碧桂园服务33亿再收购，与“万物云”两强争霸进入白热化

花样年物管“双子”局将走向何方？

七年前，彩生活作为“物业*股”初登资本市场，春风得意；七年后，谋定分拆商管业务上市后不到两个月，局势却陡然反转。

9月29日，花样年控股携旗下上市物企彩生活齐发公告，将双双在香港联交所短暂停止买卖，“以待刊发有关公司的一项建议非常重大出售交易之公告”。

这份重大出售交易的详情，碧桂园服务在昨日夜里就已透露出风声。

据其披露，公司拟收购彩生活核心资产邻里乐控股集团有限公司（下称“邻里乐”）100%股权，收购总代价为不高于33亿元，由间接全资附属公司碧桂园物业香港出面，于9月28日（交易时段后）与彩生活签订股权转让协议。

在彩生活摆上货架的“核心资产包”里，主要包含7家公司股权，分别为万象美物业99%股权、万象美住宅100%股权、北京万象美100%股权、开际商业100%股权、开元国际100%股权、邻里乐100%股权及其直接全资附属公司邻里乐（香港）的100%股权。

相较于行业水平，本次收购价格控制较为合理。若按净利润计算，邻里乐2020年实现净利润3.09亿元，收购PE约为10.68倍，低于主流上市公司并购标的12倍左右的平均市盈率，也低于此前收购蓝光嘉宝的13倍市盈率。

“卖身”替母还债

“彩生活核心资产的出售，其决定性因素的还是花样年的偿债压力大，在大集团体系下寻找能快速折现的业务。”嘉和家业物业服务研究院唐卓分析认为。

半年报显示，花样年截至6月底的有息负债约512.21亿元，较上年同期的411.16亿元增长24.57%。其中，于一年内到期借款约84.78亿元，一年内到期的优先票据及债券约109.86亿元。

随着融资渠道收紧和高额债务到期，花样年的再融资风险也随之增加。或受此影响，标普在9月29日将花样年的信用评级从“B”下调至“CCC”，并列入负面信用观察名单，这距其上一次将花样年评级展望调至负面、并确认“B”级仅隔半月。此外，惠誉、穆迪也分别在9月16日、9月27日先后下调花样年信用评级，展望均为“负面”。

作为花样年旗下的一个商管板块，邻里乐的出售，势必将为其下一步的“商管计划”增添较大的不确定性。“若商业板块不能独立，则此前花费12.6亿收购的绿闵物业的未来走势也将更加不明朗。”唐卓表示。

而对于彩生活，唐卓指出，在经历“剜心之痛”后其将聚焦住宅物业板块业务。“结合企业在2021年3月业绩发布会上所说将会开始二次创业，将业务进行聚焦，也许是彩生活进行自保及业务发展的一种思路。”

事实上，彩生活陷入发展“瓶颈”已久，为此其于2019年开启业务调整，可收效甚微，业绩依旧停滞不前、净利率也维持在行业较低水平难有起色。

截至2021年上半年，彩生活实现营收17.92亿元，同比增长约0.7%；归母净利润2.5亿元，同比增幅5.8%。在盈利能力方面，其毛利率32.58%下滑0.11个百分点，净利润率提高0.3个百分点至14.14%，虽为近四年*，但依旧位于业内同期15.98%的平均水平以下

在规模方面，不同于各大物企的疯狂扩张，彩生活甚至消失在了市场视线中。“今年上半年，彩生活基本没有做一单收并购。”董事会副主席吴庆斌在中期业绩会上如是说。从扩张前线撤退，也直接导致了彩生活在管规模的下滑，较2020年底的5.65亿平方米减少了160万平方米，降至3.59亿平方米，行业排名下滑至第5名。

此外，彩生活也首次出现在出质股权标的的位置上。

天眼查显示，今年6月10日，彩生活因未披露原因被质押给某外国公司，出质人不详。在半年报中其披露，公司银行存款及附属公司股权抵押借款合计14.28亿元，若除去质押的银行存款1.14亿元，可以计算得出附属公司股权抵押约13.14亿元。

