当下房企的7个“走势”

文|潘永堂

人性讨厌不确定性，也容易放大“悲观”的程度。

当下地产人的心态

正是如此！

老潘不经意对比过去3年楼市的“年度评价”，发现既有趣又打脸。

2019年可能是近十年楼市*差的一年！

2020年是史上*难的一年，是至暗时刻！

身在当年，的确每年都“难”字当头！

但对比之下，实际是地产是越来越苦逼，1年比1年惨，比如2019年，2020年的困难，在2021年的楼市面前，似乎都不是个事！

如今的2021年，的确是难上加难，融资受困，销售高压，回款乏力、但到期的债务一个个扑面而来，而后是爆雷，是躺平……不少老地产人跟老潘吐槽：“从业近20年，从没有见过行业像2021年这么难！”

继续追问，2021年就是房地产*难的一年吗？

2022年就会好吗？

答案是“未必”！

今天老潘也从各个角度来聊聊房企当下的生存状态和背后逻辑，尽量从现象背后看本质，从焦虑背后看机会！

走势1：超17万亿，预计2021年销售额将继续维持“高位”！

2021年如此之痛苦和焦虑，而且到访，销售这3个月接连暴跌，市场速冻，那么，2021年全年整个行业销售额是否会大幅度下跌了？

答案是NO！

即2021年全年销售不会差，预计2021年楼市的销售额将与2020年的17.3万亿高位保持“相近”！

2021年前6月，房企销售9.3万亿；

2021年前9月，房企销售13.5万亿，同比增长16.6%。

加上4季度的10月，11月，12月，如果月均1.3万亿，那么2021年将达17.4万亿，继续超过2020年，将又创中国房地产历年销售新高！

为何会如此？老潘总结下来有三点：

其一，核心在于2021上半年房企销售火爆，百强销售额平均涨涨36%，所以即使下半年销售速冻，但上半年撑起了“门面”；

其二，一般而言，房企供货在下半年，在四季度货值都较多，尤其在年末12月往往有“意外精彩”，所以四季度的销售额往往比上半年更可观。事实上，对比2019年四季度月均1.4万亿，2020年1.5万亿，预计2021年四季度月均1.3万亿就能超2020全年。

其三，经过开发商的“哭穷”、“爆雷”以及头部“恒大”效应，四季度微微的“救市”已经在路上，尤其是开发贷和按揭贷款的11月，12月预计会适度松动，加上开发商普遍的11月，12月高推货量，预计后面11月，12日*终销售不会很差。

走势2：三季度销售速冻，标杆房企业绩暴跌30%，四季度依旧高承压

2021年楼市为何让地产人“痛苦异常”？

一个重要原因是2021年楼市直接从“盛夏模式”进入“寒冬”模式，中间连个“秋天”过渡都没有，这就让所有地产人，尤其营销人难受了！

比如2021上半年是盛夏模式，虽然融资收紧，但好歹销售业绩和回款还不错，还“大丰收”，比如刚才说的上半年劲销9.3万亿，比如百强们36%的业绩增长……房企只要有销售，有回款，即使债务到期，也是能应对的。

但问题是进入下半年的7月，楼市速冻了，转变太突然。

很多房企都还没从上半年的喜报中回过神，怎么三季度楼市一下变天了？

比如克而瑞统计，9月销售百强6成房企同比降幅超过30%。而规模更大一点的50强也是持续下挫，50大房企单月销售金额7052亿元，环比下滑10%，同比大幅下降37%。

保利9月销售额360.2亿，同比下滑28.42%。

中海9月销售额203.7亿，同比下滑41.6%。

旭辉近4个月也下降厉害，6月劲销261亿，7月8月200亿左右，而9月更是下降到160亿。

以上都还是优秀房企的“下降”力度，爆雷房企9月业绩更是直接同比下跌80%、90%。

比如恒大9月销售暴跌，一个月只卖了53亿元，而对比去年9月恒大就卖出1416亿元，同比下滑96%。同样新力地产9月销售额仅有22亿元，同比下降82%……你以为的不就是几笔几亿，几十亿债券爆雷，但影响的是购房者，投资者的“信心”，一旦投资者，购房者对房企失去信心和安全感，那么就不是单单违约问题了。

