转让的公房承租权有效吗

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• 158****8884

  　　法律规定可以继承的是公民死亡时留下的个人合法财产，即合法遗产。而公有住房不属于公民私有财产，其中涉及公有住房承租居住的权利，公民只有居住权，没有该住房的处分权，因此公民承租的公房无所谓继承问题。
  　　根据建设部（现已改为住建部）《城市公有住房管理规定》及司法实践，公有住房居住人死亡，其生前的共同居住人可以继续履行租赁合同，但前提条件是，共同居住人有本市户口且共同居住两年以上又无其他住房。
  如果有2人以上符合共同居住人条件的，由共同居住人协商确定承租人，到公房管理部门申请办理更名手续。　　如公房拆迁，按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，公房拆迁款一般是给承租人的一种补偿及住房安置费用，归承租人和共同居住人共有，其他人无权继承。

  查看全文↓ 2018-07-08 00:45:02
• 157****9311

  承租权转让就是在租赁期限内，承租人将房屋租赁合同中的权利义务全部转让给第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人继续履行该房屋租赁合同，这个第三人就叫作承租权的受让人。承租人首先要征得出租人的书面同意，然后和受让人签订"房屋承租权转让合同"，**后由承租人和受让人签订"租赁主体变更合同"，变更承租人，由受让人继续履行合同。如果原租赁合同进行了房屋租赁登记备案，那么还要到同一机构办理登记备案手续。参考法条：《合同法》第八十八条。
  华律网律师解答：没有承租权必须是居住在那一年以上这人，并户口在那。
  相关法律知识：公房使用权不可继承可办理承租权变更公有住房的承租人对该房屋只享有使用权，而不具有所有权。所以在其死亡后，原有的房屋租赁关系已消灭，其继承人不能以继承的方式成为房屋租赁合同中的承租人。但作为承租人的家庭成员有优先承租该公房的权利。

  查看全文↓ 2018-07-08 00:44:50
• 139****4315

  要弄清楚这个问题，可以从以下三个层面来理解： 首先，得正确理解什么是“公有住房使用权”。所谓“公有住房使用权”是指通过福利分配所取得的对国家或是国有单位所有的房屋以低于市场价租赁并使用的权利。之所以有这样的福利分房，其实是国家或是单位对承租人住房消费的一种补贴，也体现了承租人劳动的价值。因此，“公有住房使用权“针对的对象一般是具有针对性的，大部分为在单位工作一定年限的职工，并不是所有的人都有权享有这样的住房补贴。 其次，在过去的法律实务中，由于“公有住房使用权“被认定为一种房屋租赁关系，即公房的所有权人是国家或单位，而承租人只能享有房屋的使用权，不享有处分、收益的权利，所以，承租人转租或是转让使用权的行为都将直接侵害了所有权人的利益，应被禁止。为此，1994年建设部出台了《城市公有房屋管理规定》，其中26条对于承租人擅自转租、转借、调换、买卖公有住房使用权的行为进行了禁止。你的同事估计也是依据这条法律认为你们之间签订的公有住房转让协议是无效的。 但是，这份1994年出台的建设部的规定已于2001 年被废止了。2002 年底，北京市国土资源和房屋管理局出台了新的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》（以下简称“通知”）。 这份通知中明确了北京公有住房使用权是可以有偿转让的，并对公有住房使用权转让的对象、范围、程序做了具体而明确的规定。 所以，您完全不用担心，你与你同事于2001年签订的公有住房使用权转让协议是有效的，并且在他的主动配合下，您与单位又签订了新的《公有住房承租合同》，整个程序都是合法有效的。他无权利再继续承租该公房。如果他执意要起诉您的话，您也无须害怕，只要在法庭上出示原来的转让协议和新的承租合同这两份关键证据即可。 **后，对于“公有住房使用权”交易还有一些的问题值得注意：第一，根据2002年国土资源部和房屋管理局下达的《通知》要求，进行公房使用权交易的一方必须是公有住房的合法承租人，并经过房屋所有权人的同意。因此，在进行公房所有权交易前必须先确认所有权属，并征得出租人的同意后再进行。第二，由于“公有住房使用权”的特殊性，并不是所有的人都能享有“公有住房使用权”。因此，为避免转让协议的无效及今后的纠纷，购买人应确定自己是否具有购买的资格。例如，单位承租公房使用权的转让一般要求购买人也为本单位职工。第三，通过公房使用权互换、有偿转让或是交换住房产权的方式取得公房使用权的新承租人，是可以将公房使用权再次上市交易的。这意味着公房使用权是允许流转的。但这里的流转并不包括转租的情况，转租是指不变更承租合同的情况下，将房屋交予他人居住。而“公房使用权”的转让则是要求转让协议达成后，受让人代替原承租人，与出租人建立新的租赁合同。第四，合同双方必须亲自到场签订合同并办理新的租赁变更手续，相关法律文件应避免代签，并提前或当场结清所有的相关费用。
  

