开发商广告哪些属于要约

155****9003 | 2018-06-16 11:45:40

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136****3698
一般来说,房地产商的宣传资料若是注明了上述条文,明确表示不作为要约,就是与实际有很大的差距,也不承担责任,若是没有注明,也很难作为证据使用,一般都以购房合同中的规定来承担责任的,具体可以到律师事物所问问

查看全文↓ 2018-06-16 11:47:20
153****0106
对于商业广告，均认为是要约邀请。但法律并不排除商业广告如果符合要约的要件也可以成为要约。因此，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
　　要约成立条件：
　　1.要约人应是具有缔约能力的特定人
　　2.要约的内容须具体、确定
　　3.要约具有缔结合同的目的，并表示要约人受其约束
　　4.要约必须发给要约人希望与其订立合同的受要约人
　　5.要约应以明示方式发出
　　6.要约必须送达于受要约人
查看全文↓ 2018-06-16 11:47:02
153****0876
广告是针对不特定多数人发布的，法律上一般把它作为要约邀请而不是要约，虽然《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)中将宣传广告的性质确定为要约是一种重大突破，但构成要约的宣传广告是有一定条件限制的，不能一概将所有售楼广告均划入要约之列。
　　一、售楼广告之属性
要约邀请，又称为“引诱要约”，是指邀请他人向自己发出要约，要约邀请是一种事实行为，只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失，邀请人一般不承担法律责任。所谓要约，是指希望和他人订立合同的意思表示(我国《合同法》第十四条规定)，它有一经承诺就产生合同的可能性，如果违反了有效的要约，将承担法律责任。要约与要约邀请的区别，在司法实践中极为复杂。当事人愿受拘束的意思表示、必要条款、交易习惯这几项标准是要约与要约邀请的重要区别所在，也是房地产买卖合同是否成立的判断依据。
**高人民法院于2003年4月28日公布了《商品房买卖司法解释》，该解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。
二、宣传广告构成要约之条件
广告是针对不特定多数人发布的，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，《商品房买卖司法解释》中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视，不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。《商品房买卖司法解释》中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定，即：(1)在开发规划范围内；(2)说明和允诺具体确定；(3)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则仍是要约邀请。
但是，司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这将**终将交由法官自由量裁，而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。不难看出，“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容，也是实践中**难认定和准确把握的，因而也是近年争议一个突出问题。
然而，至少有一点可以明确，就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同，就具有了法律效力，并且只要要约邀请一旦具体化，应该被视为要约，也就具有了法律效力。对于消费者，要想开发商对消费者的广告承诺有保证，**保险的办法还是写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。
三、合同约定不明产生争议之处理
本案宣传广告中虽然说明了该商品房的外墙为环保隔热保温新型材料，但并不能从交易价格上看出其对房价的确定产生重大的影响。因此也不宜认定其具备合同的效力。即使退一步该广告应属合同之一部分，也应属合同约定不明的情形。应按《合同法》第六十一条后段“按照合同有关条款或交易习惯确定”的原则处理。按照合同有关条款确定原则，是指在合同当事人就没有约定或者约定不明确的合同内容不能达成补充协议时，结合合同的其他方面的内容加以确定，使合同具体化和明确化。从涉案合同整体看，其他条款中未涉及这一问题，不能就其他条款加以确定。按照交易习惯确定原则，是指在合同当事人就没有约定或约定不明确的合同内容不能达成补充协议时，按照人们在同样的交易中通常采用的合同内容加以确定，使合同具体化和明确化。

查看全文↓ 2018-06-16 11:46:47
146****6468
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
查看全文↓ 2018-06-16 11:46:25
142****4919
根据《合同法》的规定，要约与要约邀请的主要区别在于：要约是对特定人发出的，并希望与对方订立合同的意思表示，而且要约一经受要约人承诺，即对要约人具有法律约束力；而要约邀请则是向不特定的多数人发出、希望他人向自己发出要约的意思表示。因此，要约邀请对发出人是没有法律约束力的。根据《合同法》第15条规定：“……寄送的价目表，拍卖公告、招标公告、商业广告等为要约邀请。商品广告的内容符合要约规定的，视为要约。”
据此，楼盘宣传广告一般属于要约邀请，是希望他人向自己发出要约的意思表示，在法律上没有约束力。如“让房价回到五年前”、 “依水而居”、“水景社区”、“全生态情景居住”、“帝王享受”、“星级服务”等词汇，大多属于开发商夸张性宣传所需的文字，目的是为了引起注意，制造气氛，并没有明确的目标，这种广告仅仅构成了要约邀请，在法律上没有约束力。
因此，在现实的购房活动中，需提醒购房者注意以下几点：
1、楼盘广告在绝大多数情况下属于要约邀请，不具有法律约束力。因此，购房者要看清楚楼盘广告，不要被广告上的语言文字所迷惑，上当受骗。
2、在签订购房合同之前，要仔细核实合同中的条款与广告上的内容是否有不符之处，如果不符，购房者应当要求开发商将广告承诺写入购房合同中，这样就成为具有法律效力的合同条款。若开发商将来不能兑现，可以根据购房合同中的约定追究开发商的违约责任，以维护自己的合法权益。
3、对购房者自己想要了解的信息，比如房屋使用年限、小区规划、停车位使用、面积测量报告等等，可以自列清单，要求开发商履行告知义务。
查看全文↓ 2018-06-16 11:46:02