深圳房子销售情况如何 适龄购房者有多少

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  相信稍微关注楼价的人，都对11月7日的一则新闻记忆犹新：某楼盘在深圳湾体育馆开盘，一次性推出1637套房，造成7000人“哄抢”。4.3万元/平方米的均价被认为“大幅低于市场预期”，当天全部售罄。 就在12月16日，深圳龙华的某楼盘，要价5-8万元/平方米，居然也当日“光盘”。 到底深圳的“日光盘”是不是炒作？深圳楼市有泡沫吗？“全球增速第一”的楼价凭什么？楼价“发烧”是“虚高”还是“实高”？深圳是否足以支撑起这样高的楼价？深圳楼价会不会赶超香港？高楼价会带来什么样的连锁反应？伴随这么高的楼价增速会不会将深圳变成“不宜居”的城市？北上广为何反而涨得不如深圳？广州和其他珠三角城市会不会步深圳后尘狂涨？…… 一系列的问题，即使身在外地的业内人士都连呼看不明白，更遑论身在其中的市民了。 “日光盘”是不是炒作？ 深圳11月7日某楼盘创下四项新纪录：买房人数创新高；近7年来抢房人数**多的项目；近两年来开盘当日推出房源数量**多的项目；同时也是开盘当日卖出房源**多的项目。 这个均价4.3万元/平方米的楼盘，在龙华，距离罗湖火车站约25公里，需要转乘地铁18个站。如果硬要比较，龙华之于深圳，或相当于花都之于广州。这样的价格，如果在花都，估计半数广州人觉得楼市已疯掉，但深圳人仍很淡定。 就这两日，还有一条新闻让人脑洞大开，标题是：《深圳龙华新房破8万，福永破4万，买房好时机！》。也不过才40天的时间，对不起，被外地业内人士认为炒作的龙华4万的日光盘已成过眼云烟。“今天13：00开盘，现场超过1500人，爆满。这是逼着深圳人去东莞置业的节奏。这就是龙华，不管你信与不信，服与不服，首次开盘5万多，二次开盘已破8万，我已经不敢直视……”很多深圳人的朋友圈当天被这样的现场描述刷屏。 从大数据看深圳楼市 一边是沸反盈天的深圳楼市，另一边，还有“只认数据”的分析。 某地产公司负责人表示，“日光”是实实在在的销售，并不是开发商炒作；而且，由于深圳房源总体供应量小，一个楼盘的价格很容易就影响全局，因此深圳的楼价数据的统计有其独特性，与北上广并不具备可比性。“一个楼盘开盘，就能拉高或者拉低深圳当月房价的平均数，因为一个月，可能只有这么一个盘在售。”这种现象在北上广，都是找不到的。 不论“日光盘”是不是普遍现象，“刚需”在深圳，是杠杠滴！ 深圳统计局数据显示，2014年深圳市常住人口已达1077.89万人。同期，北京、上海、广州的常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人，分别是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。玉家雄说，深圳的面积仅为1900多平方公里，是北京的八分之一，是上海的三分之一，是广州的四分之一强。过千万人口挤在这1900多平方公里，有限的土地供应量与强烈的住房刚需，是一对矛盾。 在深圳市房地产研究中心主任、国家住房和城乡建设部房地产市场调控决策专家王锋看来，深圳住房潜在的购房需求在全国来看都是**强烈的，因为这里“几乎拥有全世界**高的人口密度”。 目前，深圳400万的户籍人口的住房自有率超过70%，然而，算上外来人口和常住人口，一下子将住房自有率稀释为29%。对比广州，住房自有率接近50%。 所以，在深圳几乎所有业内人士的眼中，只要有房，深圳根本不缺市场———相关数据显示，深圳适龄购房人群(25-44岁)占比达到50.8%，远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%。 “深圳人口不断在涌入，都是来这里创业的年轻人，谈恋爱，结婚，生子，这些都是对房子的需求！深圳至少还需要170万套房子，按目前每年6-7万套的供应量，你算算深圳的房地产至少还有多少年可发展的空间？”专家断言：别人搞房地产走过了“黄金十年”，现在是“白银十年”，而深圳，接下来是“钻石十年”！ 保障房远追不上需求 除了人多需求强烈，从源头的土地供应来看，通过“招拍挂”公开出让的居住用地近两年却是急剧下降。 2007-2010年，深圳市公开出让的居住用地可建筑面积平均每年为95万平方米；到2013年仅出让3宗居住用地。2014年共成交33块土地，含商业用途地块8块，其余均为工业用地或新型工业用地，无居住用地。 实际上，2011年，深圳市政府公报公布了《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》，至2015年，深圳计划筹集建设保障性住房约24万套，经记者多方了解，这个规划是远远没有实现的，以2014年为例，深圳当年供应的保障性住房仅为31144套，2014年建设的为30982套，超过历史纪录。 城市面积小，居住用地少，保障性住房建设远远追不上需求，难怪商品房越炒越高。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:04