对比之下，销售的下滑与融资额的下滑几乎是同步的。比如据克而瑞不完全统计，今年前9月100家典型房企融资量同比下降21%。

其中，第三季度的融资额为2872亿元，同比下降38%，环比下降24%，融资额创2018年以来的*水平。

进入四季度后，预计11月，12月加上房产税的试点对购房者巨大的心理承压，也会加剧消费端的观望、延迟购房心理，加上所谓按揭和开发贷的“些许松动”，额度有限，加上房企们过度集中供货，预计四季度房企销售依旧不乐观，压力巨大。

走势3：2021年调控是“多发软着陆+多补丁+多微调”的手法

为何三季度楼市会忽然大变天？

整体而言，老潘以为其实房企政策每个都给予了窗口缓冲期，并非硬着陆，一步到位，而且执行后小微调、打补丁进行修复，整体还是一个宏观上“软着陆”的手法，但为何到了2021三季度房地产一线市场的到访量，销售额会急剧速冻了？

首先，核心是2021年“高频，多发、多维度、多部门、立体式”的调控，单个看都留有空间，比如三道红线有3年缓冲期，投资拿地40%红线是有限房企的观察指标而已，集中供地一年有三次机会，银行2道红线的总额度其实只是相对往年微调……但如果整体看，这就带来了市场一线的叠加效应，整体形成了“硬着陆”的综合效果，销售大幅度下滑。

其一，在购房者端口，一个接一个的调控政策虽然是围绕三稳，房住不炒等大方针展开，但在“非业内”的购房者看来，这就是国家对房地产行业的持续“打压”，加上一些50强和头部恒大的爆雷隐藏交房风险……所以购房者的观望心态迅速增强，成交延迟，*终在3季度形成整体的“观望”大格局。

其二，单个政策是软着陆，但几十个且多部门、多端口的政策叠加，就容易形成硬着陆！

比如拿地端的集中供地倒逼房企调整投资策略，融资端的收紧倒逼房企找钱，营销端的按揭额度不足倒逼房企死磕回款……。

其三，政策虽然多发，虽然强硬，但整体采取“低托高压”让“房价，地价，预期”处于维稳的窄幅波动通道。而且时刻约谈恒大，约谈美元债大户，约谈三高房企等不断对政策的负效应或是矫枉过正部分进行“微调”，比如对刚需群体的按揭额度的保证，对民生的保交房的倾斜。

其次，相对之前楼市降温，更多是因为限价、限贷、限签等缓慢降温，多以行政调控引发；而2021年的速冻核心还是“房贷”深度收紧与多发调控引发购房者“观望”。比如2021年一季度信贷非常宽松，二季度持平，*终支撑和引发了上半年的“大丰收”，而三季度由于按揭额度和开发贷额度紧张，加上房地产进入改善时代，很多购房者是“卖旧买新”，但因为二手房贷款迟迟没有到位，也连累新房无法成交。

比如三季度，全国很多城市放款基本在3个月以上，部分城市6月以上，这就让二手房交易速冻，也间接传导到一手房速冻。

在深圳二手房日常都是月均8000套，而9月二手房成交只有1900套，品牌中介门店关门率达到50%甚至更多，楼市冷不堪言。

据悉，目前大部分城市已经积压3-6个月的存量交易等待放款！

走势4 预计未来6-12个月融资环境依然维持紧张

国际三大评级机构一直都是铁面无私，而且于危机先行一步，甚至雪上加霜！

*，针对整个行业的“负面”定性。

比如2021年9月，穆迪发布《中国房地产业因融资渠道趋紧将展望调整为负面》的报告。把一个行业调整为“负面”。

理由是国内银行和信托贷款融资以及境内外债券市场融资渠道已收紧，预计未来6-12个月融资环境依然维持紧张，这个目的在于抑制房价过快上涨和去杠杆。

同时，融资渠道受限也将让房企销售额，现金流减少，也反过来加大再融资的风险，融资形成“负向增强”效应。

第二，针对一些典型房企的“下调”评级，这无疑雪上加霜。

统计下来，2021年穆迪、惠誉和标普累计下调房企评级超过100次，为历年*！

比如在三季度，仅10月18日一天之内，穆迪就下调了绿地、阳光城、奥园、佳兆业、祥生、富力、中梁等7家房企的“评级”。评级下调就增加了这些房企再融资的难度和博弈成本。