  查看全文↓ 2018-07-08 00:44:36
• 157****6885

  公房使用权可以有限制的转让。
  
  公房是指公有住房，是相对于全部权属于个人的私有住房而言，是指由国家以及企事业单位兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家、单位，国家和单位通过适当收取租金或者无偿的方式提供给职工或者居民使用。
  
  根据《物权法》、《合同法》的规定，公房使用权可以转让，但不得损害产权人的利益。因为使用权人与产权人属于合同关系，使用权人转让使用权，应当征得所有权人同意。
  法律依据和参考资料：
  
  
  
  《物权法》
  
  第三十九条　所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
  《合同法》
  
  第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

  查看全文↓ 2018-07-08 00:44:30

相关问题

• 问 公房可以转让承租权吗
  答

  　　按照国家现行法律法规，公有住房的承租权在没经产权所有人允许的情况下，不能擅自转让。很多人在经济条件不允许买房时，签租了公租房，后来有了经济实力自己买房就不需要公租房，这种时候可以按下列方法操作：　　一、因为承租人不具有房屋的产权，如果自己不想住了，可以退回到原单位，就可以免交租金。　　二、如果征得产权所有人或单位的许可，并且授权承租方负责任转租，承租方可以按公租房转让程序操作如下：　　2.1.受理窗口查验转、受让双方及同居人口的户口簿、居民身份证、公有住房租赁证。　　2.2.查验后填写《公有住房承租权转让合同》、《公有住房承租权转让登记备案申请书》,内勤填写《公有住房承租权转让登记表》及《公有住房所在单位同意转让书面证明》,并由转让人持产权单位同意转让的书面证明到房屋产权单位核准。　　2.3.产权单位核准后递窗口。　　2.4. 市场科外勤人员到实地调查,根据市场行情对转让的房屋进行价格评估,并签署意见,同时计算转让费用。　　2.5.部门负责人审核。　　2.6.主管领导审批。　　2.7.产权单位改证,互换中心登记备案。工作时限:　　2.8.证件齐全,内勤受理(当即办理)。　　2.9.外勤实地调查(半个工作日)。　　2.10. 部门负责人审核,主管领导审批(当日签字)。工作时限两个工作日。 公有住房承租权转让的收费标准:　　2.11.转让人转让房屋承租权后,一年内直接另购新房的,收取公有住房承租权转让金5%的补偿(由产权单位收取)。　　2.12.未直接或不另购新房的,收取公有住房承租权转让金10%的补偿(由产权单位收取)。 下列公有住房承租权不得转让:　　2.13.被转让人无本市常住户口;　　2.14.已登报列为动迁改造区域的公有住房;　　2.15.已改变用途的公有住房;　　2.16.拖欠产权单位房租或其他与公有住房有关的费用;　　2.17.损坏、拆改并未修复房屋设施的公有住房;　　2.18.法院查封或有纠纷的公有住房。 购买公有住房承租权房屋应注意的问题: 2.19.确定产权单位是否同意;　　2.20.要弄清所购公有住房的建筑面积、使用面积是否准确,查验房屋顶层是否漏水,包括上下管线等房屋以内的设备;　　2.21.在购买公有住房承租权时要对所购买的房屋内使用的费用进行查验,包括:水费、电费、煤气费、暖气费、物业费、房租、电话费及有线电视等各种费用; 2.22.购买公有住房的要了解房屋的历史,因使用权转让后是否考虑参加房改房应侧重了解房屋建造年代,房屋类区;　　2.23.了解购买公有住房的房屋价格。多走多看,掌握房屋价格也可到有评估资格的机构进行评估,通过市场比较判断房屋实际价值;　　2.24.要规范办理公有住房承租权转让的过户手续,不要轻意相信别人,要靠正规的中介机构委托代办或到**指定的部门办理有偿转让手续;　　2.25.购买公有住房承租权房屋的百姓在看房、买房时,必须找资质齐全的中介机构及声誉和信誉具佳的单位,这样才能使您的房子买得放心,办得舒心,住得安心。 凡购买市内四区(含高新园区、开发区、保税区、金石滩旅游度假区、旅顺口区)公有住房承租权房屋,应到大连市房屋互换管理中心办理正规过户手续。　　2.26.公有住房承租权有偿转让的当事人双方,在办理转让手续时,应如实申报公有住房承租权转让成交价格,公有住房所有权单位如认为申报价格低于市场价格,可委托本市有资质的房地产估价机构,评估公有住房承租权转让的市场价格(评估费用委托人自理)。评估价格高于申报价格,转让当事人应按评估价格向公有住房所有权单位交5%∽10%的补偿;评估价格低于申报价格,转让当事人应按申报价格向公有住房所有权单位交5%∽10%的补偿。　　2.27. 公有住房承租权转让当事人,如对房地产估价机构评估的转让价格有异议,可向该估价机构申请复估,或委托本市其他有资质的房地产估价机构另行评估该公有住房承租权转让的市场价格(委托估价费用由委托人自理)。如两个估价机构的评估价格有明显差距,公有住房所有权单位或公有住房承租权转让当事人,可向大连市房地产估价协会组织业内专家,按大连市房地产估价师协会裁定的评估价格,向公有住房所有权单位交5%∽10%的补偿。　　2.28.公有住房所有权单位,不得因转让人对其委托评估的市场价格有异议,而拒绝办理公有住房承租权转让过户手续,或推销已同意的公有住房承租权转让书面证明当然就没有资格对房屋做任何的交易包括买卖、转让或转租，如果发生转租行为，产权人可以问责当事人，承担相应的法律责任，包括赔偿。

