楼市三问

近期，攸克君分别与多位业内资深人士和专家聊天，就大家普遍关心的一些问题进行了发散性探讨。以下是访谈的思考：

一、房地产的基本面变了没有？

刚好9月15日国家统计局公布了前8个月的房地产数据。1-8月，房地产投资两年平均增长7.7%，商品房销售面积两年平均增长5.9%，商品房销售额两年平均增长11.7%。

从数据看，非常正常，销售额甚至还保持了两位数的增幅。必须说，在强力的调控下，还有这样的增幅，相当的了不起。这说明整个行业的承压能力，非同小可。

但全国的平均数值，掩盖了地区的差异，尤其是房企的差异。有的房企仍然出现了百分之二三十的增长，有的却已经是负增长。不过，这些差异不是现在才有，一直都存在。

我们认为，目前的房地产行业基本面并未发生逆转。针对房企的三道红线，针对银行的两道红线，只是从融资端施加限制，不让房地产再像过去那样占用过多的资金资源，从而真正将速度降下来。这是一个去房地产泡沫的过程。

但为什么业内会感到阵阵凉意，甚至有一点悲观？主要是因为：（1）调控很密很严；（2）总是自觉不自觉地拿过去的盛景来比较；（3）对未来的不确定性；（4）多个爆雷事件的影响。

回答是：调控几乎伴随房地产实行市场化以来的十多年，现在又何须害怕；不要怀念过去，尤其是不要停留在过去的惯性思维里，楼市也进入新时代新阶段了；任何行业的未来，本质上都是不确定的，否则就所有人都来捡钱了。

可以预测的趋势是，行业降速，房企降负债。但会更健康。

二、爆雷事件对行业有多大影响？

如果说，福晟、泰禾、华夏幸福、蓝光等房企的爆雷，业内也会有震动，有惋惜，但恒大爆雷，量级完全不同，因而影响要大得多，大致相当于导弹与核弹的区别吧。从公司员工到购房者，从银行到承建商、各类供应商，甚至甲方和地方政府，都受到波及。

*的受损方，是金融机构，银行和信托公司。为什么银保监会主席郭树清将房地产称为*的灰犀牛？就是担心房地产爆雷会引发系统性金融风险。目前来看，房企爆雷带来的金融风险仍是点状的，没有构成系统性金融风险的迹象。这主要应归功于房地产金融审慎管理制度的实施。但金融机构的债权大幅缩水是不可避免的，如同恒大必然要大幅瘦身一样——也许重整是它*终不得不作出的选择。

对房地产业的影响更多是心理层面的。房企的社会形象更受质疑，银行的放贷更加谨慎，同行们对自己对行业的前景也疑虑重重。购房者的观望情绪加剧，叠加各地日甚一日的各类调控补丁，买方市场正在逐渐形成。

只要不再出现与恒大同等量级的房企溃堤，目前爆雷事件对金融行业和房地产行业的影响是可控的。无改于房地产的基本面。国家统计局新闻发言人在回应恒大违约事件时说，一些大型房地产企业生产运营过程中出现了一些困难，对于整个行业发展的影响还需观察，但他同时表示，“房地产市场有望保持稳定发展”。

不过，这类爆雷事件越早处置，对各方面的影响越小。攸克君想对恒大老板说的是，事已至此，放弃幻想吧。

三、民企出事，国资去救，合适吗？

*近这几年，因为流动性危机而陷入巨大困境的企业，多以民企为主，还有些是股份制企业。以一己之力走出困境的，屈指可数。

*知名的，要算是万达。严格说来，2017年5月的万达，财务仍是正常的，但危机的阴云近在眼前。老王当机立断，卖掉了它*的资产，成功自救。这才是真正的教科书式的自救。当前及以后，这个商业案例值得所有企业家镜鉴。

但绝大部分知名的民企陷入流动性危机后，都不得不向政府求救。而充当白衣骑士的，不少是国资；只有少数重整的战投来自民企，比如海航股份重整的战投方是方大集团，校办企业北大方正重整的战投方是平安集团。

如果说，国企出了问题，政府部门和国资出手相救乃义不容辞，那么，民企陷入困境，国资是否应该去救？

其实，这是一个伪命题。

无论是国企还是民企，都是我国市场经济的重要组成部分，不能人为分割。正如中财办副主任韩文秀所说，“民营企业和民营企业家是自己人”，既然是自己人，民企出现了困难，政府也有责任有义务帮助解决，何况还涉及到那么多的就业。

国资所谓的救，也并不是单纯的慈善之举。所有的国资战投，都要遵循市场原则，要寻求投资回报。而把企业做败的企业家，只要没有违法，那就接受道义的惩罚吧。

*后想说的是，在特定的时期，房地产企业适当利用高杠杆高负债，把规模做上去，不应苛责。商业从来都伴随着冒险，并不存在永远确定性的商业决策。但冒险并不等于赌博，尤其不是豪赌。其中的边界，房企老板自己必须甄别、牢记，如果你自己不懂财务，就需要一个懂财务的CEO或其他高管来掌控。

做企业需要激情，有时也难免激进。但绝不能被豪赌蒙蔽心智，失去正常的判断力。举两个例子，一个是地产的，一个是汽车的。

先说地产的例子。2016年这一轮房地产调控，到2017年并未显效，反而是在2016年的基础上有很大增长，直到2018年上半年，其实这只是市场的惯性，也是政策的滞后效应，但这给一些房企造成了错觉，以为这轮调控也与此前持续多年的调控一样，过一阵又会再勃兴再狂热，而这些房企就是在2017-2018年继续加码，拿高价地，从而让自己陷入2019年之后的困境而无力自拔。基于过去顺境运行的认知，对趋势的判断出现了致命失误。

再说汽车的例子。恒大进军新能源汽车，方向上并没有错，但它与贾布斯分手后，选择的路径和标的都错了。通过收购整个产业链，来建立全球*的新能源汽车集团，这样的路径，一开始就备受质疑。而它的主体，是一家2015年的落后车型平台，哪怕是没有后面母公司的流动性危机，起点也决定了它难以成功。孤注一掷的豪赌，就听不到真实的声音。

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