而三天后，另一家评级机构惠誉更是将富力、阳光城、祥生、旭辉、融信、禹洲等29家内地开发商列入评级观察名单。

显然，后市不容乐观！

除了穆迪对未来融资环境维持紧张的判断，平安证券则认为就在10月，央行罕见1个月三次提及房地产，强调维稳，保护刚需等，让行业嗅到了整体“维稳”的坚决意图。也因此，平安证券将其解读为“房企融资端的至暗时刻已经过去”。

至暗时刻已经过去，但长远看，房地产占全行业融资的占比还是整体偏高。

比如截至2021年6月末，国内银行业金融机构人民币贷款总额为185万亿元；其中房地产开发贷款占6.6%，个人住房贷款占19.7%；

更重要的一个对比冲突数据是——即2020年新增房地产贷款占全行业总贷款比降至27%，但考虑到房地产业增加值仅占到2020年GDP的7.3%，而且即使考虑到相关产业增加值，房地产领域所占用的信贷与GDP贡献比例依然不合理。

从这一点来讲，未来房地产融资占用社会总资金的比例或许还会挤压！

比如证监会原主席肖钢表示。他认为，未来金融资源投向房地产领域的比重会相应下降。投向制造业、支持科技创新、支持乡村振兴等方面的投入占比会相应提高。“

走势5：10月小救市只是小插曲，2022年楼市依旧不乐观

10月的小救市表态，只是一个修复，只是一个基于刚需和维稳的微调，但整体房地产调控的大方向，大原则没有丝毫动摇。

整体来看，2022年楼市依旧不容乐观！

看四季度乃至未来2022年，在销售承压的同时，偿债的高峰期也已经到来。

其一，据光大证券研报显示，2021年四季度共有92.95亿美元的地产美元债即将到期！

其二、2022年全年共有544.16亿美元的债务即将到期，其中恒大、佳兆业、景程、绿地等到期规模均超过20亿美元。

其三，更长远看，2022年是海外债的高峰年。

中国指数研究院指出，2022年到2024年房企海外债到期规模分别为3544.2亿、2878亿、2263亿。其中，2022年*季度是到期高峰，为983.3亿元，占当年的27.8%。

显然，无论是2021年四季度，还是2022年一季度，海外偿债高峰期到来，另一方面，房企过去“借新还旧”由于目前恒大，花样年、新力、当代的违约引发海外债信心不足和借新难度巨大。

可以预见的是，如果政策继续严格，随着偿债期限临近，有关美元债的风险还会进一步暴露和深化！

而美元债爆雷，也只是房企系统性风险折射的一个侧面！

事实上，这个行业的债务问题比你看到的还要严重，几乎每个开发商都有变相借款。野村根据官方统计数据估计，截至6月底，中国房企债务达33.5万亿元人民币，并称“肯定还有其他不为人知的融资渠道尚未列入。”

走势6：不用过度猜想“国进民退”，国民共舞才是行业之福

目前房地产对“国进民退”有些过于担忧。

比如有人认为经过这一轮以三道红线为分水岭，以具体融资洗牌，拿地洗牌，销售洗牌等为核心的分化，*终央企国企会成为2022年乃至今后中国楼市的主力军。

比如地产10强中甚至15强中几乎80%以上是央企国企。

头部规模房企80%都是央企国企有何好处？

其一，央企不会过度逐利、暴利诉求，可以聚焦高品质民生地产，微利地产，真正实现民生地产的普及化；

其二，未来政策调控抓大放小，如果央企国企为头部选手的主力军，那么调控的“上有政策、下有对策”的博弈会大大减少，更容易高效率调控，更容易实现“房住不炒”和市场维稳。相比之下，民营房企相对机制更灵活，利润诉求更强烈，容易带来市场的波动和机会主义。

其三，未来不排除当央企国企聚焦微利、高品质的民生地产后，民营房企可以聚焦钻研高端、高利润、高品质的商品房，甚至在房产税普及后逐步打开限价，未来让富人可以买高价房，但同时多交税，这是多赢的局面！

