商住两用房房屋产权是怎么算的 商住两用房好不好

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• 148****6660

  买房，大家**关心的就是房屋的产权年限。自限购令实施以来，商住两用房打着“低价”、不限购”的标签开始走红市场。商住两用房的出现让很多目前买房资金相对不足的年轻人看到了希望。但是商住两用房好不好，产权年限是多少年你知道吗？房屋产权怎么算你真的了解吗？本期就相关问题进行了一一解答。 一、商住两用房房屋产权怎么算？ 商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公。商住两用房的土地使用年限50年，一般到手40多年。房屋产权年限起始日是从开发商取得土地的使用权之日起开始计算的。 如：如2010年开发商拿地， 2014年开始对外销售，而2015年购买该房，那么该房还剩的产权年限为： 50年产权年限—（2015年-2010年）=50-5=45年产权年限。 二、买商住两用房好吗？买商住两用房要注意什么？ 1、商住两用房，不仅使其正常的生活因“商”而受到影响，而且包括物为公用部分的费作和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就是损害了业主的权益。商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来主，会带来很多不安全和不安定的因素。 2、商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“既可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。 3、会给物业管理增加难度和成本，同时影响物业管理的品质，从面影响项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度。另外，纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、国际**、双会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。 4、商住两用房是不能进行户口落户的，不能划分学区，**比例较高。 以上就是关于商住两用房房屋产权怎么算以及买商住两用房需要注意的一些事项。如果家庭想要购买这类房子，一定要了解这类房子的利弊；特别是有适龄儿童的家庭首次购买房子，这类房子不能落户也没有学区划分，购买更需谨慎。  

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:51

相关问题

• 问 购买商住两用房好不好?商住两用房到期怎么办?
  答

  商住两用房使用年限到期怎么办？1、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条之规定：土地使用权出让**高年限按下列用途确定： （一） 居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。而这个年限又是从土地的使用权取得的时间算起的，所以实际中会比50年还要短。2、对于非居住用地的项目，部分开发商可能会在价格定位上稍微降低，以此作为吸引购房者的条件，而具体是否会因为年限问题对购房者有补贴，这就要看开发商根据自身情况自己决定了。您若要购买此项目可就此与开发商沟通。3、对于购房者而言，主要的影响还在于年限方面，增加了购房者今后的负担和风险。比如土地使用权到期后，需要通过交纳土地使用费的方式重新获得使用权。至于土地使用费如何交纳、金额是多少目前还没有明确的规定出台。4、土地使用年限到期后将要缴纳一定比例的土地出让金来延续使用年限，新实施的物权法规定住宅使用70年后自动续期，对于其他性质下的土地到期后如何处理并没做详细的规定，通常都是需要向管理部门申请，通过审批之后交纳一定的费用续期。以上商住两用房使用年限到期供您参考，**终是否购买需要您根据自身的情况，权衡决定。

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• 问 商住两用好不好 商住两用房优缺点都有哪些
  答

  自前两年限购实施以来，商住两用房打着“低价”、不限购”的标签开始走红市场。商住两用房的出现让很多目前买房资金相对不足的年轻人看到了希望。但是商住两用好不好？商住两用房有哪些优缺点你了解吗？ 一、商住两用房的优点： 1、价格便宜。 2、地理位置优越。 3、购买时，不受户口，收入等限制。 二、商住两用房的缺点： 1、可能不是独立产权。 2、产权只有40年。 3、水、电、物业费用比较高。 4、**需要五成。 5、**速度慢。 6、不能落户口。 7、没有学区划分。 8、不能使用个人住房公积金贷款。 9、生活环境不佳。比如，人员流动性大且比较杂乱，开公司者生活不规律，晚上休息比较晚；卫生条件不好，蟑螂会比较多；经常有找错房门，喝酒闹事的情况出现。 以上就是关于“商住两用好不好”、“商住两用房优缺点”的相关分析和解答，如果只是单纯的为了避开租房而购买一套商住房自己住，还是不错的，毕竟价格便宜、而且地段好，买房也没有限制因素。但如果是长期生活居住，建议谨慎购买。  

