影响商品房出售价格的，有哪些因素？

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• 156****6779

  商品住宅价格主要受到土地价格、建筑成本、政府相关政策和房地产开发商对未来的预期等因素影响。
  1.土地价格 由于我国土地归国家所有，并且人均土地面积小， 导致了土地资源成为我国**稀缺的资源。同时， 土地实际处置权掌握在地方政府手中，而土地出让金收入已成为地方政府的一项重要财源 ，地方政府有追求利益**大化的冲动，故地方政府大量出让土地资源供房产商开发房产；房地产企业对于土地储备的盲目追求，更加剧了这种稀缺性． 因此土地价格的上涨远远快于同期商品房价格的上涨。 
  2.筑成本 建筑成本的变化可以直接影响房地产企业的生产成本，改变商品房供给，从而影响商品房价格。建筑成本主要包括建筑材料和装饰材料的购入价格、工人工资、各类建房设备的折旧等。由于房地产行业的刚性需求导致了建筑成本爆发式的增长， 特别是钢材、水泥、建材的暴涨。

  查看全文↓ 2013-05-13 10:49:39
• 156****9616

  1.交通情况
    影响房产价格**显著的因素是地段，决定地段好坏的**活跃的因素是交通状况，一条道路的修建设，可以立马使不好的地段变好，好的地段变得更好，相应的房产价格自然也能直线上升。投资者要仔细研究城市规划方案，关注城市的基本建设进展情况，以便寻找具有**潜力的房产。掌握这一因素的关键是掌握好投资时机。投资过早，资金可能被“套牢”，投资过晚，可能丧失上升空间。
  2.周边环境   包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境条件的改善都会使房产**。掌握这一因素的关键也是要研究城市规划方案，恰到掌握好投资时机。 
  3.物业管理   以投资为目的购买房产，更应注意物业管理的水平；它直接决定了租金的高低。另外，有些物业管理也有代业主出租的业务，因此买房时要注意，一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便；掌握这一因素的关键是在购房时，应将物业管理公司的资质，信誉和服务水 平加以重点考虑。
  4. 社区背景   每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在当今知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。5. 配套设施   “足不出户”(户：指小区)就能够解决所有的生活问题，是特色小区模式的**高境界。很多小区是逐步发展起来的、其配套设施也是逐步完成的。配套设施完善的过程，也就是房屋价格逐渐上升的过程。掌握这一因素的关键是要看开发商的实力，如果小区开发工程中途停止，配套设施的完善也就泡汤了。 
  6.房屋品质 随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提到日程上来、网络家居、环保住宅等；已经成为现实。实际上；房屋的品质是不断；变好的。单从这个意义上说，建成的房子会随着时间的推移不断贬值。这就要求投资者在买房时，要特别注意房屋的品质，对影响房屋品质比较敏感的因素，如布局、层高、建筑质量等，要重点考虑其抗“落伍”性。
  

  查看全文↓ 2013-05-13 10:43:51

相关问题

• 问 商品房价格变化受哪些因素影响？
  答

  影响房地产价格的经济因素主要有3方面：1、经济发展经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。2、物价房地产价格与物价的关系非常复杂。通常物价普遍波动，房地产价格也将随之变动；如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致。就单独一宗房地产而言，物价的变动可以引起房地产价格的变动，如建筑材料价格上涨，引起建筑物建造成本增加，从而推动房地产价格上涨。从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。3、居民收入通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高，从而促使对房地产的需求增多，导致房地产价格上涨。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，对居住房地产的需求增加，促使居住房地产的价格上涨。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，对房地产价格的影响不大，不过，如果利用剩余的收入从事房地产投资（尤其是投机），则必然会引起房地产价格变动。

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• 问 商品房房价受哪些因素影响呢？
  答

  房地产价格的影响因素主要有以下几个方面：房地产自身的价值。引用政治经济学的原理，商品的价值是价格的基础，价格是价值的表现形式，房地产的价格主要由其的价值决定，是由凝结在商品中的无差别的劳动决定供求关系的影响。商品的价格由商品的价值决定，受供求关系的影响。供给大于需求，生产过剩，商家为了促进销售，会降低出差来拉动需求。供给小于需求的时候，供不应求，会出现物以稀为贵的现象。消费者愿意以较高的价格获得商品，这时商品的价格会上升。房地产市场需求较大，会出现哄抢的情况，此时房地产市场价格会上涨；反之，若房地产市场房子挤压过多，开发商为了尽快销售出去会降价销售，房地产价格会下降。受政府政策的影响。房地产市场的价格会对其他行业产生影响。适当的时候，政府会采取相应的政府宏观干预进行调控。当前，房地产行业价格过高，政府采取限贷限购策略，抑制需求，使房地产价格趋于平稳。

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• 问 底商出售价格和哪些因素有关呢？
  答

  主力店效应“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百货商尝购物中心将带动周边的商业物业全面**。**典型的案例莫过于朝阳路上的华堂商场了。以前华堂商场所处区域的商业是非常落后的，正是因为华堂的到来，带旺了周边的商业，商铺的价值凸现。如今，华堂前后左右100米之内的50多家商铺因为华堂而被带动了起来，个个生意兴拢主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺**的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断**。品牌店效应目前，在商铺租赁和购买市场，品牌客户比较多。西式餐饮如麦当劳、肯德基、必胜客；咖啡如星巴克、上岛；服装如鳄鱼、班尼路、李宁等。在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。立地条件商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。像王府井大街是全国著名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。所以商铺的价值非常大。对商业选址来说，商业干道是**好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔、城市快速路、水系交通等都将影响人流动向。交通栏隔对商铺价值影响多大，只要留意国展家乐福就知道了。以前家乐福门前没有隔栏时，从两个方向来的人流都比较容易去购物，而增加隔栏后对西面来的顾客非常不方便，交通栏隔对家乐福的影响怎么样，我们暂不理论，但是对面的许多专卖店和饭馆生意就因此受到了很大的影响，即使增加了过街天桥，这种影响也难以被消除。商铺的通用性一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。我们知道，商铺的价值**终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些铺并没有这些，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了，因为像排烟这样的问题到正式交楼后，谁也解决不了。因此，投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，那怕以后不经营餐饮，也要做到有备无患。

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• 问 商品房价格构成有哪些因素？
  答

  其实构成商品房价格的因素很多，主要包括以下几个方面：1、地段：一个好的位置决定了开发商拿地的价格，这个价格会传导到**终商品房销售价格。2、配套：**具典型的就是“学区房”，由于有优质的教育资源配套，商品房价格会上涨很多。3、环境：一个楼盘的容积率、绿化率等因素也是影响商品房价格的决定因素。4、建筑：建筑材料，户型，电梯配置，采光等也是购房者的决策选择。5、物业：一个好的物业服务企业也是决定房价的软实力，这一点在二手房交易中占的比例更大。6、权属：除了正常五证齐全的商品房以外，市场上还有很多五证不全的房屋，甚至一些小产权房在违规销售，这些房屋价格便宜，但不能按揭，目前国家对小产权房没有明确的政策引导，短时间也许不会拆除，但从长远来看，风险大于房价的优惠是必然的。7、税收：商品房交易依据房屋面积税收比例也不完全相同，因此相同地段一般大户型会比小户型均价略低。

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• 问 商品房的价格是哪些因素来决定的？
  答

  商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。