商品房买卖中买方有什么风险 应该如何防范这些风险

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• 154****6733

  商品房是指房地产开发经营企业综合开发建造的住宅、商业用房以及其他建筑物(这里指的是不包括二手房)。房地产开发经营企业在房产开发经营中，商品房的买卖一般都采用预售和现房买卖相结合的方式。随着住房制度改革的不断深化，房产市场日益升温，形成了完全的卖方市场，使买方的风险日益增大，是其融资的一种捷径和重要方式。下面，本人就商品房买卖中买受人的风险及其防范谈一些肤浅的看法： 一、现房买卖中买受人的风险 现房买卖，是指商品房开发经营企业将其已建成的商品房售给买受人，由买受人支付房款的行为。其标的物是现实存在的房屋，房屋坐落、层次、结构、面积、质量等买受人都可以亲眼目睹且周围环境、配套设施等都一目了然，交付日期也可以由双方明确约定。但即便如此，现房买卖对买受人来说仍存在一定的风险。 1、商品房开发经营企业无开发经营资质，导致合同无效。 有无开发经营资质将关系到商品房买卖合同的效力。如果商品房开发经营企业无开发经营资质，将导致买卖合同无效，买受人无法获得商品房，即使取得了商品房，一旦发生纠纷按照无效合同的处理原则，也要返还给出卖人。而且无资质企业开发的房产一般情况下都没有取得建设许可证，该商品房当然也无法取得合法的房产证。在这种情况下，买受人不仅无法获得合法的房屋，有时，房地产开发经营企业经营状况还存在购房款无法返还的风险。 2、买卖合同中的房屋(标的物)被房地产开发经营企业设定了抵押，使买受人的权利无法实现。 根据《担保法》第49条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。关于[适用《担保法》若干问题的解释]第67条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人(一般情况下难以取得)，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后，可以向抵押人追偿。 从以上规定可以知道，房产商如果在未告知买受人其出售的房屋已设定抵押的情况下，将抵押的房产出售给买受人，给买受人带来极大的风险。 ①、该出售的房屋已被房产商设定抵押并已依法登记的，即使买受人取得了该房产，但如果房产商未履行设定抵押时应履行的义务，抵押权人就可以行使抵押权，将该房屋通过折价、拍卖、变卖等形式进行处置，并从处置所得价款中优先受偿。如果买受人要取得该房屋的完整的所有权，则必须代房产商清偿其全部债务。如果买受人取得该房屋时，房价款尚未支付，或尚应付房款大于房产商欠抵押权人全部债务的，则买受人代偿不会对其造成损失。否则，就会给买受人造成极大的损失。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:08

相关问题

• 问 购商品房如何防范风险？
  答

  防范风险有：（一）不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，**好要求开发企业以书面合同形式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护。（二）查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。购买新建商品房时，须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》，自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。该信息可从房地产管理部门公布的政务信息中获取。开通房地产市场信息系统的城市，购房人可以通过该系统查询预售项目基本情况和预售情况。（三）查验商品房项目的建设手续。购买商品房现房的，购房人应注意验看房地产开发企业的营业执照，开发企业资质证书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案手续等相关资料。开发建设手续不齐全的房屋，将不能办理产权登记手续。