• 问 昆明商住两用好不好?商住两用房有什么弊端?
  答

  商住两用房是什么概念?在现行政策下是否限购呢?现在小编来为大家解答!"商住两用"一般是土地用途的概念，即某地块既可以进行商业房屋开发，也可以进行住宅开发。但是建设工程完成后具体到房屋的用途，要么属于商业房屋，要么属于住宅，并不存在商住两用房的法律概念。 如果开发商说楼房是"商住两用"的，则很可能是：同一幢楼部分是商业的(比较多的是裙房和下面的楼层)，部分是住宅的。 房产证的用途写着商品住宅，就是住宅房;未写明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公房。商务办公房与住宅还是有很大区别的。 在当前楼市限购不断升级的严峻形势下，一些房企为了拓展生存空间，纷纷将目光转向了商业物业，并推出一些‘商住两用’房项目。”专业人士表示，随着“商住两用”项目的增多，其中的隐忧已经开始显现，值得引起各方关注。 “商住两用”房出售成本高 所谓商住两用，就是既能办公又可以居住的一种产品，是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。 据了解，“商住两用”项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同，配套设施不同，容积率及绿化、公共设施面积不同，安全级别不同，物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。比如，“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。对此，专业人士提醒：从投资置业的角度看，投资人出手这类物业或将承担巨大的出售成本。 “这种房子不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，**高一些，50%左右，且不能申请公积金贷款。”某商住两用房业主表示，“这样的房屋格局好，LOFT户型，很受年轻人青睐，花1万多元就可以把房子分成上下两层，上面住人，下面活动、休闲等，非常方便。买30平方米相当于买60平方米，很划算。”但该业主同时也表示，房子隔音效果不是很好。 “我看了一些商住两用的房子，但是感觉房屋质量并不是很好，而且也不怎么划算。”**近准备买房的小李向记者表示，虽然自己此前曾倾心于LOFT户型的小资情调，但是在看了几次房后，还是打消了这个念头。据了解，很多商住两用房都打着买一送一的旗号，所谓买一送一其实就是常说的LOFT户型，如北京某商住两用房，建筑面积56平方米，却开出了195万元的总价，合3.5万多元每平方米，但由于是LOFT户型，在使用面积上大了近乎一倍，如此平均下来就显得较为划算，吸引了比较多的购房者。 “商住两用”房生活成本高 调查显示，商住两用房之所以日渐火热，究其原因还是不限购，不用看户籍也不用看纳税证明。购房人小李表示：“房屋格局好，LOFT户型，可以自己改成复式居住，总价位处于可以接受的水平。”对此，业内专家提醒，无论是置业者还是投资者，购置“商住两用”项目虽然可以规避楼市限购政策，但是其中还是隐藏着一定的风险，在置业之前一定要谨慎考虑，综合衡量。 据专业人士介绍，首先商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。虽然很多商住两用房在销售时承诺是民用的水电费标准，但也是偷偷摸摸不敢写入合同中，大部分“商住两用”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费，也就是表示购房者要承受较高的生活成本。 此外商住两用房**50%，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，贷款年限**多为10年。其次，商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。“商住两用”房安全隐忧多 商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。根据相关规定，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如**、商业、居委会等，也就是说不会被强制配套幼儿园、**，医疗机构以及相应的养老服务等。而这无形中造成了业主生活、学习上的不便。 目前大多数“商住两用”项目都是酒店式公寓设计，一梯往往容纳很多住户，出入也很不方便，安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚，有的反映光污染问题，很多商家晚上开的霓虹灯、广告牌、射灯等很扰民。这些都是置业者必须要考虑的问题。 据相关资料显示，近年来在土地出让环节，地方政府考虑到配套设施的完善，单纯的住宅用地、商业用地越来越少，更多的是一种“综合搭配”出售，即在一块土地上既有住宅又有商业服务等。 “公寓房五证齐全，只是表面上的合法。”全国政协委员、山东经济学院教授郭松海认为，如果认真追究，围绕居住设计的商业地产其实是在打政策的“擦边球”，是开发商的一种营销手段、广告策略。有专业人士指出，这是一种开发商规避风险的行为，在上世纪90年代初，深圳写字楼市场红极一时，放量激增后，市场迅速低迷，很多已经批复的商业物业被迫以商务公寓或酒店公寓的形式推出。 “对于自由职业或者居家办公者，选择商住两用房是要慎之又慎。”专业人士提醒，因为这两种人的主要购买目的还是住，选择商住两用势必会受到“商”的干扰，并且很多公共部分的费用都要与“商”们平摊。对于建筑材料来说，商业楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范要比住宅严格，但是对于商住两用房，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，这也将是一个巨大的隐患。  

