如何规避购买二手房过程中的风险？

已有7个回答

• 147****7157

  你是买进还是卖出？不一样的。

  查看全文↓ 2014-04-24 17:32:27
• 132****7842

  本身交易就是建立在互相信任的基础上，再加上现在的二手房交易基本无风险，找一个中介既方便又快捷，同样能规避掉大量的交易风险。

  查看全文↓ 2014-04-24 10:50:32
• 151****4077

  你可以去（刑事律师）免费咨询律师。

  查看全文↓ 2014-04-24 09:18:50
• 154****8594

  购房法律风险主要存于三方面
  1、买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权，作为买受方的个人支付能力不强或不诚实履约，使出卖人不能得到全部房款。
  2、标的房屋所存在的风险。此方面的风险主要有：
  （1）用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；
  （2）房屋权属存有争议；
  （3）房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；
  （4）房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益；
  （5）房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；
  （6）已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；
  （7）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；
  （8）交易房屋存有质量问题。
  3、交易手续方面的风险。房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。签约时别忘对细节进行约定
  1、注意交易房屋的权属情况。主要指审查交易房屋有无抵押、租赁或存在其他共有人。共有房屋（例如夫妻共同共有）转让必须征得所有共有人的书面同意。
  2、注意审查房屋价款、其他费用及佣金。实践中，绝大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，为防止不法中介故意抬高房价牟利，购买人应该充分了解交易房屋的出卖人的委托价，**好在中介机构的组织下与出卖人直接协商房屋价款。此外，购买人要明确交易税费的承担，房屋附属设施的价款也应该明确。购买人对中介佣金应该明确约定，包括委托价格、服务内容、佣金数额及交易失败后佣金的退还等。
  3、必须对付款方式进行明确、具体的约定。这是签订二手房买卖合同**为关键的一点。交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，协议中必须明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间等内容，房款支付是先付款后办产权过户还是先办产权过户后付款，也必须在合同中明确约定。
  4、注意对交房情况进行严格审查。交房时间的明确是清晰划分责任的关键，买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。
  5、注意明确违约责任条款。合同应该对如何承担违约责任，违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。
  6、权利瑕疵担保条款。购买人可以要求出卖人对所出售的房屋无权利瑕疵做出担保，以尽**大努力维护自身的权利。
  7、关于房屋其他瑕疵的约定，如凶宅等，可在合同中明确约定。如果出现这种情况，购买人可解除合同，并由出卖人承担由此给购买人带来的损失。

  查看全文↓ 2014-04-23 16:31:43
• 155****0062

  找中介可以规避风险。

  查看全文↓ 2014-04-23 12:53:53
• 143****4279

  如何规避风险——买二手房十大细节要注意
  （1）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  （2）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  （3）土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  （4）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  （5）市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  （6）单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
  （7）福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  （8）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  （9）合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
  （10）中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

