验收房屋要注意哪些事项？什么情况下购房者可以拒绝收房？

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• 153****0460

  1、 注意收房注意房款约定　　如果客户与开发商在合同中约定，　　在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才能接收商品房。　　
  2、注意物业费不能乱涨价　　根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。　　
  3、 注意物业费可以按月交　　在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业管理费。根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。　　
  4、 注意缴纳契税签协议　　根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续。　　开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用。　　对此问题，解决办法是业主与开发商协商，签订《契税缴纳协议书》，约定双方应承担的违约责任等。　　
  5、注意先验房再办理手续　　目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房。对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷。　　
  6、建议业主集体收楼　　鉴于购房人专业知识的匮乏，建议购房人在收房时能够集体收楼，可能的情况下可以聘请律师指导协助，这不但可以弥补单一主体知识的限制，更好、更有效地维权，还可引起开发商的重视，促使开发商就收房过程中的问题做约定。　　
  7、遇配套问题先收房　　针对不同的房屋问题，开发商承担的责任有区别：房屋主体有质量问题要承担退房责任，若是掉灰、裂缝等问题，开发商要修补。如果是双方在合同中约定的其他条件：比如配套设施、空气质量不合格等，购房人可先收房，然后要求开发商承担赔偿责任。　　
  8、 投资买房尽快收房　　有的业主买房是为了投资，迟延收房会造成其收租金的损失。如果开发商交付的房子存在质量问题，建议购房人做比较，如果租金的损失较大，建议先接收房，等把房子按照既定的计划出租后，再追究开发商的违约责任。　　国家商品房交房标准　　1)完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件;　　
  (2)工程质量符合国家安全规定的标准，如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等;　　
  (3)符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容;有完整的并经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材料;　　
  (4)有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告;　　
  (5)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格或优良等;　　
  (6)有工程施工单位签署的工程质量保修书;　　
  (7)已办理工程竣工交付使用的有关手续。

  查看全文↓ 2013-05-29 12:02:22
• 154****6926

  有下面的情形购房可以拒绝收房：
  （一）房屋没有达到合同约定的交房条件。约定条件是指消费者与开发企业在购房合同中约定可以退房的条件。在此情况下，法律更注意强调交易双方的意思自治原则，充分尊重交易双方当事人的约定。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且消费者又能证明该退房条件成立，购房者就可以拒绝收房。例如，双方约定收房时要完成精装修否则购房者可以拒绝收房，如果开发商交付的是毛坯房，购房者当然有权拒绝收房并要求开发商称单位与责任。
  （二）达不到法律规定的交付使用条件。我国法律规定，工程质量监督、规划、消防、人防等，未取得《商品房销售管理办法》规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《测绘成果表》等“两书一表”的楼房，购房者可以选择拒收房屋，相关违约赔偿责任应由开发企业承担。

  查看全文↓ 2013-05-29 12:00:00

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• 问 购房者拒绝收房的条件，什么情况购房者可以拒绝收房？
  答

  你好！如果当初有签协议说明交楼时间过迟有赔偿责任的可以索赔，如果没有签什么协议只是口头上说没用的。

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• 问 什么情况下可拒绝收楼?
  答

  首先，交楼必须是发展商。房地产开发企业必须承担起向业主交楼的责任并认真履行交楼的各项义务，不得逃避责任，委托物业管理公司交楼。如果不是由房地产项目的开发建设商来行使交楼责任的，业主可以拒绝收楼。其次，业主要求发展商出具建委统一印制的“广州市商品住宅业主收楼表”，表内对地板或地面、墙面、门窗、防盗门及呼叫设施、厨房设备、厕所、沐浴、浴缸、供水、排水设施、供电照明设施、有线电视、电讯设施等逐项列出，业主验收满意，签名后方表示已交楼，如业主对某项验收不满意，可拒签，发展商必须重新维修至符合标准为止。除此之外，业主要发展商出示小区综合验收合格证或分阶段验收合格证，出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如果发展商不能出示或出具这方面资料，业主可以拒绝收楼。业主拒绝收楼后，发展商要尽快将不合标准的项目办好，由此耽误的时间由发展商承担责任。超过双方约定交楼期证的，业主可投诉发展商延期交楼，并追讨延期交楼滞纳金，物业管理公司在业主来收楼或拒绝收楼期间，不得向业主收取物业管理费。

• 问 购房者在什么情况下可以退房？
  答

  1.购房者与开发商订立的合同显失公平，可以请求法院予以撤消，要求退房。2.开发商根本违约，购房者有权解除合同，并追究开发商的责任。依据合同法的一般理论，开发商根本违约，购房者有权解除合同，予以退房并追究开发商的违约责任，主要有以下三种情况：(1)逾期交房超过一定期限。(2)房屋结构有重大质量问题，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准，购房者有权退房。(3)由于开发商的过错，置业者不能依法取得房屋所有权证书。

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• 问 什么情况下购房者可以要求退房？
  答

  五、拿不到产权证。由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房屋产权证。购房人也可以要求退房。六、房屋面积误差超过3%。目前，如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，购房人要求退房的，法院将不予支持。而如果面积误差比绝对值超出3%，购房人要求退房并要求退赔利息的，法院会判决购房人胜诉。七、房屋质量不合格。房屋质量不合格是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生。出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。据悉，到目前为止，北京法院还没有由于房屋质量不合格而判决退房的案例。八、房屋质量导致严重影响使用。根据**新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。九、开发商把房子抵押。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。

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• 问 哪些情况购房者可以拒绝收房，房屋有质量问题能退房吗
  答

  其实要到雨天去看**好，有的房子晴天看不出来，一到下雨天，各种毛病都会出来。

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