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①征收中的评估征收实施之前，由征收部门委托评估机构，开展前期调查，进行评估，对征收补偿资金进行概算，在征收实施时由评估机构，对委托被征收房屋整体评估。②如何选择房地产评估机构由被征收人协商选定，协商不成，通过多数决定，随机选定等方式确定，房地产评估机构由被征收人选定。③房地产评估应遵循哪些原则合法性，即房地产估价对房地产合法使用，和合法处分为基础，要估算被征收房屋的最佳用途。④房地产估价应遵循哪些程序选定房地产价格评估机构，签订房屋征收评估委托合同，明确估价基本内容，定评估作业方案，实地勘查评估对象，选定评估方法，分户初步评估结果的提交和公示，估价材料归档。⑤对被征收房屋价值进行评估应考虑如下因素，被拆迁房屋区位基准价，以房屋所有权证书上的用途，产权证的建筑面积或是实际测量面积。
房地产拆迁评估和一般的房地产价格评估的区别
154****0878 | 2014-03-04 12:47:33
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157****1665
一、房地产估价基本权意
查看全文↓ 2014-03-05 10:54:02
顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。
（一）房地产估价专业人员
房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。
1.基本要求。一名合格的房地产估价专业人员，应符合下列基本要求：（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。
（2）有丰富的房地产估价实务经验。
（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。
（4）有良好的职业道德修养。
2.注册管理。为了达到上述要求，建设部根据《中华人民共和国房地产管理法》和有关法律、法规的规定，于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》，自1998年9月1日起施行。该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动。未经注册的人员，不得以“房地产估价师”的名义从事房地产估价业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。详见本卷附录。
（二）估价目的
估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。
如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。
（三）估价原则
估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括**有效使用原则、合法原则、预测原则等。详见本章第四节。
（四）估价程序
一般而言，房地产估价的基本程序是固定的，但运用某种估价方法评估的具体程序则有一定差异。详见本章第五节。
（五）估价方法
科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：1.参照类似房地产近期的市场交易价格；2.参照重新建造类似房地产所需要的费用；3.依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。
由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。
每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。
二、房地产估价对象
房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。
（一）居住房地产
居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商品，甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜明的社会保障性，房地产估价师必须充分掌握居住房地产的这一特点。
1.居住房地产的分类。住宅可按多种方式分类，依据估价需要。一般可按档次和市场化程度划分。
（1）按档次划分：l）普通住宅。它是为普通居民提供的，符合国家住宅标准的住宅。普通住宅符合国家一定时期的社会经济发展水平，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情。它代表一个国家或地区城市居民实际达到或能够达到一定经济条件下的居住水平。我国城市中量大面广的是普通住宅（即经济适用房），此类住宅采用地方或国产建筑材料，进行一般水平的装饰装修，选用国产中档厨卫洁具和设备。现阶段国家对普通住宅往往既制定下限标准，也制定上限标准，以利于宏观调控。普通住宅的工程造价和房屋售价均较适中。目前，可按1996年颁布的《城市住宅建设标准》作为普通住宅评估的比较尺度。
随着社会经济的发展。普通住宅的标准也会逐渐呈阶段性提高。现阶段，我国建国以来修建的标准住宅仍员普通住宅范畴，但在进行估价时，应视其与新居住标准的差距和改造的难易程度，给予适当的折扣。
2）高级住宅。它是为满足市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅，包括高级公寓、花园住宅和别墅等。这类住宅的户型和功能空间多样化；每套建筑面积较大，从一百多平方米到几百平方米不等；装修、设施和设备高档化，较多地采用进口和出口高级装饰材料和洁具设备；户外环境要求高；服务标准高，管理系统完善，往往采取封闭式安全保卫措施和高质量的物业管理。高级住宅税费额度大，其工程造价和市场售价均较高。
3）简易住宅。主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的住房。简易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售价（扣除地价）一般较低。