• 问 购买商住两用房好不好?商住两用房到期怎么办?可以续期吗？
  答

  一般来说，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成的，但是房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为4年50年或70年不等，房屋到期后可通过重新缴纳土地出让金获得土地使用权。《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”土地使用70年到期后，如果再次申请土地使用权，应根据当时的地价水平，补缴土地出让金。其处理方法大致如下：土地使用者向土地管理部门提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准。获得批准续期的，重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。第二土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。第三土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的，土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应的补偿。法律依据：《中华人民共和国物权法》第一百四十九条【建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属】住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

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• 问 什么是商住两用房 商住两用房限购吗
  答

  近年来，随着不少商业立项的楼盘也纷纷以住宅名义对外销售(即商住两用房)，购置商业性用房用于居住，逐渐成为一种常见的社会现象。尤其现在的商住两用房多以loft户型为主，通常是小户型，大挑高，不限购，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右，实际使用面积却可达到销售面积近2倍。 但根据相关规定，商用房产权年限为40年，低于普通住宅的70年产权，因此许多商用房业主芒刺在背。有法律界人士表示，物权法给了住宅明确的说法，但商业用地上的房屋尚存争议。40年后，商业地产的使用权归谁，会不会被国家收回等一系列问题也引发了人们的关注。 时下，房地产市场有很多项目是商住两用房，因此，水电是否是商住，产权证上面房子的产权年限是长时间，是不是小产权房，都是购房者需着重要考虑的。购房者购房之前一定要看清楚几证。第一要看预售许可证上的房屋用途标注是什么。第二，如果写的是商住，是不是就是指商住楼？第二要看土地证。有的土地证里面有多个期限。每一块项目的用途不同，期限也不一样，比如说，土地证可能会有两个期限，有70年，有50年的。接着要看建设工程规划许可证，看项目用地地块规划到底是什么，是否和预售许可证上面的内容一致。 根据小编了解的情况，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：土地使用权出让**高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 由于这种房子实质上属于商业性质，所以不属于限购令调控的范围，在实施限购政策的大中城市走进了购房者的视野。但商住两用房与普通住宅存在许多差别，在此，小编特意为购房者列出商住两用房的特点提醒大家注意： 1.物业、水电、公共维修基金等费用较高。由于商住两用房的水电价格实行商业用标准，较之一般生活用标准要相对较高；物业收费也较少受到政府部门的限制；公共维修基金也与商户就共有所有权部分的维修进行平摊。上述原因造成商住两用房在日程生活中产生的费用较高； 2.产权40年或者50年。一般住宅的所有权为70年，在到期后可以自动续期，而商住两用房、产权40年或者50年，在到期后不是自动续期，并且要补交土地出让金； 3.商住两用房无法迁入户口，这就意味着即使周边区域内有好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学； 4.没有完备的生活配套服务设施。商业项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如**、商业、居委会等，也就是说没有配套的幼儿园、**，也没有配套的医疗、养老服务等。这样就会给购买后的日常生活带来诸多不便； 5.按揭贷款实行商业用房标准。商住两用房**50%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，贷款年限**多为10年，并且不能用住房公积金贷款； 6.购买时不实行税费优惠的政策。普通住宅购房时有许多优惠的税费政策，但购买商住两用房时没有相应的税费优惠政策。 其实综合来看，小编认为商住两用房的优劣势都很明显，商住两用房的优势是：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势；目前存在的劣势是：不能户口落户，没有学区派位，**较高50%。 **后，小编认为，商住两用房在未来的不限购优势将逐步减弱，未来出售难度将会增加促使消费者优先选择普通住宅。 其实，商住两用房**大的优势是不限购，但目前松绑限购政策是市场主流趋势，会有更多的人具备购房资格；其次五个城市虽然短期内不会取消限购，但是不排除未来限购政策有所放宽，一旦只能有所松动，商住两用房的需求将会有明显下降。 对于购房者来说，商住房只是过渡住房一般3-5年后，消费者的经济能力充裕，购房资质符合，必然会选择换房。不限购优势减弱，加之商住两用房的高额税费，出手的难度增大。未来商住两用房整体价格预计面临回落的压力，上涨的空间很小。