靠谱的压舱石

大概是两年前，攸克君“下社区”学习，那个建成于上世纪80年代的红砖楼小区当时正在加装电梯，一楼反对装电梯，要做说服工作姑且不论，和加装运营电梯项目的负责人聊了快两个*，攸克君愣是没算过账来，别说赚钱，每装一部电梯，大概要赔20万，这一个社区，近20栋楼，全都装上电梯，400万也就出去了，这是费力还赔钱的活儿啊！

攸克君是个“生意人”，不免疑问，“活儿难干就算了，为什么亏钱还要干这种项目呐？”本以为这个回答会很复杂，结果负责人只说了三个字，“国企嘛”，然后又很快补充了一句“还是北京市的国企，要担当、负责任”。

这家公司，便是首开集团的下属企业。

壹

这件事在攸克君的脑海里留下了很深的印象。但真正开始“想通”，是到差不多两年以后北京开始集中供地。*次集中供地的时候，首开一口气拿下6个项目，如果说这时候还有其他逻辑可供判断的话，那么第二次集中供地时，楼市已然到了近年以来的冰点，首开还是拿下了3块地。

在这里，需要说一句，首开和其他开发商都一样，拿地时需要面对两个宏观层面的问题，躲不开、绕不掉：

1、全行业谈的是“信心问题”，这是近年来无论房地产市场还是行业都没有出现过的问题，众所周知，信心影响投资决策，在北京拿地是动辄几十亿的投资决策，这不是双11网购，在网上清空购物车，更何况，对于首开而言，还是国有资产的投资决策。

2、房贷额度的收紧，使得全市场性的面临销售困难、去化速度降低、周转率降低。不分国企民企，房地产企业本质上都是资本密集型的企业，现金流、周转速度都是关键所在，这对于任何企业而言，都是压力，正所谓“没有企业真正不缺钱”。

民企开发商虽然有各种困难，但是，面对以上两个问题的时候，有一个天然“优势”，那便是决策链条短，可以通过少拿地或不拿地来降低企业压力。这一点，如果说北京*次集中供地表现得还不明显的话，那么，第二次集中供地就是非常典型的表现了。

回过头来看首开，在*次集中供地中，首开一次性拿下了6个项目，第二次集中供地，首开又拿下了3个项目，更重要的是，*批集中供地拿下的项目，到现在才不过几个月，已经开始入市。攸克君并不愿说这对财政收入是一种怎样的支持，但如此迅速的入市速度，再结合项目产品结构来看，确实很能说明一个问题，那就是国企责任，这个责任，小到赔钱加装电梯，大到冰冻之时稳定拿地，本质上都是相同的。

贰

首批集中供地中拿下的6个项目，现在分别以：和悦璞云、国祥雲著、熙悦丽博、熙悦雲上、熙悦晴翠、青云上府的“身份”入市，仔细研究一下这些项目的特点，能够得出以下几个结论：

和悦璞云效果图

国祥雲著效果图

*，从产品结构覆盖市场分层的角度而言，从保障性住房、刚需、刚改到改善以及深度改善，首开的项目基本上完成了全覆盖。也就是说，在北京的住房领域，首开提供的是全覆盖式的服务，比如熙悦丽博定位是保障性住房、熙悦雲上和熙悦晴翠则是改善置业、青云上府是低密高品质改善项目，以及之前拿下的建国门9号，则是内城核心高端项目，对于全维度的住房需求，首开全覆盖。

熙悦丽博效果图

熙悦雲上效果图

第二，从土地项目的分布上看，既有城市核心区域，又在北京的城市新兴区域、新兴城市功能中心布局。要知道，北京城市功能的调整，是一盘大棋、一盘长棋甚至是一盘慢棋，新兴功能区既有产业结构问题，也有居住和生活配套问题，首开在这些区域以住房项目拿地布局，实际上是北京城市功能调整工作落实的一部分，毕竟没有人、没有生活的城市功能，是无法落地的。

熙悦晴翠示意图

青云上府效果图

第三，广泛运用绿色建筑的成熟技术。这方面，首开有着自己的技术优势。截至2020年，首开地产约1300万平方米住宅项目获二星以上绿色建筑认证，首开国樾天晟项目成为北京市*个全体量被动房社区；而从2015年至今，首开地产已连续7年进入由第三方绿色评估认证机构所认证的标准排名——“中国绿色地产TOP10”榜单中的前5名。2021年，首开地产更是在此榜单中跻身前三甲。

这些毫无疑问都是国家的大政方针和社会发展的主流趋势，在商业原则和逻辑之外，这其实是首开这样的国有企业发展经营的另外一条主线，这条主线，在第二次集中供地的拿地项目中，就体现得更加明显。

在第二次集中供地当中，首开拿下了万泉寺地块，攸克君之所以认为这个项目具有典型性，是因为这个地块中附带比例较大的公共租赁住房。要知道，*近两年，从中央到地方，住房租赁都是各级政府政策着力重点所在，公共政策的意图非常清晰，通过发展住房租赁市场，解决大型城市青年群体的住房困难问题。

但是，创新和探索就具有不确定性。因此，不少纯市场化的房地产企业，对于带有公共租赁住房配建的地块，实际上是“避之不及”的心态，但首开作为北京市属国企，勇于拿下这样的地块进行探索，一方面是责任的体现，另一方面，也是专业能力带来的底气。这在企业履行社会责任的层面，实际上是缺一不可的，而首开，确实是两点均具备，也就是有责任，且有能力。

在国家大局的脉络上布局、落地，不是一般企业可以做到的，再强调一次，需要信心，需要责任，更需要能力。

叁

从两次集中供地中拿地布局、产品覆盖、运营策略等方面，攸克君大概可以总结出首开对于当前和今后一段时间市场的若干基本判断：

*，住房市场会进入一个较为长期的稳定状态，住房需求是刚性的，无论是首次置业，还是各个层级的改善型需求，都需要得到满足。因此，只要能够做到高品质的提供这样的住房产品，市场、企业都能稳定发展、生存。

第二，“房住不炒”在各类住房政策、制度设计上的深化，将使得住房的资产属性、投资属性进一步被剔除，“住”本身的要素会进一步被突出出来。这在相当大的程度上，将改变原来的“靠天吃饭”的模式，房子质量好、品质高将变成决定性的因素，而这，恰恰是首开的核心优势。

第三，新建筑技术在住房上的运用，以及建筑低碳化、环保化、绿色化将是大势所趋。“双碳目标”的实质，不仅作用于能源结构领域，而是一场深刻的社会发展方式变革，在这种背景下，房地产行业、建筑行业不可能置身事外，这必须是在战略层面上的判断和选择。

还有不到100天，2022年北京冬季*就要开幕了。主场馆之一——国家速滑馆“冰丝带”的建设方，便是首开。在这个标志性的公共建筑上，首开综合运用二氧化碳跨临界制冷技术等多种*技术制造了亚洲*冰面，可大幅降低制冷系统能耗，充分体现了节能、环保、绿色奥运的理念，而这些与建筑有关的一系列环节性的技术，未来也都存在逐渐在民用住宅上应用、结合的可能。

这一切看来，你选择做什么，往往就能得到什么，市场和社会，都是公平的。

《》

★★攸克近期文章推荐 ★★

(点击图片即可阅读)

★特别提示 ★

攸克粉丝如有相关购房咨询事宜，可添加微信——买房大家帮小秘书（maifangdjb01），即可由小秘书协助您加入“买房大家帮”购房群。

扫描下方二维码，关注作者公众号