“寡头”尚未成型

若本次邻里乐收购事项顺利完成，碧桂园服务的实力及规模将更上一个台阶。届时，邻里乐的业绩、资产及负债也将纳入碧桂园服务账目内。

根据公告披露，截至今年6月，邻里乐（剔除分拆业务及计入核心资产公司后）未经审核的综合净资产价值约13.74亿元。

在财务方面，邻里乐于2020年末的未经审计的税前利润为4.12亿元，税后净利润3.09亿元；同期，彩生活总营收35.96亿元，毛利润12.08亿元，净利润5.42亿元，经计算邻里乐贡献达到57%。

随着邻里乐的收购，碧桂园服务的规模也将得到大幅提升。截至上半年，彩生活在管面积为3.59亿平方米，合约面积5.65亿平方米，虽然邻里乐的具体在管规模尚未披露，但作为其核心资产，对应规模也不容小觑。

若将其完全消化吸收，无疑将为碧桂园服务争夺物业“霸主”地位再添助力。

在物企规模“争夺战”中，行业并购步伐正在逐步加速。据克而瑞不完全统计，今年上半年物管行业并购总金额已将近133亿元，超过2020全年的不到100亿元 ；从单个并购案的交易均价来看，已从去年的近3亿元拔升至7亿元。

而碧桂园服务，始终保持着激进的战斗状态，在年内发起多起收并购，并引领着行业从“大鱼吃小鱼”向“大鱼吃大鱼”转变。其中，两笔针对千亿房企旗下的物业收购尤为令人瞩目。今年初，碧桂园服务以48亿元收购蓝光嘉宝服务65%股份，刷新收购记录，并借此获得约1.3亿平方米的管理面积、2.19亿平方米的合同管理面积的增量；至于第二笔，9月20日碧桂园服务官宣将斥资100亿元收购富力物业，收购金额翻倍，创下物业史上“*贵”收购案。

大手笔收购背后，也彰显出碧桂园服务进击的野心。

吃下蓝光嘉宝后，碧桂园服务上半年在管及合约规模均超过去年排名*的保利物业，以6.44亿平方米问鼎物企在管面积榜首，与此同时合约面积也超过12亿平方米，分别与第二名恒大物业拉开了1.94亿、3.95亿平方米的差距。

不仅如此，碧桂园服务甚至打起了行业第二恒大物业的主意。“恒大物业我们以前接触过，但价格没谈拢。”总裁李长江曾公开表示。

与此同时，游离在资本市场之外、物企领域真正的“巨无霸”万物云也没有懈怠。

从2020年的升龙物业，再到今年的阳光城旗下阳光智博、三盛集团旗下伯恩物业，万物云也在不断整合行业资源、扩充自身规模。与碧桂园服务不同，万物云更青睐通过换股的方式，以较少的资金达成合作。用万物云CEO朱保全的话说，“万物云将连接线上与线下，将把同行对手变为伙伴和朋友。”

“7年差不多算一个周期，*轮故事失败落幕，第二轮故事仍在半梦半醒之间。肌肉渐起，眼神忧郁，触摸上帝的手还有几个7年的距离。”今日早晨，在这个“物业*股”宣告卖身的特殊时刻，朱保全在微信朋友圈写下这段话，是纪念，或许也是宣战。

对于二者的“争霸”角逐，唐卓认为，当前物业行业的集中度远未到顶，且行业真正的“寡头”也还未成型，碧桂园服务作为收购、纳为己用的企业，收购之后能够很大程度上助力自身的业务、财务、版图扩张，但也不得不面临收购之后的投后管理问题。

而万物云，其认为，“作为平台运营的物企，虽频繁整合其他物业企业，但让标的在加入万物云平台之后还有较强的自主经营能力及品牌标签，对于还想要享受行业发展红利的企业来说是一个较好的选择，也能够在未来万物云上市时享受到较大的资本红利。”

诸葛找房数据研究中心在分析二者异同时指出，“万物云通过换购方式进行扩张，相对于碧桂园的扩张速度，万物云节奏相对较缓。”

见习记者 何艳艳

编辑 左宇

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