基于熙悦诚郡的128平米的户型，做了深度研发与细化升级，*终在洋房产品上实现了“3+1”的升级版户型，加之高品质精装叠拼产品“雲墅”的加持，让项目在2018年首次开盘便收获热销，*终成为当年南部区域的高光项目。

当然，在首开与保利布局旧宫的同时，首开还与住总一起将“熙悦系”延伸到了四环板块，当年的熙悦安郡、熙悦尚郡都延续了高品质改善盘的“人设”。

八年过去，依然是在旧宫，首开与住总、保利一起拿下新的地块，案名定为：熙悦雲上。熟悉的熙悦系、熟悉的伙伴，加上保利*次在北京推出的“云上系”产品的结合，是否还能延续熟悉的热销，这也让市场充满期待。

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粗略复盘首开与保利、住总牵手的这八年，相信你也能发现，区域深耕成为一个关键词。

到现在为止，三者在旧宫已经布局了三个项目，这应该说，对于区域价值和需求的理解而言，是一个基础。

这种理解，并非是做几次市调、搞几次用户画像临摹就能解决的，一个区域有一个区域的特点，西三旗以“码农”为主的改善型购房需求，和亦庄以制造业前端研发为主的改善型的购房需求，是不同的，但是，通过仅仅做通过做市调、临摹用户画像能看到的，却是这两个群体的改善购房需求，都差不多——这仅仅是举例而言。

同理，规定动作的市调、用户画像临摹甚至是小组访谈，得到也都只能是大面上的、相对模糊、相对笼统的信息。因为改善型住房的功能需求，大致都可以笼统地概括为：面积大一点，空间分布合理一点，社区环境良性一点，但只知道这些，并不能做好一个改善型项目。

以上两点，都归结到一个定律上，如果想足够准确地理解一个区域的改善型购房需求，如果想足够准确地掌握用户对改善型住房的功能需要，开发商只有长期在一个区域连续做项目，才能真正达到这两点。

此时，他依靠的是真实的市场实践和服务，对自己的产品设计、产品策略不断进行迭代和完善，越到后来理解越深入，掌握越准确。这样，才能产生一个接一个优秀的改善型项目。就好比当下，刚刚入市的熙悦雲上项目，在此之前，熙悦诚郡、熙悦林语都为其打下了良好的基础。

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旧宫是整个大亦庄的价值区域所在，其很重要的一部分用户，是亦庄高端制造、产业研发部门的员工和中高层管理人员，他们对于当下居住空间的需求与前几年相比，又会有新的变化。如果仅从购买力层面去考量，那么，是很难做到匹配他们需求的改善型住房产品。加之预计年底就将全线贯通的地铁中轴线8号线，也势必引入内城的改善型需求。

基于此，首开住总与保利在今年5月份拿地之后，首先确定了“熙悦系”高端改善的延伸，同时加入了保利“雲上”高端产品系，紧接着就是对于当下整个区域内产品供应的全新思考；*终，熙悦雲上将主力户型确定在了115平米的三居和152平米的四居。

首先，从115平米的三居来看，通过前期调研操盘团队发现，整个旧宫板块这一面积段的产品可以说是个空白点，也因此，在吸纳了之前熙悦系洋房产品经验后，*终打造了三面宽的全新格局，而这一户型*的突破在于，在110平米面积段将客厅的面宽做到了4米。这在北京同面积段的其他产品来比较，几乎很少能看见。

不光如此，这一三居户型还打造了复合式玄关，让入户玄关增加了更多的储藏和收纳功能，这同样也是要在120平米及以上的户型才能看到的设计。之所以做出这样的迭代，也是项目发现在疫情之后，人们对于起居室和主卧的关注越来越大，所以在适当平衡次卧面宽的同时，能够更好的释放整个客厅的空间感，这一点，成为了115平米户型*的亮点与突破。

其次，将另一个主力段锁定在152平米的四居，同样也是瞄准了区域市场的空白点，在目前整个板块在售的项目中，大部分面积集中在120-140平米左右，甚至*的到了170-200平米，反之很少有150平米的产品。基于之前熙悦诚郡156平米的户型为蓝本，熙悦雲尚升级迭代了全新的152平米的四居，整个南向面宽超过了12米，同时在主卧打造了270度的观景飘窗，独立的衣帽间和玄关，让改善品质一步到位。

同时，整个项目邀请到了台湾著名室内设计大师唐忠汉来担纲精装设计，在建筑与园林打造上，邀请了以高端墅质园林见长的奥雅大师级团队，来确保*终品质的输出。从这一点来看，熙悦系的每一个作品，都丝毫没有放松对自己的要求。

此时我们再来回看， 从熙悦诚郡和熙悦林语，两大热销项目的存在，不仅仅是拉高了整个区域的价值，同时，也成为区域人居环境提升的推手，在此基础上，熙悦雲上的入市，不但意味着全新的“熙悦系”3.0之作的诞生，同时注定也将成为整个南部片区改善型住宅的“新高度”。

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