过冬的万科，前置了万物云的“合适时机”

壹线君的第 941期推送

10月底的万科媒体交流会上，万物云CEO朱保全爆出金句——前两年物业好像成了行业的未来，但当企业遇到危机，就先把“未来”卖了。

眼下，万科的“未来”选择在“冬天”上市。

上周五晚间，万科发布公告，宣布拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称：万物云）到香港联交所上市。

这是一个情理之中，意料之外的操作。

合乎情理的是，作为物业行业的“大白马”，万科物业何时上市，业内外呼声比万科内部还大，对大众而言，这只是道时间题。

而意外的是，万科选择了这个“分拆被地产耽误，资本苛刻审视分拆”的时间点，许多人都担心，这将影响万物云的估值

包括万物云一直想要的“城市服务商”身份，也明显还未转型成功。

万科，在想什么？

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从矢口否认到恰逢其时

仍难摆脱物管企业身份

在分拆公告发出后，万科集团合伙人、万物云CEO朱保全发了一条朋友圈：“恰逢其时，合伙奋斗。”

而在半年前，彭博爆料万物云正筹备上市，募资约20亿美元时，他的口径还是辟谣否认的：万物云暂时没有上市需求。不上市也可以有名、融资，所以上市不是个必要动作。

从2016年万科物业与万科集团完成业务分拆，全面市场化，很长一段时间里，万科内部都是统一口径：“万科物业没有上市计划”。

因为万科物业想要的，不只是“物业”。

官网介绍，万物云以空间科技为先导，以空间服务为根基，以成长型生态链为助力，旗下包括万科物业、万物梁行、万物云城三大空间服务子品牌。

在2019年度业绩会上，万科董事局主席郁亮表示，等到大家都认可万科物业“城市服务商”的身份时，万科物业才会考虑上市。

万物云CEO朱保全在接受采访时也表示过 ，万物云定位为空间科技服务，发展重点是“科技”，“未来万物云的竞争对手，是科技公司的下沉”、“如果还是用物业的概念上，我觉得可能不一定合适”。

万物云希望自己能摆脱传统物业公司身份，并一直在等待合适时机。

但*终，从分拆公告看，万物云的主营范围首位，还是“物业服务”。 不是城市服务，也不是科技。

无可厚非，毕竟2021 年上半年，万物云实现营业收入 103.8 亿元。其中，住宅物业服务收入 57.1 亿元，占比 55.0%；商业物业及设施服务 31.6 亿元，占比 30.4%。

二者合起来，传统物业管理费的收入占比，仍达到了85.4%。

而智慧城市服务仅收入 6.3 亿元，占比 6.1%，离挑大梁，还有太远的距离。

2

面对收购窗口期的心动

失去龙头地位的危机感

既还未转型成功，加之眼下 ，物业板块高同质化、标的稀缺性逐渐丧失，以及受地产行业整体趋势波及。资本市场对物企上市的态度，早已不及过去。

嘉和家业物业服务研究院数据显示，截至10月31日，物业行业新增13家上市企业，上市平均用时已延长至190天，相较于2020年拉长51.2天；除2家因被收购而终止上市外，目前有5家企业招股书失效，仍有超20家待上市物企。

物业行业正处于集中失效、上市股价持续破发的阶段—— 今年里上市的荣万家、宋都服务、融信服务、新希望服务、康桥悦生活等物企，均遭遇了上市首日破发。

那么万科缘何选择这个时间点分拆？

按公告中的说法：通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势，同时符合公司股东的整体利益。

拆解后，用人话说就是：上市后万物云可以独立融资，用自己的钱，而非万科的钱来发展业务。比如在物业收购窗口期，抢收更多标的。

今年里，从转板上市刚一年的*服务，到上市两年的蓝光嘉宝，甚至物业*股彩生活的核心资产、刚只递交招股书还未成功IPO的富力物业……都已经被“暴雷”的母公司成功转手。上周四时候，奥园健康也被摆上了出售货架。

中指研究院数据显示，截至11月1日，物业管理行业年内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业公司，交易金额约315亿元，相比2020年全年交易总额大幅增长198%。

碧桂园服务、融创服务，都在成为接手方，尤其是前者，公开披露的交易总额近190亿元，占总交易金额的60.32%。

据公开报道和坊间消息，万物物业也曾是多家物企的意向白武士。

有业内人士分析，房企“暴雷潮”还将延续一阵，未来还将有更多的物业公司，被母公司卖掉以自救，现正是抄底物企的好时机。

如果不上市，那么万物云用以收购的资金，大部分就要来自万科集团。

（万科A2021年第三季度报告）

而从三季度报看，万科现金及现金等价物余额为1386.66亿元，较二季度末减少483.2亿元，较去年同期则减少17%，是2019年四季度以来在手现金的*纪录。

此外，由于经营支出增加，三季度末，万科经营活动产生的现金流量净额为-556.19亿元，同比减少151.62%。

如果再为收购物企动用这部分已经缩水的奶酪，显然并不是上层之策。

而分拆之后，除了可以一次性募集上市资金，后续还可以进行独立融资，包括像旭辉永升服务、世茂服务进行配股融资， 再利用所募集资金用于收并购。于万科而言，这才是“过冬”的更佳办法。

此外，地产壹线还注意到，截至2021年6月30日，万物云未经审计的总资产为190.10亿元，而2020末时，为195.46亿元。

至于为何今年上半年的总资产会少于去年全年，地产壹线就此询问了万物云方面人士，但截至发稿时还未得到回复。

某机构分析师也猜测，万物云之前在行业不论在管面积还是营收，都处于龙头位置，但从今年上半年数据看，其被碧桂园服务反超的趋势比较明显。

“如果再不上市，可能龙头地位不保，万科也会有危机感。”

当然，在地产暴雷耽误物业的当下，也有人担心万科平静的财务数据背后，其实早在暗流涌动。

尤其是上周五，北京公司及原唐山事业部在财经纪律自查自纠中，发现多起违规问题。万科集团执行副总裁、首席运营官刘肖，因此被罚款1000万、降两级处分。

这也揭开了万科部分区域公司利用自有第三方公司放贷给自己的“表外操作”。

于是这种“扛不住”的猜疑，也在成为万物云此时被分拆的一条透析分支。

3

赢家不止万科

分拆公告发出后，东方证券和平安证券先后发布研报，表达了对万科分拆万物云的看好。

但新的交易日里，万科A只收涨了2.75%，市值2128.61亿。投资者对于分拆，确有看好，却更多是谨慎。

另一边，更被看好的，是债务密集到期的阳光城，能借此走出泥潭。

昨日有消息称：阳光城为解债务危机，正在寻求出让换股的万物云股权。

8月5日，万物云与阳光城达成了换股协议，万物云以4.8%股权，换得阳光城旗下物业平台阳光智博100%股份。

中物研协总经理杨熙测算，参照市场情况，万物云市值大概率会在1500亿元以上。则，阳光城持有的这部分股权，估值可达72亿元。

这对于阳光解决其11月里将面临的约40亿债务，将会是一个实际利好。

对于万科此时分拆物业上市，你有什么想说的？

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