为避税买卖双方一百元成交一套房，可行吗

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• 155****8177

  你这种情况的交易风险理论上是没有办法完全规避的。我个人不太支持这种规避方式。原因：
  1、你们有交易合同又有抵押的相关协议，一旦发生纠纷到法院会产生交易事实不清的问题。对你不利。
  2、20万违约金这个数额恐怕法院不会支持。我国合同法司法解释（二）第二十八条规定：“请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第二十九条第三款的规定：“约定的违约金超过造成的30%的可以认定是违约金过高。”《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
  需要注意的是：一、过分高于损失的违约金中所指的“损失”仅指“实际损失”，不包括“预期利益”。二、“违约金超过损失的百分之三十”只是判断违约金是否过分高于损失的标准。对于“过分高于损失的违约金”，法律只是规定“适当减少”，而并非将违约金减少到工“实际损失”的130%。三、在违约行为没有造成损失的情况下，法院应当合同当事人意思自治，对于此种违约金予以支持，依据违约方的请求适当减少违约金。
  3、除了房主拿房子做抵押风险外还有：房主去世；人间蒸发；不配合你办理过户或者提条件办理过户等等可能存在。这些能预料的可能情况你**好都写在合同中，并约定好违约责任。
  4、至于公证的事情其实没多大用处，因为公证处只会给你们出具一份公证书，大概写上你们双方的交易合同是当着公证处工作人员面签订的，真实合法有效。也就是说公证书只能在房主抵赖说这房子没有卖给你时，来证明你们双方的交易关系真实有效，并不能解决其他风险。这一点上合同也能起到这样的作用，做个签字鉴定就可以了。
  所以我认为**好的解决办法是“先支付部分房款，其余房款过户时在全额支付”。压房主点钱，对他**有制约作用。虽然这样房主很有可能不同意但是这是一个**有效的方法。

  查看全文↓ 2014-04-26 18:05:58
• 136****9032

  在二手房交易过程中，**大的税收部分就是“营业税”。按现行税收规定：营业税应按照总房款的5.5%征收。下面我们先来算一笔帐—— 假设已知条件： 1、一套建筑面积100平米，位于东四环外酒仙桥地区的二手房将要出售。 2、这套二手房购买于2003年12月，而房产证签发日期为2004年3月。 3、这套二手房定价为人民币100万元整，并且按100万元成交。 根据以上已知条件我们可得出以下结论： 二手房如何交易1、这套房属于在购买五年内销售的二手房。只要在2009年3月之前出售（以房产证签发日期为2004年3月为准向后推五年的日期）就必须上缴营业税。 二手房如何交易2、按现行税收规定：营业税应按照总房款的5.5%征收。这套二手房的营业税共计5.5万元整。 按照以上的结论我们看出，单单营业税这一项我们就要负担5.5万元。后面还有契税、个人所得税、印花税等等各种费用需要交付。这些大大小小的税费无疑增加了我们的交易成本和生活负担，那么，我们到底应该怎样在交易的过程中合理合法的避税呢？ 下面，我们具体讲一下如何**大限度的减免营业税的方法！ 二手房如何交易1、既然营业税是按照总房款的5.5%征收。那么，我们就先要弄清楚“总房款”这个概念——通俗地说：“总房款”就是这个房子的成交款。注意：这里说的是“房子”的成交款，而“房子”内部的装修、设备等等的成交款是不应该缴税的。 二手房如何交易2、我们可以通过明确实际成交款的构成来调节我们应交税部分的金额。比如：这套以100万元成交的二手房，我们可以在签合同时将这100万元成交款具体分为房屋本身实际销售款与房屋内部装修和家用设备、电器转让款。而我们所要缴的营业税中不应该有装修、家用电器和设备这一部分。就是说，单指这套二手房的营业税是按照房屋本身实际销售款的5.5%征收。所以，在应缴税费中我们就没有必要为原房主为我们留下的装修和家用电器以及其他设备缴税了。 二手房如何交易3、**后需要注意的是，我们应该支持国家的税收政策。不能因为想要“避税”就将成交总价之中的“总房款”部分定价过低。按照有关规定，当“总房款”价格明显低于市场价格并且无正当理由时，征收机关会参照市场价格进行核定。那么，“总房款”到底定到多少才合理呢？大家可以根据自己想要交易的二手房所在的地理位置，通过相关的网站或二手房销售公司查询一下国家认可的当地成交单位价格做为参考。

  查看全文↓ 2014-04-24 11:15:30

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  我表述不清，补充：我所谓的转按揭，是我所在的小城市普遍现象。我房贷尚未还清，且房不满五年，现在要卖出。为了避税，房子暂不过户。由中介牵头买卖双方签订协议并公证：1、约定产证满五年再过户；2、买方以卖方的名义接着还贷款。这当中，是否存在风险？对卖方有何风险？

