管好不管死：解读北京预售资金监管新规六个要点

11月4日，《北京市商品房预售资金监督管理办法》（2021修订版）（下称《征求意见稿》）开始向社会征求意见。这是政策的修订版，但有不少新内容，所以我们称之为“新规”。

预售资金监管事关房地产开发企业的现金流，因此，这虽然是个技术性的监管文件，但实质影响兹事体大。攸克君对《征求意见稿》有三点直观感受：

首先，《征求意见稿》专业、准确、针对性强，拟调整的内容，都是重要的环节、结点，对规范市场秩序，强化预售资金监管，有“非常实际的效果”。同时，可操作性、可执行性强，利用信息共享实施资金穿透式监管，规范效用明显。

其次，以“管好”为目的，务实、科学，既做到了严格管理预售资金，也做到了为提高资金使用效率创造了制度性的条件。

第三，鼓励“先进”，鞭策“落后”，将高信用、高资金安全性能够给企业带来的实际益处，制度性地体现出来，让先进者、自律者、重视信用者“有甜头”，是市场实现“优胜劣汰”的保障。

加强预售资金监管，应在业内理性预期之内吧。我们之前在《》其实也有提醒。

以下来，从六个方面谈谈我们对北京2021版预售资金监管规定的看法，供同业诸君参考：

一、预售资金监管愈发从严，这是大原则，也是大方向。在这一点上，请同业诸君一定保持清醒认识，不抱怨，不对抗，更不要动歪脑筋。当前大势，心态重要，态度更重要。因此，务请业内同仁以积极的心态和理性的态度，看待《征求意见稿》，对照自身业务流程，运营节奏，做好准备，配合监管。

二、*受关注的，自然是*款入账流程的调整和变化。《征求意见稿》明确提出，入账管理方面，由现行的先网签后入账，调整为先监管保护后网签，即：购房人只有将定金、符合个人住房贷款规定的*款足额存入专用账户后，方可完成拟购房屋的认购书网上签约、售房合同网上签约等功能。

这是较为重要的一项变化。*款进入监管账户，并不是新政策，*款的监管账户和相关制度，一直是存在的，但是，入账流程的调整是新有的。按照这个流程，*款、定金等款项，进入这个监管账户，开发商在网签之前，将不能支取这部分资金。这应该是出于两个考虑：

1、防止房地产开发企业违规使用预售资金，将*款、定金等挪作他用，或者是进入整体资金盘子的“大循环”，这是*限度在合规的框架下，实现“项目款项项目用”，保障购房人权益。

2、确保所有预售资金和回款，优先用于支付项目的工程款，从而确保工程进度，确保交付质量，*限度规避烂尾，避免因延迟交付或者烂尾对社会公众利益造成伤害，也规避由此而可能带来的社会不稳定因素。

说到底，这也是“维护住房消费者合法权益”的体现。

入账流程的调整，对房地产开发企业调用资金会产生实质性的影响。一般情况下，被监管的预售资金分为两部分，一部分是*款，占比例相对较低，另一部分则是来自于按揭贷款的销售回款，这部分占比较高。之前银行在执行预售资金监管时，对后者监管相对较为严格，资金进入监管账户，按照项目工程节点和完工进度等条件，允许开发商支取。

而在*款、定金部分，开发商的自由度就相对要大一些。很多情况下，开发商的楼盘项目，有可能会现行收取一部分定金，甚至一部分能够在未来冲抵*的款项，用来“锁房”，这部分资金有可能不进入监管账户，而被开发商归集到整个资金的大盘子中使用，从而形成时间和资金的错配，提升资金效率，这部分定金或者*款，就成为了开发商整体大现金流循环的一部分。

这种操作，固然能够提高资金使用效率，但是，也会带来一定的问题，一旦信用环境、金融环境紧缩，开发商整体的现金流循环出现障碍，那么就有可能出现对特定楼盘所需工程资金的支付问题，带来烂尾或者延期交付的问题。调整入账流程后，只有*款、定金进入监管账户，才能网签，等于把这部分资金监管起来，开发商再想归集这部分资金，就有很大难度，甚至不可行了。

毫无疑问，这将进一步加大开发商资金循环的难度和成本。在如今的环境下，这一调整必然会严格执行，这对开发商的影响是实质的。

三、如果只看到上述这一点，不少业内同仁可能会加剧悲观，但是，值得提醒的是，监管的目的在于规范，是为了健康、平稳的发展和合规、安全的交易秩序，因此，规范监管不是“你死我活”，这一点，请一定明晰。

