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现在少数开发商总在房子的面积上做手脚。市民在购房时应多留心。 这些开发商常用的手法有： 1.增加每套住宅应分摊的公用面积，将不应计入每套销售面积的部分计入销售面积; 2.以建筑面积计价，承诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同，在实际交付时，使用系数大打折扣; 3.以使用面积计价时，混淆建筑面积与使用面积的区别，扩大使用面积的概念; 4.利用购房者无法确切测量、无法确知整栋楼建筑面积的弱点，故意小幅度夸大使用面积和建筑面积，在有关部门实地测量后，因差额较小，不再重新结算差价。 还有一种欺诈行为表现为在预售期房时，以相对小的暂定面积、相对小的总价引诱购房者，要求购房者预付房款，并约定建成后比预售面积增加10%或更多，购房者却又无由退房，只能多付房价款，从而达到开发商增加销售量的目的。 居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。 套内面积和实用面积 套内建筑面积与使用面积不是一个概念，套内建筑面积包括使用面积和套内墙体面积，您可以自己测量房屋的实际使用面积,即俗称地毯面积。 使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。 建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果求多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积的计算比较复杂，以下将单独介绍一。 住宅的公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
有什么房产术语 如何避开购房陷阱
139****5338 | 2016-06-27 12:16:46
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138****4612
你在看房、买房时，会不会被售楼小姐的专业术语绕晕了？掌握15个常用术语，再也不怕被忽悠了。小编为您整理了的15个买房常用术语。 1、容积率：容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，容积越大，土地利用程度越高。而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过1.5，绿地率应不低于40%。 2、绿化率：绿化率是一个不准确、不规范的用词，是开发商**容易忽悠大家的地方。绿化率的准确提法应为“绿化覆盖率”，是项目规划建设用地范围内的绿化植物的垂直投影面与规划建设用地面积之比。(公式：绿化植物垂直投影面积/占地面积*100%) 3、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶、晒台的人工绿地)。注意：绿化覆盖率>绿地率 4、公摊：所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。 房屋本身类 1、得房率：得房率=(建筑面积-公摊面积)/销售面积，是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。 2、房屋层数：是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 3、建筑高度：建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。 4、建筑间距：两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定。 5、开间：住宅房子的东西走向的宽度。 6、进深：住宅的南北走向的长度。 7、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。 8、现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。 9、期房：即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房，一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。 10、诚意金：所谓的“认筹金”是开发商的一种营销手段，在收取“认筹金”的同时，对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性。另外，凭此确定购房者选房的先后顺序，维护购房秩序。如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把“认筹金”如数退还给购房者。购房者在交“认筹金”时，切记要问清这笔费用与定金的差异，另外，在对方财务开具收据时，也要留意对方是否将“认筹金收据”掉包为“定金收据”。
查看全文↓ 2016-06-27 12:21:46
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经常看到一些社会新闻，市民购房时被骗，房子和钱都没有了。怎么才能躲避买房过程中的陷阱和猫腻呢？咱还是先学习一些买房常识吧。 业内人士建议，要买房，先确定自己的需求，再选择买房的地段。地段的好坏影响实际居住的便利度，甚至跟房屋能不能增值挂钩。所以说，在经济条件还不错的情况下，在选定买房的区域后，再根据手头资金，着重挑几家自己比较满意的楼盘，再详细了解企业品牌、楼盘资料等详细信息。 在位置的选择上，建议可适当兼顾双方上班时间成本、交通费用成本，同时考虑就近照顾父母。这样看来，那些距离购房者单位、父母都比较近的位置是首选;而公交便捷或是有轨道交通的地点可作为考虑的重点。此外，还要考虑楼盘自身以及周边的配套，入住后是否市场、**、医院等。 近几年，房屋质量纠纷问题也备受关注。业内人士表示，除了看地段、配套、价格之外，购房者还应该注意楼盘的开发商的品质。 业内人士支招，可以从这三个方面判断楼盘产品的质量。 一是查阅档案资料。主要查看各种建材生产厂家及产品合格证书、各道施工工序质量验收单、工程竣工验收报告、工程质量评定等级等资料，掌握商品房质量的第一手资料。 