以上听上去“完美”，但事实上却未必是这一轮调控的初心，或者更多是本轮政策本着力求三稳，房住不炒，三道红线的“副产物”而已。

这一轮调控未来分化洗牌之后，胜出者或是剩下的就是一大批“财务稳健、资金雄厚、产品过硬、经营稳健、综合均好、组织优秀”的房企。

政策调控的确加速了央企在这一轮的胜出！

拿地端胜出，比如这一轮广州、深圳、成都、厦门、重庆、北京6座城市的成交土地中，国央企拿地金额占比都在80%以上；

融资端胜出，比如亿翰智库在总结具有国企和央企背景的房企平均融资成本大概在4.84%，而其他民营房企平均融资成本为6.43%，较国央企背景的房企高出1.59个百分点。

销售端胜出，比如央企国企更容易获取按揭额度，保利发展1-9月实现销售额4102.32亿元，同比增长11.66%，比如保利9月销售360亿，而恒大仅有53亿元，考虑到恒大销售端几乎降至冰点，未来保利超越恒大，挺进前四只是时间问题。

这一轮还会一些百强房企倒下或是被整合，类似国企万科现在手握近2000亿现金，或许也在等待潜在的“收并购机会”。

但值得提醒的是，民营企业是一个行业的繁荣加速器。

在中国改革开放中，民营房企有56789特征：即民营企业贡献了50%以上的税收、60%以上的国内生产总值、70%以上的技术创新成果、80%以上的城镇劳动就业、90%以上的企业数量。

但就个体而言，肯定有差异，但从群体上看，民营房企相对央企国企群体更积极主动、机制更灵活，更狼性，激励力度也更凶猛高效……往往成为一个行业快速发展、自我修复、组织创新、行业进化的关键生态。

所以未来不是国进民退，而是国进民进，是优秀房企都要“进”！

如果地产行业只剩下国企央企，房地产也很难真正繁荣；

如果地产行业只剩下民营房企，房地产也很难高效民生！

当然，客观结果上，不可否认的是，目前国企央企在当下窗口期波段优势鲜明。

走势7：房企从扩张战略转为收缩战略，从全国扩张到有限区域深耕为主

一面是“活下去”、“现金为王”的生死挣扎，一面则是房企战略的收缩、区域合并和组织裁剪优化。

作为调控，一直针对的是高负债，高杠杆，但在房企内部，其实不仅仅是高负债，高杠杆，也伴随过去2年的区域扩张，城市扩张。很多千亿不到的房企区域公司竟然有6大区域，10大区域甚至更多，而对比龙湖目前进入的城市也才50个左右，且基本深耕为主。

目前房企战略上开始普遍认同“安全比增长重要，能力比规模重要”，整个房企战略开始从过去的扩张战略调整为如今的“收缩战略”。而在区域布局上开始从“全国扩张的面面俱到”到如今“聚焦优势区域的持续深耕”转变！

10月26日，阳光城再一次进行人事调整及区域合并。比如上海大区把成渝区域“吃掉”，成立一个新大区，比如浙江大区则合并了陕甘区域、云贵区域。

近期中南置地也进行了区域整合，成渝区域与云贵区域合并为西南区域公司。更早之前，中南置地还把旗下10个区域合并成为5个大区。

据说一些大中型规模房企，目前开始有意战略收缩，变身为一家更聚焦长三角的全国化公司，或者更聚焦大湾区的集团公司。

即更大本营化，更区域聚焦，更精选在更熟悉更擅长的战场上获取更好的竞争优势和活下去、活得好的机会！

小结

在万科2018年提出活下去之后，如今也进入“如何活”的答题新阶段。

正好，前几天，老潘受邀参加万科2021年度媒体交流会，郁亮的一些金句老潘为大家总结下来，似乎给出了房企未来“如何活”、“活得好”的非正式答案！

阵痛之后，仍有机会

企业在行业冬天都一样，反而春天不一样

要提前研究春天的活法

未来万科要重视每个城市经营

逻辑变了，万科从赚大钱、快钱转为赚慢钱和小钱

尊重常识，回归常态、保持平常心

万科没有停止拿地，只是投资标准更高了

高科技数字化很重要，万科仓储物流如果没有高科技化，就是一个农民仓

下行期，美的、大和房建等企业经历收敛缩表后，获得了新的发展机会

地产总裁参考

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