长安街西延线的“洋房”机会，还剩多少？

后疫情时代的国庆假期，出游的热情虽说在不断复苏，但对于绝大多数人来说，这依然是一个“躺平”的假期，不出京成为常态，再加上连绵不断的阴雨天，北京人气*旺的“景点”之一，反倒成了各大新盘售楼处。

整个十一假期，攸克君朋友圈里的营销小伙伴们也没闲着，一线播报各方盛况。毕竟在往年，虽说是“金九银十”，但在没有被疫情波及的那些年，十一假期光是刷刷朋友圈，就足以走遍全球了。只有在“出不去”的当下，看房选房也就成了首选。

这就不难理解，刚过去的9月，开发商们跑步进场的原因。

特别是在国庆前一周，北京共有9个项目拿到了预售许可证，赶上了国庆入市的末班车，而整个九月，共有21个新老项目陆续取证。新项目轮番入市，热点板块逐一燃起，好不热闹。

伴随着首批集中供地地块的陆续入市，我们也能从中看到一些规律：虽说部分城六区也出现了罕见的供地热潮，譬如朝阳、海淀、石景山的一些板块，但整体容积率在1.5以下的地块，越来越少了。同时，纯商品房的地块也越发稀缺，越来越多地块配建了一定比例政府持有的公租房、人才住房等等。

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对购房人来说，也许不会真正注意到容积率这个数字，但对于未来一个项目呈现的居住品质而言，这则是*为关键的决定性因素。受到“限墅令”的影响，北京这些年1.0容积率以下的地块已经停供，但低容积率的洋房产品，也呈现出卖一套少一套的局面。特别是从近两次的集中供地大潮中，低容积率地块难觅，就更能做出未来市场供应的预判。

在掌握了这些规律之后，其实可以更容易的帮我们甄选出稀缺度更高、价值更大的项目。特别是对于购房人而言，摆在面前的选择眼花缭乱。同样板块、差不多户型的产品更是比比皆是，如何能够清晰快速的对其做出价值排序，从地段+产品这两个硬标准，就可以做出判断。

而这两条标准，对应到当下的供应格局来看，则是有价值和潜力支撑的板块+低密度真洋房。

所谓真洋房，容积率自然是越低越好，毕竟1.5以下容积率的地块条件，即便是做别墅也不在话下，毕竟如果单纯从价值兑现角度来看，别墅产品的收益大概率会超过洋房，但选择用低容积率做出纯洋房的项目，一方面是开发企业对于打造品质产品的决心，另一方面，对购房人而言，这也是难得可贵的购房选择。

毕竟，造好一个真洋房，对开发商来说，是一项专门技术，因为它既不同于公寓“同等面积多出房子多赚钱”的产品逻辑，也不同于别墅“空间大、有院子、造园林”的产品思路，真洋房，要在更合理的空间内，做出更大的空间感，更好的视觉感受，更具体验性的环境系统。这毫无疑问，要求更高。

这也是我们放眼北京市场，想要找到纯洋房产品越来越难的原因。

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就在去年6月，中建方程投资发展集团有限公司和中建信和地产有限公司联合体12.5亿拿下北京门头沟地块，并在近期入市，项目定名为：中建长安麓府。

中建长安麓府效果图

看惯了从拿地到开盘三个月的快节奏，中建长安麓府反而有些特别，一年多的打磨时间，也是中建在打造长安麓府时，“府台系”的定位对于产品提出了要求更高，央企责任使然，在门头沟新城这一成熟板块，呈现了容积率仅为1.44的低密纯洋房产品，从地段和产品两大维度，都让中建长安麓府大大加分。

聚焦中建长安麓府所在的门头沟新城，地处长安街西延线，这也是北京*为核心的一条城市主干道，伴随着新首钢的崛起以及*的召开，整个京西也驶入了新的发展快车道，而此时，紧邻长安街西延线的中建长安麓府，不管是从门头沟区域还是与石景山板块对标，都有极大的优势。

从产品层面来说，长安麓府打造了89平米～139平米的三到四居，其中主力户型集中在89～115平米的三居、四居。90平米以下的洋房户型，在整个区域内，可以说极为少见。

其中，89平米的三居通过边户型实现了270度采光，L型的客厅飘窗大大拓宽了视野与采光，南向主卧套+飘窗的设计，同时实现了居住仪式感与舒适度，入户玄关的设计以U型厨房的配置，都极大的丰富了整个三居户型的使用场景和空间感受。

中建长安麓府建面约89㎡A2户型图

此外，115平米的四居则实现了经典的四叶草设计，将四居的面积压缩到了120平米以下，但同时，南向三面宽以及LDK一体化的设计，都让整个居室空间毫无浪费面积，独立入户玄关的设计，增加了空间仪式感，一梯两户的配置也凸显了纯洋房产品的宽绰舒适度。

中建长安麓府建面约115㎡户型图

毕竟，一梯两户，全明通透，是一个真洋房产品的基础，在这个基础上，长安麓府根据不同的户型条件，则针对性的做出了不同的亮点。但同时，对于洋房产品还不可忽略的一个因素，就是环境。

应该说，长安麓府有大环境、小环境两个层面，表现都堪称优秀。

大环境方面，项目地处西山生态涵养区，三面环山，一面临水，氧气含量高出市区约40%，粉尘含量低于市区约30%，同时，受益于门头沟新城打造的“一湖带十园”的城市景观体系，项目周边约1公里范围内就有近十个公园，可以说，处于天然的氧吧之中。

而在小环境方面，长安麓府也下了不少功夫，整个项目身处浅山区，约有30米的高低差，利用高差打造了登山径、穿林巷、观府邸三大归家动线，同时实现了藏于山，隐于城的整体风格基调。在如此自然幽静的园林氛围中，同时融入了七大功能主题共享空间，可以说，颜值与实力共存。

中建长安麓府效果图

*后，不得不说的关键要素，便是中建。虽然作为开发商的角色，我们在北京看到的项目并不多，但作为央企背景的“城市运营商”，在中建过往承建的项目中，大多是与城市发展息息相关的地标建筑，从水立方到中国尊、从新央视大楼到国贸建筑群，背后的建造者，都是中建。这也为其在地产开发中，有了更多品质背书。

而从当下整个京西的供应格局来看，6万左右的均价大大降低了购房人上车的门槛，同时，相比整个门头沟以偏改善的大户型供应为主，长安麓府则考虑了不同支付能力的改善客群的共同需求。项目也将于近期开盘。

此时，如何来判断一个项目是否足够稀缺，参考的标准都已经聊完了，剩下的，就是考验眼光和决断力的时候了，怎么选？相信你已经有了答案。

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