  查看全文↓ 2014-04-23 09:30:46
• 155****6915

  随着房产市场的火热，一些鱼龙混杂的现象也出现了，特别是在二手房的买卖中，问题层出不穷。作为一个普通的消费者怎样才能做到花了巨款之后，既能买到自己称心如意的房子，又能不惹出麻烦。日前，记者带着读者的问题，来到上海九州丰泽律师事务所，请该所专门从事房地产法律服务的蒋永华律师指点，消费者在二手房买卖中应该注意的事项。
  搞清楚房屋的产权归属，即房屋的产权人究竟有几个是**重要的。如果产权人有多人，而合同仅一人签字，一旦发生纠纷，法院原则上都会认定合同无效。虽然法律会保护善意的购买者，但消费者由此而付出的精力有时是无法计算的。如果产权人是一人以上的，一定要有委托书，而委托书**好是经过公证的。这样可以避免几位产权人意见不一致时，或有的产权人故意瞒着其他产权人进行诈骗。本市有一个三口之家，儿子为了谋取不义之财，瞒着父母把房产证和私章偷出，同时还伪造了委托书，将房子卖出。
  事情败露后，买房人既搬不进，也讨不回钱。像这种情况，如果在事先能查明，完全是可以避免的。 其次，蒋律师认为由于历史原因，譬如前些年的售后公房，除产权人外还有共住人。他们虽然没有产权，但法律规定他们有居住权。如果未征得他们同意，届时他们不愿搬离的话，也会造成很大的麻烦。遇到这种情况，**好能和卖主约定迁出的条款，这样买房者可以主动些。 另外，蒋律师认为在二手房交易中，**让人揪心的是房款全部付了以后，由于卖房人的原因迟迟办不出产权证，这种情况的发生，对购房者来说是**大的麻烦，也是损失**大的。
  因此，蒋律师建议，如果买卖双方同意，大家到公证处去办个提存公证，或到一些房产交易中心请他们实行监管。申请了公证或监管后，如产权证办不出，那卖家是收不到钱的。上海市公证处首先推出此项公证后，受到了许多人欢迎。 **后，蒋律师指出由于购房中还涉及到一些贷款等非常专业的金融业务，他建议在准备购房时，**好能请专业人士参与，虽然可能要为此花一些钱，但对大多数一生中只买一次房的消费者来说，还是相当值得的。

  查看全文↓ 2014-04-22 15:33:08

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  首先，要选择实力雄厚的中介机构作为担保人可以避免多方的风险。目前比较合适的第三方担保人是专业的中介机构，但其应该具备一定的资金实力，才能够抵御风险，真正起到担保的作用。其次，业主需要建立资金保障机制，由房地产登记部门与银行联合成立资金保障中心，利用政府部门的公信力来保障交易全过程的顺利进行。首期购房款或者全部购房款在过户及按揭手续没有完全办结前，都存放于资金保障中心的公共账户，如果所有手续顺利完成，则将房款转入卖方账户，否则退回买方。

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  WHITE-SPACE: normal; ORPHANS: 2; FLOAT: none; LETTER-SPACING: normal; COLOR: rgb(43,43,43); WORD-SPACING: 0px; -webkit-text-size-adjust: auto; -webkit-text-stroke-width: 0px">这个主要还是找到靠谱的中介，签订正确的购房协议，明确上方职责及违约赔偿。其他的都是一些细节了，如查看房源是否能进行交易，房主是否与房产证上一致，房屋是否有问题等等了。

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  网站上中介公司和业务员就这么几个,有一定的局限性。所以呢,当你初次去中意的小区看房时,别忘了出来的时候去附近的其它中介门店逛逛,可能会有意外收获。**好选择比较大一些的公司,一般上了三家连锁的中介就行,选择业内口碑比较不错的;选择经纪人的时候就要注意了,对于普通人来说,买房是一生中的大事。

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  先过户再贷款有比较大的风险，如果买房无法通过银行的按揭申请，那卖方的尾款就无法到账，所以说**好是先申请按揭再过户，如实在需要先过户再贷款，**好是先去查买方的征信，看是否贷过款，是否有不良记录

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• 问 如何规避二手房**解压风险
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  在二手房买卖中，可能会遇到出卖者反悔，不愿意进行房屋出售，这主要是因为各大城市房价**比较快，可能短短的几个月之间房价增值了不少，而买卖双方为了避税，可能会过几年才进行过户，所以一部分房主看到房价上涨就有了反悔的想法，但是此时已经垫资解押，因此对于购房者来说就会存在一定的风险。想要规避二手房**减压风险的方法主要有以下两种：合同约定在购房合同中明确**款只能用于解押，并且写清楚违约的责任，这样也能很好的防止出卖者卷款而逃或者是毁约的情况出现。委托律师跟进在买卖双方协商完毕解压方式之后，由委托律师代写购房协议，这样不仅能够规避买卖双方在交易过程中可能会出现的纠纷问题，而且也对买卖双方之间的交易更有保障。