二是表面细看外伤。土建工程外表只能看墙和地基是否下沉、墙体有否裂缝、屋面是否空鼓、墙的批档有无脱落、爆点，内外粉刷、油漆是否平整光滑等。水电工程的电线预负荷量、插座的安置是否合理，厨房、卫生间下水道是否畅通，这些是住户每天生产都要接触到的，必须选好。 三是深入查找内伤。一般内伤不易发现，且更具有隐患。比如，发电机房设计、商业门面、防水情况等问题。不少小区临街楼栋的一楼、二楼，都设计成了商业门面。在商业门面没有开始经营时，楼上住户没有任何感觉，而一旦投入运营，那么排烟、发热、噪音等问题就会暴露。由于隐性问题无法看见、无法触摸，对于购房者来说并没有一概而论的分辨方法，不过相对于一些小开发企业，品牌房企在这方面的品质更有保证。 **后，业内人士还提醒，不可轻信广告宣传。现在商品房广告较多存在着欺诈不实的现象，主要表现在面积不实、位置误导、标价不明、承诺不实、产权虚假等方面，甚至有违规广告行为，购房时不可不小心，要学会理智分析与鉴别，尽力避免一时大意而误入广告陷阱。
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小产权房中的“小”其实并不是一个法律概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定称谓。小产权房即部分产权房。当时的部分产权人享有房屋的使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则被限定在一定范围之内，是特指建设在乡镇集体土地上对社会公开出售的房屋。 第一、小产权房含义 小产权房是指一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 第二、小产权房种类 从建房土地来源上，可以将“小产权房”分为三类：(1)利用农村宅基地建设的住宅。(2)建设在农民集体所有非住宅建设用地上的住宅，比如建设在乡镇企业、乡村公共设施和公益事业用地上的住宅。(3)直接利用农用地建设的住宅。 第三、小产权房颁证单位 由乡镇政府或者村委会而不是国家颁发产权证，有时仅仅是合同约定，并没有任何产权证件。 “小产权”其实就是“乡产权房”、 “村产权房”等“集体产权”，按照物权法定的原则，这些产权并不是受法律保护的法定产权。 和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。 第四、购买小产权房的风险 (一)法律效力风险 “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也分不同的情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。 (二)房产转让风险 “小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。对房屋的保值和**有一定影响。 (三)政策风险 购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。 如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。 (四)监管缺位风险 乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
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随着社会经济的快速发展和人民生活水平的提高，买房逐渐成为当下社会的一大潮流。结婚要买房、改善要买房、外地工作落户也要买房……那么，买房常见的几大陷阱你知道多少呢？ 购房七大陷阱你中招了吗？ 但是购房过程中其实有很多学问，在购买房屋时，如果购房者大意或签订购房合同稍有不慎，就有可能会掉入房屋开发商的陷阱中。为此，今天小编专门整理了关于买房不得不防的一些购房陷阱，以便各位购房者在购房过程中做到心中有数，从容应对销售人员，让你尽量避免陷入购房陷阱。 以上就是小编本期细数各种买房陷阱了，希望各位买房的时候要多加注意。
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一、买房常见的陷阱有哪些？陷阱一：虚假或夸大宣传在买房的过程中，开发商通过虚假宣传或者故意明显夸大事实来恶意引导消费者的行为不少，买房人往往在拿到房之后才能发现现房与售楼员口头描绘的楼盘有着天壤之别。陷阱二：虚假热销有些开发商为了制造热销的假象，常常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”的字样或公式假的销控表，让买房人觉得已经没有多少套房屋，因此匆忙下定。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛，让买房人产生紧张感，在没考虑清楚的情况下就签了合同。陷阱三：制式合同不少销售人员交给购房人的合同都是已经填好的，条款自然也是有利于开发商的。而一些购房人因为不懂相关法规，糊里糊涂地签了字，之后遇到纠纷才发现上当，或是合同违约责任规定含糊，开发商承诺不兑现时，购房人权益就会受损。陷阱四：先交房后验房有些开发商会在流程上耍手段，先交钱、拿钥匙，完成收房手续后才能验房。而实际上房子可能会出现各种各样的问题，甚至还没有建好，但是因为买房人签了收楼手续，根据合同自由、自治的原则，就表示对楼盘质量认可，这样对买房人的利益造成巨大损害。如何能避开陷阱？1、选择信誉高的开发商为了保证交易的安全性和房源的可靠性，买房子时购房者应该尽量要选择规模大、诚信度高的开发商；或者选择现房、成熟地段的楼盘，这样交易风险会相对较小。2、买房子前要做足准备很多买房人是初次置业，对于购房知识本就了解的不多，因此在购房的时候，一定要注意细节。对当前市场的行情、房屋的产权问题、未来发展的规划都一定要在考虑之中。3、学习验房知识验房是买房子过程中关键的一环，所以买房人一定要聘请专业的团队来帮忙。验房环节，买房人可能会发现的不只是类似墙面孔洞和地面开裂的问题，还有很多问题是肉眼很难发现的，需要借鉴一些专业的仪器。只有做好准备才能在入住之前发现房屋的种种问题。4、学会利用法律维权如果确实遇到有足够事实依据的问题，买房人应该首先使用法律武器，寻求法律保护，维护自己的合法权益。
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