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就您提问的第一个问题：房屋因不可抗力灭失的风险承担主体，首先要看合同约定。合同可约定自交付时起发生转移，亦可约定约定自所有权转移登记之日发生转移（可参见一线城市的存量房屋交易合同）。如无合同约定，应当适用所有权转移时风险转移的规定。就您提问的第二个问题：我个人的看法是，房屋买卖登记生效主义系物权法定原则的体现，说明的是房屋所有权发生物权变动的法律效果需以房屋管理部门登记发证为准；体现在合同中是出卖人应当履行“房屋所有权转移登记手续”之义务，现虽无法律规定，但我并不认为该等义务是合同中的附随义务，而应当是合同中出卖人需要履行的主要、核心义务。理由是，1、合同法中的附随义务，如催告、协助等，通常未必在合同正文中有明确约定；2、房屋买卖合同中针对出卖人义务而言，应当是交房、收款、过户。这三大义务从合同履行的重要性上也不应归于附随义务。3、实践中，出卖人配合买受人办理贷款、户口迁出等工作，该类工作往往才被归类为附随义务。再谈合同效力问题，签订房屋买卖合同时，只要当事人双方具有缔约能力、意思表示一致、真实，且不违反法律法规强制性规定时（如小产权房、经适房、两限房等可能导致违反交易政策的房屋买卖），合同亦未另行约定生效时间或条件时，合同签订即应生效。我认为，在第二个问题中您讲到的：物权变动的效力（房屋过户）与买卖合同生效（合同签署）是两个不同性质的行为，两者并不互为因果。 准确地说，登记是出卖人应当履行的主要合同义务，出卖人不履行登记义务的，买受人可依照生效合同的约定要求出卖人履行该义务。
全部6个回答>关于房屋买卖阴阳合同的问题
152****0512 | 2014-02-20 17:55:21
已有9个回答
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155****2358
合同是必须有效的。只要他签字了,并且当时是自愿的。
查看全文↓ 2014-02-23 17:25:45 -
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152****5215
这个现象在房屋买卖市场俗语叫：阴阳合同。
查看全文↓ 2014-02-23 09:04:39
所谓“阴阳合同”，是指在买卖双方在交易中同时签订两份不同的合同。“阳合同”是给房屋管理部门和税务管理部门备案的购房合同，价格一般比较；“阴合同”是指双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购买价格。
做低房价，是一种漏缴税款的行为，一旦被查明属实，纳税人就要承担相应的法律责任，当事人不仅要补税，还要罚款，甚者构成犯罪，《中华人民共和国刑法》第二百零一条之规定，如果逃避交纳的数额达到1万元，买卖双方当事人就涉嫌偷税罪，而且还是共同犯罪。
另外，虽然在相关证据下，31万的合同会被认定无效，但是如果对方按31万给房款，你如何维护自己的合法权益？需要花费多大的成本？这些都是风险。 -
143****0477
您好: 合同是有效的,但要补交税款。
查看全文↓ 2014-02-22 18:00:40 -
148****9029
在二手房买卖过程中,买卖双方为了降低交易成本,逃避税费,往往会签订两份交易价格不同的合同,真实的交易价格比较高,但这份并不提交到税务和房管部门,而是把另一份交易价格比较低的合同提交登记备案,并以比较低的价格缴纳税费。
查看全文↓ 2014-02-22 15:54:43
还有的是一份较低价格的是双方的真实交易价格,另有一份虚高的价格,拿到银行争取更多贷款。这都属于俗称的“阴阳合同”。阴阳合同的目的往往是为了逃避税费或骗取贷款,从这个角度讲是违法的。实践中,因阴阳合同引起的纠纷也不少。甚至很多时候,双方因为履行合同中的其他情况发生纠纷,一方反悔,但觉得自己的理由不充分,转而以阴阳合同违法无效为由向法院起诉,要求确认合同无效或终止合同。
那么阴阳合同是否合法?如果无效如何处理?如果合法,以哪份合同为准?首先,阴阳合同如果是为了逃税等非法目的,肯定是违法的,相关条款是无效的,但是双方的房屋买卖行为本身并不违法,因此房屋买卖行为还是可以有效的。
基于这个认识,如果双方因阴阳合同为由发生纠纷,没有特殊情况和约定的话,以此为由是无法认定合同整体无效,或因此解除合同的。
其次,存在阴阳合同的情况下,应以哪一份的效力为准?阴阳合同有的是以两份内容基本相同,但价格不同的合同形式出现的。
有的是以一份低价合同,再加一份或数份以装修折价或其他形式的折价出现的补充协议组合出现的。但不管以哪种形式出现,在实践中认定双方的真实交易内容是关键。哪个交易条件、交易价格是双方的真实意思表示,在合同文本中应该能体现得出来,如果体现得不清楚,可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。
