第二次集中土拍全部地块信息大公布！北龙湖限价重回36000元！

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自6月3日郑州首次集中土拍成交之后，郑州房地产行业关于第二次集中供地的讨论一直不断。10月16日凌晨，第二批集中供地终于落地，计划于11月19日开拍！

本次集中供应15宗土地，共820亩，与此前网传的第二批次65宗供地相比大幅缩水，仅为首次供地的四分之一。

15宗土地其中有3宗公开地，分别是北龙湖的15号地块和管城区航海路板块的64号地块以及金岱板块的65号地块。

其余均为城改用地，城改地中受关注度较高的分别是北龙湖的18号地块和二七区的54号地块。

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接下来我们来看下各个地块的详细情况，首先来看公开地：

公开地①：北龙湖15号地

这宗地可以说是这次土拍的明星地块了，位于北龙湖北岸核心区域，紧邻龙湖外环路和龙源街，由于北龙湖的修规，北岸住宅显得更加稀缺。

总占地85亩，容积率2.5，挂牌起始价为200100万元，熔断价230115万元，毛坯限价31300元/㎡，精装修标准限价4700元/㎡，北龙湖限价重回36000元/㎡，相较首轮土拍*限价下降6900元/㎡.

这宗地地块面积大且方正，周边生态环境优越，再加上中原科技城的光环，后续不管是哪个房企拿到，想必都是有很大利润空间的。

公开地②：管城区64号地

地块位于主城区航母城西侧，占地约84亩，容积率3.0，挂牌起始价为105000万元，熔断价120600万元，毛坯限价16800，装修标准限价3300元/㎡。

目前地块周边配套比较成熟，地铁2号线和5号线环绕，虽然周边暂无大型商业配套，但距离福都购物广场较近，医疗配套有管城区回族人民医院等，基本能满足日常生活所需。

公开地③：管城区65号地

地块位于金岱板块管委会东侧，为住宅兼容商业用地。总占地约83亩，容积率3.5，挂牌起始价为107305万元，熔断价123205万元，毛坯限价16800，装修标准限价3300元/㎡。

西侧约1.5公里处是富田九鼎公馆，周边有地铁4号线和地铁12号线，交通比较方便，但配套尚不成熟，而且周边有产业园环境一般，但该区域在富田九鼎公馆的引领下，均价已突破17000元/㎡，值得关注。

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接下来我们来看城改地。

1、北龙湖18号地

地块位于北龙湖外环北路与龙源一街交汇处，紧邻15号地块，为住宅兼容商业用地，网传为复星国际的勾地项目

总占地约175亩，容积率2.4，挂牌起始价为300200万元，熔断价345230万元，毛坯限价31300元/㎡，精装修标准限价4700元/㎡。

2、二七区53号地

该地块位于二七新城板块金沙江路南，安泰路西，据说为亚星锦绣山河的后期住宅地块。

总占地约58亩，容积率3.5，挂牌起始价为51862万元，熔断价59462万元。

周边基础商业配套齐全，西侧紧邻金水河，与华侨城共享区域配套，区域刚需属性明显，居住体验一般。

3、二七区54号地

该地块位于二七区航海路板块陇海中路北、太和路西，为中铁七局在火车站西广场的改造项目中央商务区，土地用途为住宅兼容商业。

从2015年开始，二七区将要建造中央商务区的消息就陆续传出，但近几年一直没有更新的进展。在本次供地里挂出这宗地块，或许意味着中央商务区建设将迎来实质性的进展。

总占地约20.54亩，容积率3.71，挂牌起始价为30673万元，熔断价35273万元。

该地块面积较小，周边住宅区主要以铁路局家属院和安置房为主，且地块临近京广快速路和陇海路，后期可能会对规划的住宅区有噪音影响，居住属性并不优越，但地块处于主城区，区域位置优势突出。

4、惠济区55号地块

该地块位于惠济板块开元路南、新西街西，为正商家河家三期住宅地块。

总占地约50亩，容积率3.0，挂牌起始价为42109万元，熔断价48309万元。

该地块区域整体偏西，周边配套仍待完善，但新地块的供应对存量不多的惠济未尝不是件好事。

5、惠济区56和57号地块

这两个地块分别位于惠济板块金杯路东、香苑路南和金杯路东、纪元路南，为融创珑府的三期住宅地块。

56号地占地约52亩，容积率3.0，挂牌起始价为44614万元，熔断价51214万元；57号地占地约65亩，容积率2.5，挂牌起始价为53424万元，熔断价61424万元。