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• 问 商品房买卖流程是什么 怎样防范商品房买卖风险
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  一、概述 一般意义上的房屋有两类，一类是城市房屋，还有一类是农村房屋。农村房屋指位于农村集体所有土地上的房屋，一般为农村集体经济组织和农民个人或家庭所有。而农村宅基地使用权,不仅具有物权的属性，而且在一定程度上与集体经济组织的成员资格和福利联系在一起，具有无偿性。城市房屋是指在国有土地上建设的住宅性质的房屋，主要包括商品房、二手房以及经济适用房等，本文主要谈论商品房买卖流程及风险防范的相关问题。 二、商品房买卖流程 (一)商品房的概念 商品房是随着福利性实物分房制度的取消，城镇居民住房逐步实现市场化、货币化而出现的。商品房是指由房地产开发企业建设并出售的房屋，与为解决职工住房而建造以及公民个人经批准自行建造的生活住房是有明显区别的。在日常生活中，商品房的买卖多以预售(期房)的形式出现。 (二)商品房预售流程 1、满足商品房预售的条件要求 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》及《河南省城市房地产开发经营管理条例》的规定，商品房预售实行预售许可证制度，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：a、具有房地产开发企业资质证书;b、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;c、持有建设工程规划许可证和施工许可证;d、工程进度达到设计形象进度的二分之一以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;5、法律、法规规定的其他条件。开发经营企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，申请企业需要提交以下证件：a、商品房预售许可申请表;b、开发经营企业的营业执照和资质等级证书;c、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;d、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;e、工程施工合同及关于施工进度的说明;f、商品房预售方案，应当说明商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。房地产管理都门在接到申请后，应当查验有关证件和资料，进行现场查勘。经审查符合预售条件的，应当在接到申请后7日内核发《商品房预售许可证》。对不符合条件的，应当书面通知预售人并告知不予核发的理由。 未取得《商品房预售许可证》的，预售人不得进行商品房预售。 2、订立预售合同 房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，参照当地房地产管理部门制定的示范文本，与预购人订立预售合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、前期物业管理方式以及双方的违约责任等，商品房销售推行商品房买卖合同示范文本，计算商品房面积，应当执行国家房产测量规范标准。

• 问 商品房按揭合同中经常出现什么风险 如何规避这些风险
  答

  编者按：很多购房者在签订住房按揭贷款合同中容易发生错漏，如按揭期数与通讯地址填写错误等房产按揭合同等方面，这会造成怎样的影响呢？如何避免这些问题呢？特整理商品房住房按揭贷款合同中常见的风险供网友参考。   商品房住房按揭贷款合同中常见的风险 一、住房按揭贷款合同的风险主要有以下几种情形 (一)贷款人因素导致的住房按揭贷款合同风险 1.贷款人怠于行使借款审查权导致的住房按揭贷款合同风险 贷款人对借款进行审查，这既是一项权利，同时也是一项义务。我国《商业银行法》第35条规定：“商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。”但是，在审查的现实操作层面，一些贷款人往往怠于行使审查职责，使得一些借款人的虚假材料轻易过关，从而给住房按揭贷款合同埋下了风险隐患。 2.贷后的检查监督不力导致的住房按揭贷款合同风险 根据我国相关的法律规定，贷款人对借款人的资金使用情况享有检查监督权。在实践领域，很多贷款人自从款项发放出去以后，就放任自流，从此撒手不管其使用动向，或者仅仅是偶尔作一些象征性的查询。这就极易使贷出的款项在缺少监督的情况下偏离原初的使用宗旨。 3.独立自主意识缺失导致的住房按揭贷款合同风险 我国《商业银行法》第4条规定：“商业银行以安全性、流动性、效益性为经营原则，实行自主经营，自担风险，自负盈亏，自我约束。商业银行依法开展业务，不受任何单位和个人的干涉。”第41条规定：“任何单位和个人不得强令商业银行发放贷款或者提供担保。商业银行有权拒绝任何单位和个人强令要求其发放贷款或者提供担保。” (二)开发商因素导致的住房按揭贷款合同风险 1.在房产开发和销售领域，由于房地产开发商怠于履行义务，导致不能按时完成商品房建设、无法按期按质交房，进而使得购房人无法获得合同中确定的利益，从而使购房人不愿继续还款，导致了住房按揭贷款合同风险的产生。 2.在商品房建设过程中，房地产开发商为了牟取非法利益，采取偷工减料等方式，使得建成的商品房不符合买卖合同的要求，进而导致购房人还款意愿的降低，产生了住房按揭贷款合同风险。 3.在现实生活中，一些房地产开发商采取按揭贷款的手段，借以向银行骗取贷款以挪作它用，导致商品房无法建成，这就造成了银行的商品房抵押权和房地产开发商的担保成为虚置。 (三)购房人因素导致的住房按揭贷款合同风险 这种情况主要是指购房人的信用风险，也就是关于借款人的违约问题。信用风险又称违约风险，是指借款人由于各种原因以各种方式未向银行履约付款而给银行带来损失的可能性。

