未成年时和父母共有房产

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• 154****5844

  **高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十四条第二款规定：共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。
  但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。规定中的“同意”、“提出异议”应以当事人具有完全的民事行为能力为前提。因此，未成年人与父母共有的房屋在设定抵押时，不能适用这一规定。以房地产作抵押也是对房地产的一种处分，按我国《民法通则》第十八条第一款的规定，除为被监护人的利益外，监护人不得处理被监护人的财产。
  如果未成年人的法定监护人违反这一规定，擅自处分了未成年人的房产，应当对此承担民事责任。由于产生纠纷以后，当事人往往会把本应由监护人承担的民事责任变成行政机关的责任。因而，一些城市的做法是：在以未成年人的房产设定抵押时，要求其监护人说明理由，即确实是为未成年人的利益而设定抵押，并要求对该事项进行公证后，方予办理。
  但是这一做法也引起社会的一些反响，有人认为登记机关是从“管房”变成了“管人”。实际上，登记机关根本无意也不愿“管人”，只是由于在目前相关的立法尚不完善、加之一些当事人诚信程度较差的情况下，登记机关不敢轻信监护人的保证。
  所以这一问题**终又牵涉到了登记机关应承担哪些责任的问题，要彻底予以解决，还是要通过立法。我国台湾地区的《土地登记规则》规定：“法定代理人处分未成年人或禁治产人所有之土地，申请登记时，应于登记申请书适当栏记明确为其利益处分并签名或盖章”。
  登记机关对此并没有调查其真实性的责任。**高人民法院前述司法解释第五十四条第一款规定了按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。
  然而，如果抵押的房屋是住宅，在日后一旦行使抵押权时会有很多问题。但抵押双方当事人如愿意将按份共有的房产中成年人的份额设定抵押，登记机关也可以按规定予以登记。

  查看全文↓ 2014-03-11 09:31:23
• 138****9474

  可以的，父母和子女共有。以后可以直接把父母的份额过户给子女，节省一定的费用。

  查看全文↓ 2014-03-09 11:57:45

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• 问 未成年时和父母共有房产，长大后购房算几套呢？
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  您好:很高兴为您解忧以下前提您是上海人、1.上海人有购买2套的权利(相反外地人则没有)2.购房人单身或未婚,购房人与父母拥有2套及以下住房,还可购买2套住房、3.恩这肯定是首套房的4.上海人首套房不需要交房产税的、

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• 问 未成年时名下已有房产，成年后再贷款购房算几套房？
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  根据目前银行“认贷又认房”，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。

• 问 未成年时已有房产成年后再购算二套房吗？
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  未成年时名下有房产，成年后再贷款购房根据目前银行“认贷又认房”的二套房认定标准，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。

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  未成年人虽然没有独立签订购房合同的能力，但是家长作为房产购买人可以将房产证上的名字署成未成年子女的名字。购买房产时，如果家长选择的是一次性付款方式，在产权人一栏直接填写孩子（未成年）的姓名，孩子便能成为独立业主。办房产证时只要其监护人出具有关证明手续即可将房产写在自己孩子名下。但如果家长选择了按揭贷款，则未成年子女不能成为独立的产权人，房产只能是家长和未成年子女的共有产权。未成年人成为房产产权人后，房产转让存在着很大障碍。一般来讲，如果采取的是一次性付款，未成年人就是唯一的产权人，父母是未成年子女的监护人。根据《民法通则》规定：监护人只有保护被监护人财产的权力，而无处分财产的权力。这样，父母在孩子未成年时将房产出售或抵押都相当困难。而事实上，房屋作为家庭的固定资产，算得上一项长远的投资，在小孩成长期间万一房产行情或家庭经济等发生变化，这些“少年业主”远不能做出应变之策，而家长又无权处置小孩名下的房产，届时会非常被动。如果选择按揭贷款方式，在贷款时又会遇到一定的麻烦：未成年人没有还贷能力，贷款审批很难得以通过。

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• 问 未成年可以拥有房产吗？未成年的孩子拥有房产要注意哪些？
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  父母以未成年子女名义买房，需要注意的事项是：一、由于未成年子女没有民事能力或者是限制民事能力，不能进行购买房产时的签约。根据我国《民法通则》规定，未成年人的父母是未成年人的监护人，父母作为儿子的法定监护人有权办理房产登记事宜。所以父母要以法定监护人的身份进行购买房产时的签约，而要获得法定监护人的身份，必须要持有经过公正、或者法院裁定的监护人文书。二、由于未成年子女没有民事能力或者是限制民事能力，并且没有稳定的个人收入，不能获得银行贷款，所以必须一次性付款。三、在未成年子女没有成年之前，除为被监护人的利益外，房产不能进行买卖、抵押。《中华人民共和国民法通则》第十八条 监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。由于对未成年人的财产管理有一定的限制性，所以，父母为未成年购买房产时，**好把未成年子女作为父母的共同购买人。

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