这两个地块整体属于刚改，3.0的容积率可能还会采用高低配的产品配置，周边配套相对成熟，但57号地紧邻2期南侧的安置房，后期对居住体验感可能会有所影响。

6、惠济区58和59号地

这两个地块分别位于惠济板块金冠路北、金杯路东和水委路北、河鼓路东，据说为万科老鸦陈项目的后期住宅地块。

58号地占地约32亩，容积率4.0，挂牌起始价为35995万元，熔断价41195万元；59号地占地约14亩，容积率4.2，挂牌起始价为16268万元，熔断价18668万元。

7、金水区60号地

该地块位于金水区丰产路南、经五路东，网传为郑州地产在统计局家属院的改造项目地块。总占地约12.6亩，容积率4.6，挂牌起始价为21796万元，熔断价24996万元。

8、金水区61号地

该地块位于金水区黄河路南、花园路东，据说为郑州地铁在黄河路站的安置地块。总占地约20亩，容积率3.9，挂牌起始价为34278万元，熔断价64627万元。

9、金水区62号地块

该地块位于金水区宏泰路（新村路）南、中方园路西，为瀚宇天悦城的后期地块。总占地约30亩，容积率4.8，挂牌起始价为41404万元，熔断价47604万元。

该地块的位置和配套均不如天悦城的前期开发地块，预计价格相较于前期会有很大优势。

10、金水区63号地

该地块位于金水区国基路南、陈寨街西，为美盛教育港湾的后期住宅兼容商业地块。总占地约37亩，容积率6，挂牌起始价为56227万元，熔断价64627万元。

该地块位置优越且临近东风渠，随着前三期的规划逐渐落位，周边配套相对成熟，但很明显该地块兼容商业地块，容积率较高，而且临近北三环高架的部分楼栋可能会有噪音影响。

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郑州*次“两集中”，主城区住宅用地一口气供应47宗，约相当于2020年全年供应的45%。

*受房企关注的是主城区非常稀缺的三宗净地，以至于土拍前夕“马甲满天飞”。

*次土拍金茂成为“黑马”，以熔断价31.67亿元摘得经开区9号地块；北龙湖10号地块，被14家房企共44个马甲争夺，*终被万科以熔断价19.5亿元拿下；11号地块，有23家公司55个马甲报名，保利以熔断价19.5亿元突围，仅仅3宗土地，就吸金70.67亿元！

而本次土拍迎来新规，公开地的溢价率由30%调整为15%，竞选人的确定方式由熔断后一次竞价调整为熔断后摇号。

禁止房企“马甲”拿地，限制房企的购地资金来源，竞拍后若审查不符合要求，结果作废且需扣除成交价款的20%作为违约金。

由此可见，土拍新规趋严，政府为保障房地产平稳健康的发展，一方面限制马甲拿地，维护土地竞拍的公平性；一方面对于购地资金进行限制，*程度规避拿地企业资金风险，保障拿地后续项目的正常落地；另一方面通过提高审查标准引导房企分散拿地，从而抑制较高溢价率的出现。

在*次土拍之后，大家预测，随着地块的集中入市，主城价格将抬升到2万+。

但接连经历了7.20洪水和疫情的反扑，截止到目前，*批土拍的项目中仅有不到20%入市，而且一波又一波的降价潮来袭，整体房价均有所回落。

*近入市的项目也都低于前期宣传价格和客户预期，康桥天樾九章开盘价17000-19000元/㎡，万科翠湾中城18000-19000元/㎡，实际开盘价格均低于前期释放价格2000-3000元/㎡。

郑州市场和今年的天气一样寒冷。

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截至目前，22个重点城市中，已有19个城市完成了第二批土地集中供应，除深圳以外，各地第二批土拍普遍存在遇冷，流拍、中止率较高的问题。

一方面，在 “三道红线”下，房企融资受限，现金流压力普遍较大，降负债成为当前关键，且重点房企的买地金额被纳入监管，拿地金额不得超过年度销售额40%。

另一方面，首轮集中供地后，拍地政策更为严苛，各地限价、禁马甲、竞品质等多种措施并举，以促进控地价、稳房价的目标实现。

从其他城市的土拍情况来看，开发商拿地意愿明显降低，本次郑州集中供地，预计也不会太火热。

很多人希望，第二波集中供地，能给郑州楼市带来一些温暖和信心。但本次供应的土地计划11月中旬开拍，入市*早也要到春节后的三四月份了，所以本次土拍对今年的楼市没有什么大的影响。

静等11月19日到来。

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