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• 问 深圳近期房地产销售情况如何？
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  现在像这种一线城市，包括房地产在内的一些行业都已经很饱和了，建议你到二三线城市去，可能会有所发展，我姐姐以前就是在深圳做二手房的，现在转到安徽那边去做了。

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• 问 楼盘销售如何忽悠购房者 如何避免陷入销售的说辞陷阱
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  房产买卖的主战场—售楼部，常常是房产买卖双方上演“拉锯战”的“阵地”。对卖方而言，售楼部里的置业顾问、销售团队都经过专业培训，从购房者踏入售楼部开始，就有一整套完整的销售说辞。而就大多数购房者而言，却很容易就在这“循循善诱”中“沦陷”。那么，购房者如何在买房时“保持清醒”，应该如何应对这些“销售说辞”呢? 初级篇：价值的挖掘与还原 统一完善的“销售说辞”及“营销方法”是房地产销售团队不可或缺的制胜法宝。从地产销售来讲，常常着眼于对市场的理解、对项目价值的挖掘、对客户的深度分析把握，对语言的深刻锤炼。 常言道，知己知彼方能百战不殆，所以在进入售楼部前，也请各位购房者，逆向思考。 踏进售楼部，购房者就进入了销售人员的“包围圈”。一般情况下，新客户到访，销售方的置业顾问常会询问“您是第一次到我们项目吗?”“您购房打算自己居住还是为儿女购房呢?”在这样的问题中，置业顾问很容易了解到购房者的基本情况和购房倾向。 而后，置业顾问则开始向准购房者们“推销”。一般说来，置业顾问会对整个项目的价值链条做全面且详尽地“挖掘”，将**具价值和吸引力的“卖点”变着花样地摆在在购房者面前。 在这个价值链条挖掘过程中，通常从“土地价值”开始。项目所在的土地价值有哪些?片区的城市规划发展、交通现状及预期、城市历史文化底蕴、地块所处区域商业及生活配套状况、居住文化……这些，统统都是销售方会“挖掘”的价值。 其次是项目院落空间、向心组合、楼房视线、地块利用、高低层建筑关系、商业布局与住宅关系、项目内自然资源的利用等规划价值，也是房产销售中常打的“卖点”牌。 此外，园林景观价值、建筑外立面价值、交通系统价值、户型空间细节、小区配套等“价值点”，都是销售团队在项目销售之前，就会进行深度挖掘的对象。 因此，准购房者们在去售楼部前，**好对这些“价值点”有所了解。当然，直接进入售楼部了解，也是可以的。分析销售置业顾问的价值挖掘方向，再逆向推导、还原：为什么主打这些价值点，是否真的具备价值，主打的价值点是否掩盖了其他更攸关居住的价值点?将卖点一一还原，冷静分析是否契合你的购房需求。 提升篇：售楼部提问有讲究 在对一个项目有了一定的了解后，购房者大多会选定某个楼盘进行深入了解。在选定楼盘的情况下，面对售楼部置业顾问的“花言巧语”，购房者要做的就是—保持冷静。 置业顾问都是经过专业培训的，购房者在选择房子的时候，一定要知道：置业顾问的答复。同时注意，置业顾问的“承诺”，不能作为购房后发生纠纷时的法律依据，一切都需要以“购房合同”及“补充协议”为准。 在深入了解某个楼盘项目的时候，售楼部依然是重要的“阵地”，这个时候，提问咨询也是有讲究的。 一、 销售方式 要求其明确答复，是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(两者区别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。 二、 具体价格 在项目的“楼书”上，购房才常会看到“均价”这个词。顾名思义，“均价”是项目的平均价格，但购房者常会发现心仪的房子与打出的“均价”会有很大差距。所以在深入了解项目时，一定要明确心仪的楼层及户型的确切价格。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在6层-8层，一层二户的多层楼盘单位面积**高价与均价相差5%-8%，高层是在15%-20%之间。 三、 交房时间 是否能按时交房入住，入住时是否能取得“建筑工程竣工验收备案表”、“商品房面积实测技术报告书”、“住宅质量保证书”、“住宅使用说明书”，这些都是购房者需要明确的地方。 四、 入住条件 入住时，水、电、气、通讯、闭路监控系统是否能正常使用，以及小区内的保洁、绿化、排污、照明等私用或公用设施正常是否正常，装修期间装修垃圾等处理方式，物业管理费用收取等都需要了解。 五、 小区车位 小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证“一户一位”，车位面积、收费标准、预计开售时间等，需要购房者明确。 高级篇：售楼部内外要警惕售楼部外的第三方销售员 一般情况下，热销的项目售楼部里面或周围常常人头攒动，热闹非常。这时候，购房者很容易产生“这里房子好火哟，肯定卖得好，我也可以考虑”的从众心理。这时候要注意，在售楼处排队的，并不一定都是购房者，还有可能是“房托”或者第三方的销售员。 “房托”，一般是年纪稍大一些的“购房者”，他们常出现在项目开盘等重要节点的现场。 而第三方销售员，则分为场外的“小蜜蜂”和场内的“代理公司”和“分销公司销售人员”。值得注意的是，有代理公司来代理的楼盘通常花样较多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花样，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。 “卖完了”等热销假象 现在，不少消费者都反映“买房难”，要是想买到自己心仪的房子，那就更是“难上加难”。好不容易选好了项目，但户型、面积、朝向都让购房者满意的房子，置业顾问却说：“对不起，这个户型卖完了。” 在销售现场，开发商为了营造销售兴旺的气氛，常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”等字样，或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元，让购房者觉得已经没有多少套房屋了。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下，一冲动就签了合同，交了“诚意金”。 在这个时候，购房者就需要根据实际情况而定了。对于真正热销的项目，不排除有售完的情况。而对不易分清的“售完”现象，可以到国土部门查询楼盘房源信息。另外，在看房的时候，还可以到售楼部要求售楼员出示一样叫“销控”的本子。这个本子上，记录着该楼盘真实的销售情况，可以确定你心仪的这套房子是否已卖出。