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  首先，你要卖掉200万的房子就要交相当一部分的税款，跟据你买房的价格，光一个个人所得税就是房价买卖差价的百分之20.你100万卖掉的房就要交20万的个税，而且还有其他的税种，这一下你就会损失很多钱，这也是为什么房价跌不下来的一个重要原因，没有卖的，光有买的。不像股票，想卖随时可以卖。房价还是有上涨的空间，虽然不是很大，但是微张也是大家可以接受的，如果子女未来需要房子卖掉了未来还要花更高的价格买入。还有中国人的虚荣心在作怪，因为现在看你混的好与坏不是看你名下有多少存款，你名下存款多少大家也不会去问，主要是看你名下有多少资产，而老百姓手中的重要资产只有房子。多一套房子是可以满足自己的虚荣心的，而且房子还可以租，还可以留给下一代，现在人民币的贬值速度实在是太快了，这一点大家都不会否认。

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• 问 问题1：买第一套房和第二套房的契税一样吗？是多少？买卖双方都应该交吗，各交多少？
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  房产交易费用： 1、契税；90平方米以下且是首次购房的按1%缴纳；90平方米以上至140平方米以下按1.5％缴纳，超过140平方米按3％。（买方承担） 2、印花税：按万分之十缴纳买卖双方各承担一半。 3、销售不动产营业税：卖房人取得产权未满5年出售的按房价款5.5％缴纳销售不动产营业税。（卖方承担） 4、土地增值税：卖房人取得产权满5年出售的免征土地增值税，卖房人取得产权未满5年出售的按房价款1％缴纳。（卖方承担） 5、个人所得税：卖房人取得产权未满5年出售的按增值部分20％缴纳（房屋现值-上道契税纳税额）或按房价1%缴纳（卖方承担） 6、房屋交易手续费：买卖双方按房屋建筑面积个承担3元∕㎡。 7、房屋产权登记费：80元由买方承担。 注：你在向税务机关和产权管理部门申报房价是不能明显低于当地同类房屋的市场价。否则他们可以要求对房屋进行评估，你为此还得支付0.5%的房屋评估费。

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  不具备法律效果。属于违法行为。一般情况下，办假结婚后的协议是属于无效合同，但是上了法院的话，这个合同还是有一定的作用的，虽然是无效合同，但是也可以被有效执行。

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• 问 买卖双方都是二套房过户费怎么算？
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  购买二手房**比例情况：1.房子本身没有贷款，或者是卖房者已经完成抵押还款：如果购房者是首次购房，在2016年2月2日之前征信资质良好的情况下，您**多可贷到房屋估价的70%，2月2日之后**新二手房贷款**低**是2成，可贷款80%2.若卖房者尚未偿清还款，并要求购房者配合还贷：建议您走资金监管程序，然后**3成的二手房贷款。二手房交易过户流程:1、签订买卖协议： 房地产买卖双方达成交易,签署买卖协议。买方支付定金给卖方(由经纪方托管),卖方交付房产证给经纪方 。2、查档： 经纪方带房产证,落实产权状况,查档取回查档记录。3、转定： 凭查档有效单,经纪方转交卖方托管定金。4、物业评估： 委托评估机构对用于抵押的物业进行评估。5、申请按揭： 经纪方协助买方向银行申请按揭贷款,签署相关文件。买方存首期款到经纪方或指定银行托管。6、银行出《承诺书》: 银行经初步审查后,拟同意向买方发放二手房按揭贷款的,出具承诺书。7、签署担保协议: 买卖双方签署一次性付款挰保的《担保协议》,买方提供资金监管协议及冻结资金的单据给担保公司。8、办理委托公证: 融资担保公司进行调查与审批后,房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证。,支付担保费和手续费。9、赎契: 担保公司审批并与银行签署《保证合同》;银行放款给担保公司指定账号;担保公司查档后,代卖方付清银行 按揭余款,注销抵押登记,并取回房产证,由担保公司保管。10、申请产权转移递件: 经纪方陪同买卖双方到国土部门签署正式《房地产买卖合同》,境外人士或境外公司需到公证处公证(支付 公证费),再到国土部门递件,由经纪方领取并保管回执。11、审批: 国土部门审核资烊,批准产权转移。12、缴纳税费: 国土培门出税单,买卖方(或经纪方代)缴过户税费。13、出证: 经纪方陪同买卖双方取《房产证》,并做抵押登记。如买方是境外人士需抵押合同公证,支付公证费。14、银行放款: 抵押登记完毕,银行发放贷款。15、交接物业:买卖双方交接物业,卖方结清相关费用。16、结清尾数: 经经方将预收的剩余款项结清给卖方。

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