再次,对阴阳合同中涉及的违法行为如何处理?当事人以阴阳合同为由到法院起诉,要求解除合同或确认合同无效时,往往是理直气壮,而在实践中法院往往认定双方真实的交易意思表示有效,当事人往往就无法接受,指责法院对违法行为不理不管。
实际上,司法机关和其他国家机关维护法律也是各有职责分工的。追缴税款应该由税务机关来负责,追回贷款应由银行来进行,这其中如构成犯罪,也应移送**机关先行立案侦查,再处理。
(出于各种原因,目前实践中对于房屋交易中的逃税行为,还没听说有追究刑事责任的。)当然,按民事诉讼法的相关规定,法院在审理过程中发现违法犯罪行为,可以通知相关职能部门处理,或提出相应建议给相关主管机构。
当事人自己,也可以向税务机关、银行等相关单位举报。但毕竟,从民事诉讼的角度讲,法院审理双方的房屋买卖纠纷,还是以认定买卖关系本身是否合法、是否应支持或驳回一方的诉求为主。
**后,签订阴阳合同存在风险和后患,买卖双方应以谨慎对待。阴阳合同毕竟涉及违法行为,且签约后往往因各种原因引发纠纷,给买卖双方带来麻烦,因此,建议交易各方还是谨慎对待为宜。 -
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147****5685
阴阳合同无论是对于房主或者客户都不是很好的事情；**好多缴一点钱，按照实际成交缴税。
查看全文↓ 2014-02-21 14:15:32 -
155****8706
深圳二手房交易营业税名存实亡，减免交易税费、降低房贷**及利率――这项从今年1月1日开始实施的楼市新政策，如今在深圳房地产市场的实际操作中，却有点“动作变形”。二手房交易过程中，由于“阴阳合同”的普遍存在，普通住宅营业税名存实亡;银行房贷也暗中为第三套房松绑。
查看全文↓ 2014-02-21 09:24:23
“阴阳合同”规避营业税
“现在中介说，买卖房屋几乎没有税了，即使是购买未满两年的房屋也不用征收营业税。但国家政策好像还没免除啊!怎么回事?”日前，福田区读者刘先生致电本报，表达了他的疑惑。
国务院去年颁发的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》对个人住房转让的营业税的描述如下：“自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过2年的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，免征营业税。”
据了解，深圳普通住宅标准必须满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套住房建筑面积144平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍。
多位一线中介工作人员向记者表示，由于目前楼市成交的主力都是144平方米以下的普通住宅，所以按照新政中的“未满2年营业税以差价的5%来征收”，在实际操作过程中，“阴阳合同”普遍存在，在“阳合同”上房价没有差价，营业税则自然规避了。
记者留意到，营业税规避后，以营业税为基数计算的1%“城建附加费”和3%“教育附加费”，以及20%差价的个人所得税都可以免除。实际上，如果业主不承担交易费用，买家需要交纳的主要税费只剩下1%或1.5%的契税。
第三套房也能**两成
曾经引人关注的“二套房贷是否松动”已经不是新闻，如今个人在深圳买第三套房也能**两成，并享受7折利率。
根据国务院颁发的上述文件：“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。
据深圳某中介按揭部负责人介绍，从今年2月份以来，随着楼市的回暖，买三套房的按揭贷款已经放开，不仅是90平方米以下的中小户型，144平方米以上的大户型也可以。而深圳一些以大户型为主的楼盘营销负责人也表示，购买第三套房银行也可以放款并获利率优惠，但是，银行对于贷款人的信用记录是否良好、经济来源是否稳定要求仍然比较严格，而且第四套房贷就真的是不允许放开了。
不过，对于是否放开“三套房贷”，各家银行讳莫如深，表示仍然“严格按照国家政策规定执行”。有不愿具名的业内人士分析，银行的“三套房贷”也不是随便放宽的，金融机构自然有风险预测的专业人员，认为这是在风险可控的范围内，才会这样操作。
各种风险令投资客迟疑
深圳楼市经过今年前四个月的回暖，购房需求结构已经从首次置业向改善型需求转变，投资客能否接棒，成为各方关注的焦点，也是这一波成交高潮能否持续、房价能否继续上涨的关键。那么，在营业税免除和三套房贷松绑的实际情况下，投资客会否蜂拥而出?