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• 问 公房承租权怎么转让
  答

  公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应当给予变更。承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住的人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人： (1) 原承租人的配偶; (2) 原承租的子女(按他处住房情况，居住时间长短); (3) 原承租人的父母; (4) 其他人(按他处住房情况，居住时间长短)。 承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人

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• 问 公房可以转让承租权吗
  答

  不可以，只有使用权无产权。

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• 问 公房有承租权吗
  答

  **近接到一个当事人咨询；公房承租权能不能继承的问题现就这个问题做简要分析：公房承租人死亡共同居住人续租首先明确一点，公房承租与私房承租的法律规定是不同的。根据建设部《城市公有房屋管理规定》及北京市相关规定，公有居住房屋承租人死亡，其生前的共同居住人可以继续履行租赁合同，但前提条件是共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口且共同居住两年以上又无其他住房。如果有两个或两个以上共同居住人符合该前提条件的，共同居住人之间应当协商确定承租人。协商不成的，由公房产权人根据共同居住人的住房状况书面确定承租人。　　所以如果公房承租人死亡，房屋有两个或两个以上符合条件的共同居住人，承租权是不能直接转给某一人的。房屋由谁承租，需要由共同居住人协商确定，然后向公房产权人提出书面申请并办理更名手续，他人包括家中的其他亲属因不是共同居住人无权干涉。如果某人瞒着其他共同居住人去办理了承租人更名手续，那是违法的和无效的。出现争议后，权益受到侵害的共同居住人可以到房管部门要求撤销更名，或到法院起诉要求确认承租人。　　公房承租权不能继承　　法律规定可以继承的是公民死亡时遗留的个人合法财产，公有住房不属于公民个人所有的财产，其中涉及的公有住房承租居住的权利，不同于普通的财产权利，公民仅有居住该房屋的权利但没有处分权。根据《城市房屋拆迁管理条例》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》等法律法规规定，公房拆迁款一般是给承租人的一种补偿及住房安置费用，归承租人和共同居住人共有，他人无权利继承。拆迁款非遗产　受益人有条件本律师提示：父母承租着的公房在拆迁时全家人都能分得财产，为此出现家庭纷争的也不少，这实际上是大家的一种误解。如前所述，能够得到公房拆迁款的只能是承租人和在该承租房屋处有本市常住户口且共同居住两年以上又无其他住房的共同居住人。　　公房的承租权不能继承，同样因为公房拆迁所得的款项也不能算做遗产。但是案件都有它的特殊性，还需具体分析。在房屋有承租人和共同居住人的情况下，如果拆迁款在承租人去世前就发放下来，其中一半就应属于承租人，其可自由支配，买房或去租房。承租人去世后，这一半拆迁款作为其个人合法财产，子女们有权利继承；如果拆迁款在承租人去世后发放下来，那么全部拆迁款就应当归属其他共同居住人，而并不是承租人的遗产，别人无权利继承。

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• 问 公房承租权怎么转让？需要签转让协议吗？有请大家来说说？
  答

  按照国家现行法律法规，公有住房的承租权在没经产权所有人允许的情况下，不能擅自转让。很多人在经济条件不允许买房时，签租了公租房，后来有了经济实力自己买房就不需要公租房，这种时候可以按下列方法操作：　　一、因为承租人不具有房屋的产权，如果自己不想住了，可以退回到原单位，就可以免交租金。　　二、如果征得产权所有人或单位的许可，并且授权承租方负责任转租，承租方可以按公租房转让程序操作如下：　　2.1.受理窗口查验转、受让双方及同居人口的户口簿、居民身份证、公有住房租赁证。　　2.2.查验后填写《公有住房承租权转让合同》、《公有住房承租权转让登记备案申请书》,内勤填写《公有住房承租权转让登记表》及《公有住房所在单位同意转让书面证明》,并由转让人持产权单位同意转让的书面证明到房屋产权单位核准。

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