（2）按市场化程度划分：1）社会保障性住宅。体现政府、单位、个人三者共同负担投资和税费的原则，为保障居民必要的居住水平，以优惠的税费和价格向居民提供的住宅，如为中、低收入者提供的住宅。其价格是不完全的成本价格，不包括土地增值的价值，有的甚至只包括部分成本费用。这类房地产的估价较为复杂，往往因交易对象不同，交易目的不同而出现不同的价格。
2）市场化商品住宅。市场化住宅包括向高收入职工家庭出售的实行市场价的公有住房，单位和个人在市场上购买的住宅商品房，以及其他以市场价格交易的各类住宅。
2.住宅评估的标的物。以住宅作为估价对象可以分为：户（居住单元）、住宅单元、住宅楼、居住小区等。
（1）居住户。居住户可以是独立的，独院独栋的，也可以是与邻居有共墙、共用空间和用地的平房或楼房居住户。
（2）住宅单元。为适应住宅建筑大规模发展的需要，常将一幢住宅分为几个标准段，并把这种标准段称为单元。单元的划分可大可小，多层住宅一般以数户围绕一个楼梯可划分为单元。
（3）住宅楼。住宅楼由多户或多个居住单元构成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理间距的红线内用地。
（4）居住小区。居住小区是由多栋住宅（低层、多层、中高层和高层）为主体构成，并包括道路、水电、燃气、供热、绿化等用地及公共服务设施等。不同的评估标的物，应当有明确的建筑与用地界定和明晰的产权。
3.住宅的价格构成。基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市场价与国家指导价并存。前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的剩余价值构成；后者由成本价格与不完全成本价格构成。
我国住宅的租金可分为商品租金、成本租金和准成本租金等。因此，在评估住宅租金时应明确租金种类及其构成情况。
4.住宅价格的影响因素。影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑结构、类型和等级；（2）装修；（3）设施与设备；（4）质量；（5）朝向；（6）楼层；（7）地段；（8）环境；（9）住宅楼的公用面积数；（10）交易时间；（11）交易情况。
在估价时，应特别注意以上资料的调查与收集。
为了更加科学合理地对住宅进行评估，应当对上述各项因素对价值的影响程度进行调查和统计分析，确定价值增减数额或价值增减率标准，以便于比较修正。
5.居住房地产的估价方法。新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异。 -
137****4684
房屋拆迁估价是以旧房所处的地段商品介，旧房屋建设所使用的材料，如砖混结构，彩钢结构，按每平米估价。
查看全文↓ 2014-03-04 19:58:19
房地产估价是指开发公司或是土地出让部门，按现地段的土地商品价，未来一两年的土地增值来评估的。两者之间的关系：房屋拆迁若是估价过高，就会造成商品房开发成本过高，就没有开发商竞标了。所以，房屋拆迁估价，既不能过高，也不能过低，要双赢。 -
158****9197
就业面广。我就在这个行业。
查看全文↓ 2014-03-04 13:15:49
相关问题
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问 房地产征收评估答
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问 房地产评估方法答
房地产评估方法有以下几种方法：①成本法。房地产成本评估分为两部分，一是土地成本积算法，对合法取得的土地成本进行核算，将取得的利润积累，得出土地使用权价值，另一种是房屋重置成本法，将房屋按照当下市场标准核算成本，要考虑开发商的利润，两者相乘得出房屋总价。②市场比较法。将评估的房产，与已经成交或评估过的同类产品进行比较，将各因素数量化，得出房产的实际价值，注意对比的房产必须是相同用途，相同情况做什么呀这几天？。③剩余法。一般用于单项房产价值评估，单项土地使用价值评估，总价等于土地价值加房产价值，只要知道其中一项的价值，就能推算出另一项。④收益法。因为不定因素比较多，不同地区和不同的房产都会影响收益率，根据收益来推算该房产的价值。
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问 如何评估房地产答
二手房评估收费：根据省物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率：房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的 0.42%;100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;2000万元到 5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;5000万元以上的收取评估总价的0.012%。房产评估应考虑的因素1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格3、所在小区和所在板块的房价走势4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。
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答
房地产评估公司
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答
房地产估价师资格的发证机关为中华人民共和国住宅和城乡建设部，考试通过人员经注册后，可在房地产估价机构从事估价活动。房地产估价师的职责是全面客观地对房地产的价值等因素做出准确判定。在房地产开发业内，他的评估结果将会直接影响到房地产企业对某个项目的开发决策；而在房产中介行业内，他的评估结论又会成为老百姓购房、换房的评判标准。因此，房地产评估师不得有任何虚假估价行为，在估价过程中必须做到公正、客观、诚实。 房地产估价师的职责主要包括以下三个方面：1.评估房地产资产的市场价值和使用收益；2.负责项目的成本测算、可行性分析及投资评估；3.参与制定房地产投资策略，提出专业意见；
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