世华地产市场研究中心总监肖小平告诉记者，虽然目前在罗湖、福田等部分片区有两成左右的投资客进场，但总体来看，投资客的心态仍是非常谨慎，人数仍很少。
据肖小平介绍，今年投资客呈现以下两个特点：首先是心态与2007年的“短炒”不同，大多是长线投资型，在挑选物业的时候，也会精挑细选，因为好的物业抗跌性强，不同于高峰期的“连房都没看过就下订”。其次，今年的投资客经济实力较强，也与两年前“空手套白狼”的投资者有明显区别。
“其实，楼市的优惠措施期限都在今年年底，房价的走势如今也扑朔迷离，所以，投资的风险仍然较大。”肖小平说，如今的楼市更多要看政策的“脸色”，鉴于前两年被套的惨痛教训，短线投资客也不会贸然进场。
值得一提的是，来自中原、世华等深圳各大中介的信息显示，今年4月份成交业绩环比3月下降了一成左右，由于业主涨价，急需用房的买家消化一批后，如今市场的观望情绪开始重新抬头。“自住客尚且开始犹豫，投资客又怎会蜂拥而出?”肖小平说。
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147****9239
您好：<BR>合同是有效的，但要补交税款。免费房产纠纷法律咨询就到法帮网
查看全文↓ 2014-02-20 18:22:04
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这是阴阳合同。从实际来看,以讲诚信角度而言,你应当承担此费用。但如果从合同效用角度来说,你可以以第二份合同即18万元成交价来做,但你认为可能吗?54万的房子给你18万??
全部8个回答> -
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阴阳合同是现售合同登记价格与真实交易价格不一致的合同，阳合同是表面上的合同，即国土局登记的现售合同;阴合同是规定双方真实价格的文件，包括预售居间合同和过户价格确认书、补充协议等。 下面，首先从法律精神的角度讲一下法律对阴阳合同的限制，接着结合深圳法院审判实践分析一下法院对阴阳合同效力的态度，**后讲一下中介参与阴阳合同的责任。 一、法律对阴阳合同的限制 对于一笔交易，法律从两方面来调整，一方面从保护社会公序良俗的角度来加以限制，另一方面在不违反社会公序良俗的情况下鼓励交易各方按自己的真实意思交易。**终以真实合同为依据，在阴阳合同效力上形成了两条对立的规范： 1、为保护国家、社会公共利益，恶意串通损害国家利益的合同无效，即全部无效。 2、为促成交易，即使现售合同上的价格条款无效，但其他条款与真实合同不抵触的仍有效，即部分无效。 法院对阴阳合同效力的认定都是结合案情从这两条中拷量，**终确定一条，要么认定合同全部无效，要么仅避税价格条款无效其他条款仍有效。下面将结合深圳法院的审判实践分析一些具体情形。 二、法院对阴阳合同效力的态度 阴阳合同在相当长的时间里都是一种客观现象，短期内也不可能完全消除，因而，老百姓、政府机关、法院都是知道的，法院审判也相对比较宽松，除非差价太大，往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定。具体可分为以下几种情形： 1、对于差价以装修名义并且差价较小的，一般认定合同有效。 2、对于差价太大，一般会认定无效。 3、对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效但过户价格条款无效。 4、对于买方不想买而主张卖方避税，或者签现售后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效。 5、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，会调解，调解不成则认定合同不成立。 6、没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。 三、中介参与阴阳合同的责任 首先，法律上要有证据证明中介参与了阴阳合同，才会有责任问题，证据主要指中介在过户价格确认书或补充协议上签字或盖章，或者同时在预约和现售上盖章但两份合同差价悬殊。 其次，即便有证据证明中介参与阴阳合同，但现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定，仅有行业规范和行政性处罚规范，故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任，**多是依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。 **后，行政主管机关和行业协会有权对参与阴阳合同的中介进行行政处罚。 综上所述，中介只要没留下参与阴阳合同的证据，法院因中介参与阴阳合同判决中介承担责任的可能性很小，但不能排除国土房产局和房地产协会的行政处罚。
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二手房屋买卖普遍存在使用阴阳合同的情形，在发生纠纷时，究竟哪份合同为准常常发生争议。就本案来说，买卖双方都认可真实成交价格为120万元，周某也明确表示以60万元的价格签订的合同是为了少交应由国家收取的相关税收，说明第一份合同约定的价格才是双方的真实意思，第一份合同是有效的。由于双方签订的第二份合同价格并非双方真实意思的表示，同时其目的是为了少交国家收取的相关税费，该合同损害了国家利益和社会公共利益，是以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定的。根据合同法的规定，第二份合同应当认定为无效合同。因此，黄某与周某仍应按照120万元价格的《房屋买卖合同》履行，税费在双方未约定的情况下应当按照法律法规的规定由双方各自承担各自应缴的税费。
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您户口若不是上海的,您无资格买房
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