违约抬升，资方警惕，房企拿什么来保卫现金流？

“HD爆了之后，下一个会是谁？”

在某个金融圈微信群里，已经开始了竞猜。

HD事件，包括此前的泰禾集团、华夏幸福和蓝光发展事件，让金融机构对房企的债务风险都提高了警惕。

有信托圈资深人士表示，地产融资环境进一步收紧，如果目前的按揭政策不调整，那么接下来还会有一连串的房企会出现问题。

这或许并不是危言耸听。

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地产信托方面，*新监管数据显示，房地产信托规模自2019年6月以来持续下降，截至2021年7月末，房地产信托余额同比下降约15%。

另据中信登数据，8月新增信托产品中，投向房地产行业的规模已降至420.96亿元，占当月各行业新增规模比重为8.57%，较近12个月均值下降41.03%，创今年以来新低。

用益信托研究员喻智分析，一方面原因是目前融资类业务的压降力度在进一步加大，另一方面是因为大型房企出现风险事件导致地产信托风险抬升，使得信托公司展业进一步受限。

用益金融信托研究院不完全统计，8月份共发生信托产品违约事件33起，其中，房地产信托违约占14起，违约金额达114.99亿元，占比高达70.88%。

并且这个数字还可能会增长。

有信托圈人士告诉红姐，多家信托公司在HD的存量都超过了百亿规模。已不止一位信托从业人士向红姐表示，“不再看好地产行业”，“一个时代结束了”。

也有地产圈人士告诉红姐，当下不仅仅是民营房企资金紧张，一直以来甚少和信托合作的某两家央企，*近也开始使用高成本的信托融资了。

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地产私募方面，8月下旬市场曾有传闻，底层是住宅项目的契约型地产基金产品备案暂停备案4个月。

但据某私募基金人士向红姐反馈，窗口指导意见是暂停，但实际还是正常报备，只是审核的时间有拉长，主要还是看机构跟基协沟通的情况。

据清科研究中心统计，2021年上半年中国私募股权投资市场共新募集1941只基金，其中，房地产投资基金募集数量只有18只，占比0.9%，募集金额为165.73亿元，占比 3.6%。

也有私募界人士表示，蓝光、华夏幸福等房企系统性风险事件的出现，也使得地产类私募基金公司提高了风控标准。

3

境外发债方面，房企面临的形势也比较严峻。

据贝壳研究院统计，2021年1-8月，房企累计发行境外债约2095亿元，同比下降约37%。

8月单月，数量上看，房企境外融资共发行6笔债券，融资规模约62亿元，环比下降77.9%，且发债主体均为民营房企。

利率上看，8月房企境外债券融资平均票面利率为8.09%，环比上月上升109个基点。且利率依然呈两极分化局面。

比如弘阳地产，据9月14日*新公告，计划发行一笔2亿美元优先绿色票据，到期日2023年9月20日，年化利率9.5%，高于行业平均水平，也高于其自身今年1月境外发债利率（3.5亿美元，于2025年到期，利率7.3%）。

另据统计，8月份房企信用债违约16笔，其中地产相关违约事件7笔，违约类型主要为未按时兑付本息。

贝壳研究院分析认为，监管环境趋紧、地产负面事件发酵，是近期房企境外债券融资低迷的主要原因。

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银行借贷方面，据经济日报报道，上半年国有大行、股份行、城商行，大部分银行在房地产领域的不良贷款余额、不良贷款率均出现了“双升”，提高放贷警惕是必然。

数据显示，截至2021年6月末，工行、建行、交通银行的房地产业不良贷款率分别为4.29%、1.56%、1.69%，较去年年末上升1.97、0.25、0.34个百分点；招行、民生银行、平安银行的房地产不良贷款率分别较去年年末上升0.77、0.35、0.36个百分点。

有银行业人士表示，主要是因为房地产项目销售未达预期、还款能力下降所导致。

此外，房贷集中度管理以及陆续有城市推出二手房交易参考价，也在一定程度上影响了银行个人住房按揭贷款的新增。

据克而瑞监控的30个重点城市，新房贷款方面，5成以上城市放款周期较上半年持续拉长，7成以上城市的房贷利率较上半年均有上调；二手房贷款方面，放款周期基本在3-6个月，约6成以上城市近乎“停贷”。

反应到房企身上，则体现为销售回款的滞后，以及对现金流形成的压力。

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违约风险的抬升，让各类资方提高警惕，导致地产融资环境进一步收紧，融资性现金流紧张；

下半年房企销售呈“拐点”式下滑，集中供地项目集中入市带来的销售竞争也肉眼可见。

如果银行按揭贷放款周期没有改善，房企销售回款进度不及预期，经营性现金流也会面临挑战。

融资不佳，再遇销售回款不畅，房企的现金流无疑是雪上加霜。

下一个出现问题的房企，会是谁？

我们不希望看到，但或不可避免。