仔细研读《征求意见稿》和起草说明，能够看到这样一条内容。在说明《征求意见稿》的背景时，有这样一句表述：坚持“管好不管死”的原则，在政策设计上压实银行监管资金的主体职责，在管理手段上充分利用信息共享提高政府监督能力。

“管好不管死”，规范交易秩序、确保资金使用安全、保障交付周期、质量等，都是“管好”的范畴，《征求意见稿》中对原有预售资金监管政策内容的调整，都是基于“管好”的手段，这一点，监管部门和市场主体是一致的，不管是政府部门还是开发商抑或购房人，从这个角度而言，立场是一致的。

看到“管好不管死”，业界同仁的担心，至少可以消除一半了。

四、仔细研读《征求意见稿》的调整部分，可以发现，另一个重要目的是为了务实而有实效地提高资金使用效率。这里面包含两部分的内容：

1、开发企业可按单一楼栋或多楼栋分别申请用款。预售资金监管的总体原则和方式，都是按照工程进度结点、主体工程面积结点等因素，逐步放款。《征求意见稿》中提出的可以按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，方式更加灵活，在合规、确保工程进度的前提下，使得开发商可以根据实际的工程进度和具体的条件，申请用款，这对提升资金使用效率，是有好处的。

2、放款时间缩短了。对符合资金使用条件的，放款拨付时限由过去的5个工作日内优化为2个工作日内。《征求意见稿》中提出的这部分内容，是更加务实的内容。2天和5天虽然只差3天，但是在资金周转中，2天和5天是有很大区别的，多少流动性的兑付危机，往往就差那1-2天，因此，这一条，非常重要。从这一条中，也看到了监管部门对“管好不管死”这个原则落地的诚意。

五、监管部门对于“优等生”和“差生”，采用了不同的监管口径。《征求意见稿》提出，如现金保函额度和有效期可覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期的，可不进行预售资金监管。

所谓“保函”，一般是指银行应申请机构要求，审核申请方信用状况并认为合格后，可以给与申请方的一种担保。这一条款，实际上是给出了一种可能，如果开发商能够从银行开具出足够覆盖预售资金监管额度，并且有效期也足以覆盖预售资金监管周期的保函，那么，预售资金就可以不再监管。当然，开具保函的银行不能是监管账户所在的银行。

银行界的朋友告诉攸克君，这实际上是银行金融机构出具的一种担保，保函具有法律效力，一旦出现问题，银行将有义务代为支付相关款项。那么，银行在什么情况下，会给开发商出具这样的现金保函？自然是开发商在银行的账户上已经存有足够数量的现金，同时又拥有足够高的信用等级。这两点，毫无疑问，就是开发商里的“优等生”。

这种监管办法，既是对工程款项的一种保障，又是对“高信用”并且保持“高信用”的一种鼓励，鼓励开发商们都来当“好学生”，当了“好学生”，就能够有糖吃，得到好处。

六、监管部门还考虑了预售资金监管不同地区不同条件对应不同的监管手段。基于这一考虑，《征求意见稿》提出了在项目重点监管额度每平方米不得低于5000元限值的基础上，各区可根据开发企业“三线四档”管理，综合企业信用水平、经营状况、交付条件等因素确定各项目重点监管额度。

这也是一种“具体情况、具体分析”的务实而科学的做法，也是“鼓励先进，鞭策落后”，给市场主体以激励，*终要达到的，是优胜劣汰的目标，大浪淘沙，让好的企业做大。这一点，不必多说，执行起来，可以看看各区具体的监管政策。

近期随着各地对房地产预售资金监管的强化，很多业内朋友生出了“自己的钱拿不走，不能用”的抱怨，但是，攸克君在此提醒，中国房地产市场是建立在“预售制”的基础上，在这个条件下，在未完成房屋交付的情况下，这些预售资金从法律和会计准则两个层面而言，都不是“开发商自己的钱”，这也是在会计报表上，预售款只能体现为“负债”的原因所在。

既然如此，预售资金强化监管也就顺利成章，认清这一点，有助于摆正心态、面对现实、积极应对、健康生存。

不过，如何既化解开发商的疑虑，又不至于给本已紧张的房企流动性施加更大压力，恐怕也是监管部门需要尽量着力平衡的课题。

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