• 问 商品房按揭贷款合同中常见的风险有哪些 如何规避这些风险
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  由于我国房地产市场的持续升温，商品房按揭贷款规模的不断扩大。很多购房者在签订商品房按揭贷款合同中容易发生错漏，如按揭期数与通讯地址填写错误等房产按揭合同方面，这会造成怎样的影响呢？如何避免这些问题呢？ 商品房按揭贷款合同中常见的风险 一、按揭贷款合同的风险主要有以下几种情形 (一)贷款人因素导致的按揭贷款合同风险 1.贷款人怠于行使借款审查权导致的按揭贷款合同风险 贷款人对借款进行审查，这既是一项权利，同时也是一项义务。我国《商业银行法》第35条规定：“商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。”但是，在审查的现实操作层面，一些贷款人往往怠于行使审查职责，使得一些借款人的虚假材料轻易过关，从而给按揭贷款合同埋下了风险隐患。 2.贷后的检查监督不力导致的按揭贷款合同风险 根据我国相关的法律规定，贷款人对借款人的资金使用情况享有检查监督权。在实践领域，很多贷款人自从款项发放出去以后，就放任自流，从此撒手不管其使用动向，或者仅仅是偶尔作一些象征性的查询。这就极易使贷出的款项在缺少监督的情况下偏离原初的使用宗旨。 3.独立自主意识缺失导致的按揭贷款合同风险 我国《商业银行法》第4条规定：“商业银行以安全性、流动性、效益性为经营原则，实行自主经营，自担风险，自负盈亏，自我约束。商业银行依法开展业务，不受任何单位和个人的干涉。”第41条规定：“任何单位和个人不得强令商业银行发放贷款或者提供担保。商业银行有权拒绝任何单位和个人强令要求其发放贷款或者提供担保。” (二)房地产开发商因素导致的按揭贷款合同风险 1.在房地产开发和销售领域，由于房地产开发商怠于履行义务，导致不能按时完成商品房建设、无法按期按质交房，进而使得购房人无法获得合同中确定的利益，从而使购房人不愿继续还款，导致了按揭贷款合同风险的产生。 2.在商品房建设过程中，房地产开发商为了牟取非法利益，采取偷工减料等方式，使得建成的商品房不符合买卖合同的要求，进而导致购房人还款意愿的降低，产生了按揭贷款合同风险。 3.在现实生活中，一些房地产开发商采取按揭贷款的手段，借以向银行骗取贷款以挪作它用，导致商品房无法建成，这就造成了银行的商品房抵押权和房地产开发商的担保成为虚置。 (三)购房人因素导致的按揭贷款合同风险 这种情况主要是指购房人的信用风险，也就是关于借款人的违约问题。信用风险又称违约风险，是指借款人由于各种原因以各种方式未向银行履约付款而给银行带来损失的可能性。

• 问 购房签订购房合同时，要如何防范商品房预售风险？
  答

  （一）寻求签约机会平等，**好集团联合购买，以增加谈判的能力和减少节约购房成本。预购人在选购房产时，应对欲购房产的开发商有所了解，对他们的有关情况进行调查，寻找到合适的交易对象。现在房地产市场逐渐扩大，选择的余地也在增大，不要图一时小利，被一些表面现象所蒙骗。（二）合同条款的争取。现在预售房屋除签订标准合同外，还需另签补充协议。这些补充协议在实践中都由开发商单方拟定，其中有的有很多不合理条件和诱骗条款。对于此预购人应亲自或委托律师进行识别、据理力争，以求签订公平合理的补充协议，避免自己在合同中居于不利地位。（三）在签约之后对合同的执行上，预购人要利用合同中的权利担保和瑕疵担保条款的规定，确保自己获得一幢满意的房屋。对于开发商的讹诈、违约行为要及时依合同追究违约责任，请求损害赔偿或解除合同。