从万科三季报，看全行业之艰

来自：朋友圈摄影大师——娃同学家长

在股市，万科A（000002.SZ）和保利发展（600048.SH）被誉为“地产股双雄”。不善炒股、只为学习的红姐，也持有这两只。

10月28日晚万科三季报发布，次日万科A股价大幅下挫，当日报收18.21元，创下新低，市值跌破净资产。过了周末转眼到周一，股价仍跌，报收18.19元。

而在3月初，万科A的股价曾冲高至每股33块多，不到8个月，已经近乎腰斩了。而这还是“地产股双雄”之一的行情。

房地产行业的整体低迷，让一向稳健的龙头地产商也难逃颓势。何况是那些本就踩着高负债“钢丝”的房企呢！

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万科股价破净的背后是并不理想的三季报。

2021年10月28日，万科发布2021年三季报，依然增收不增利。

Q3单季度看，万科实现营收1043.7亿元，同比+9.7%；实现归母净利润56.4亿元，同比-23.3%，该指标一季度+3.55%，二季度-13.35%，按季度看，归母净利润的跌幅在扩大。

前三季度累计看，万科实现总营收2714.9亿元，同比+12.4%；实现归母净利润166.9亿元，同比-16.0%，较今年中期11.68%的降幅也是进一步扩大的。

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归母净利润降幅扩大的背后，有几大原因。

其一，Q3销售大幅下跌。

三季报显示，前三季度，万科累计实现销售面积2946.4万平米，同比-9.8%；销售额4791.3亿元，同比-2.8%。

Q3单季度，万科实现销售面积754.7万平米，同比-36.5%；销售额1246.8亿元，同比-27.6%。跌幅超过国家统计局发布的全国商品房均值（同比-12.5%，同比-14.1%）。

其二，销管费用增加。

三季报显示，前三季度万科营业总成本为2422亿元，同比+18.84%。其中，销售费用为72.83亿元，同比+25.48%；管理费用72.30亿，同比+2.67%。

而相比大部分民企，万科具有较低的融资成本优势。三季度，公司发行两笔公司债票面利率分别低至3.19%、3.49%。体现在三季报上，前三季度财务费用为33.31亿，同比大降30.56%。

其三，毛利率下降。

2021年前三季度，万科综合毛利率为22.1%，较去年同期下降7.8pct。其中，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（扣除税金及附加）为17.5%，较2020年同期下降5.4 pct。

万科解释，毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。

从售价看，2021年前三季度万科房地产结算均价12758元/平米，而2019年、2020年分别为13577、13062 元/平米。

前几年买的地贵，新房售价又走低，一增一减，利润率自然被拖累。

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下半年，随着销售下滑，万科亦保持理性投资，拿地有所放缓。

三季报显示，前三季度万科累计新增132个开发项目，总建面约2241.0万平米。其中Q3单季度新增37个开发项目，总建面约735.7万平米，同比-27%。拿地建面和权益拿地金额较二季度下降明显。

备注：按照单月简报累加的数据与三季报公布的略有不同。

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从主要财务指标看，三季末不及半年末，但仍然安全稳健。

三季报数据显示，万科在手现金有所减少，由上半年末1952亿元降至三季末的1471亿元，但仍远高于短期借款和一年内到期有息负债总和782.9亿元。

三道红线指标看，截至三季末，万科现金短债比1.88倍（低于6月末的2.3倍），净负债率31.9%（高于上半年末的20.2%），剔除预收账款的资产负债率为70.4%（上半年末69.7%），略高阈值。

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三季报显示，截至9月底，万科合并报表范围内有5211.1万平米已售资源未竣工结算，合同金额合计约7732.9 亿元，较年初分别增长5.9%和10.8%。

这一方面说明，万科已售未结资源充沛，足以支撑公司未来1-2 年结算收入的增长。但是另一方面，可能说明回款率低 。至9月底，万科合同负债金额为6977亿元，低于已售未结合同金额。

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总体来看，进入下半年，万科也面临着销售大幅下滑、毛利和归母净利走低、拿地放缓、重要财务指标收紧等共性问题。

财务稳健的头部房企优等生万科如此，其他高负债房企面临的压力可想而知。

据申万宏源研报统计，2021年是地产境内债到期高峰，2022年是地产美元债到期高峰。在花样年和当代置业美元债违约后，美元债借新换旧难度骤然加大。

预计在大会小会后，境内地产融资环境转向宽松，但如果高负债民企仍旧得不到合理的信贷支持的话，违约事件或许还会增多。

虽然政策底已现，但市场层面还在持续探底，资金层面修复传导至新房销售市场仍需一定时间。据世联行统计，按照以往经验，悲观情绪的修复一般需要 6~9 个月。

能不能扛过这段时间，决定能不能活下来。

怎么扛？很多在裁员，个别在轮岗，据说连头部房企也在打折冲销售……