• 问 哪些情况购房者可以退房？
  答

  （一）购房合同无效。依照《合同法》规定，合同无效情况下，因合同取得财产的双方当事人应当承担相互返还义务。（二）套型、面积误差导致退房。根据《商品房销售管理办法》规定，按套（单元）计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例的，在合同中没有特别约定的情况下，购房人可以选择退房。（三）变更规划、设计导致退房。已预售的商品房，开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内，书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的，购房者有权要求退房。（四）房屋主体质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用导致退房。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定，委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。

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• 问 购房者如何维权
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  1、购房合同中约定的违约金太少，不能弥补购房者的损失怎么办？对于逾期交房，在商品房买卖合同中，有明确的违约责任约定，比如：逾期一天按照已交付房款的万分之几支付违约金，这是常见的违约责任方式，但开发商可能会有一个兜底条款，就是违约金多不能超过多少。有时候，开发商逾期交房时间较长，完全按照这个约定，对于购房者来说明显是不公平的，根据《高院商品房司法解释》第16条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。2、对于如何界定购房者的损失？购房者的在逾期交房中损失，可以根据《高院商品房司法解释》第17条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，如果开发商较长时间不交付房屋，购房者认为违约金不能弥补自己的损失的话，可以按照相关房屋租金的标准进行赔偿。

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• 问 每平米多少钱现销售情况如何
  答

  50米13层守家多少？五十米售价多少钱

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