买二手房怎么选

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• 158****4285

  第一，查明产权状况，**为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
  购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。
  注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、**的公房必须要原单位盖章后才能出让。
  此外，千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
  第二，如通过中介找房，一定要会选择
  一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。因为你可以对中介的服务进行评价，所以中介一般不敢乱来，会尽心尽力为你服务。
  第三， 建议大家在买二手房过程当中双方见面
  现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差，可能这套房子132万拿来，可能140万卖给你，实际上买卖双方都受到了损失，有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为，但是很多购房人不知道。
  第四，怎样交纳购房**款或订金
  通过中介购买二手房，一般要签两个合同，即与房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还有与中介公司签署的《房产中介合同》。 房产中介合同在法律上叫作居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。 要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。
  签订《房产中介合同》或《买卖契约》时，买方需交纳购房**款或订金，切记此款应亲自交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人，一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否是卖主的合法代理人。
  除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外，选择购房时，一定多次、实地看房。
  第五，在初步协议中要写认购款还是定金必须清楚。
  购房人在二手房交易合同谈判时往往处于不利地位，首要原因是已付了“定金”。：我国担保法第89条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。认购书几乎都将认购款写成“定金”。
  在二手房的交易过程中在签定二手房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订二手房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项就应该退回。
  第六，在房屋买卖合同中必须写明原房主何时迁出其户口。
  买卖二手房的时候，人们**关注的是房产证、土地证等，往往忽视了户口迁移问题。按照户口管理政策的相关规定，一户头上只能上一户人，在原产权人户口没迁走前，新房主的户口不能迁入，这自然会影响到以后孩子上学等一系列问题。购买“二手房”，必须在原房主户口全部迁出后，方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。
  为避免因户口迁移而引起的问题，购房者在购买二手房时应加强自我保护，签订好有关户口迁移的条款，不仅要明确约定原产权人户口迁出的时间，还应明确不及时迁移的法律后果。必要的时候，可以和原房主一起到当地派出所确认其户口是否全部迁走，然后再办理产权手续或结清购房款。 一定在合同中注明，“甲方（卖方）应在___日内把户口迁出，不得拖延。”并约定不能如期迁出时的惩罚措施。
  第七，正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，才应该付清全部房款。
  如果不能按时交房，以及买方在未取得房地产证前，则根据情况，暂扣部分房款，不应付清全部房款。这方面应在《房屋买卖契约》中注明暂扣多少房款的具体数字 。因为在审批办理证件的过程中，如手续有问题，就办不了房地产证。**后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。
  第八，转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。
  购买二手房要交些什么税?税率是多少?
  一般二手房交易需要交纳的税费：
  一、 买房人应缴纳税费：
  1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）
  2、 印花税：房款的0.05%
  3、 交易费：3元/平方米
  4、 测绘费：按各区具体规定
  5、 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。
  二、 卖房人应缴纳税费：
  1、 印花税：房款的0.05%
  2、 交易费：3元/平方米
  3、 营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)
  4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）

  查看全文↓ 2018-07-08 18:10:53
• 133****9565

  选小区主要是选择地段，周边配套之类，然后再看具体小区物业、小区绿化以及整体环境如何

  查看全文↓ 2018-07-08 18:10:41
• 148****6330

  很多人都喜新不喜旧，而这个“特质”其实在买房上也是如此。当然限于现在房价的高昂，很多人都是不得不选择购买二手房。其实有时候二手房比新房更值得买哦！具体如下：
  
  一、哪些二手房值得购买？
  
  1、 车位、绿化、户型、配套都尚可的小区，要是年份也比较新就更好了，因为这样的房屋与新房无异，还多处于市区。yuqiancyh
  
  2、 占有稀缺地段的品质小区，地段本就是房屋价值的重要影响因素，环内稀缺地段的高品质小区，仍然会在很长时间内保值，值得购买。
  
  3、 交通便利的小区或者附近有交通规划的小区，除了地段，购房者同样比较关心的因素就是交通，交通越便利，购房者入手的可能就越大。
  
  二、哪些二手房需尽量避开？
  
  1、 小产权、安置房等，这类房子涨幅慢、住着不舒适，也无法正常交易。
  
  2、 年份过久的家属院，随着单位的外迁与新建家属院，老家属院会逐步沦落为没人管的境地，即使买了也得不到好的居住体验。
  
  3、 没有地下车库或车位严重不足的小区，当车子成为每个家庭的标配，停车难的老小区自然卖不上价。
  
  4、物业口碑差的小区，物业水平关乎居住舒适度，要是口碑差，购房者自然不愿意买。
  
  三、二手房的优点
  
  1、价格相对便宜
  
  虽然二手房的手续比新房复杂一些，而且还可能需要支付中介费，但其价格还是要低于或持平附近新房的，并且很有可能捡漏。
  
  2、已带装修
  
  如果买了新房，后期就需要花费一大笔钱装修，而且装修后的甲醛也可能影响到居住者的健康，自带装修的二手房则避开了这样的问题。
  
  3、交通与生活配套更完善
  
  大多数二手房占据了整个区域核心的位置，或者配套十分齐全的位置，吃饭、看书、购物、观影、洗浴等等，几乎都可以在家门口找到，生活舒适度更高。
  
  四、二手房的缺点有哪些？
  
  1、房龄过长
  
  按照规定，二手房房龄与贷款年限之和不得超过40年（个别银行45年），因此对于房龄稍长的房子，购买压力会比新房大不少。
  
  2、本身设计存在缺陷
  
  部分小区以前设计时使用的是推拉窗，后期想更换平开窗就会非常麻烦，而且电动车没有专用充电停车位，只能甩线充电等等，这些设计都不能满足现今购房者的需要。
  
  3、物业没有保障
  
  不少以前的小区没有真正系统的物业，而且前期较低的物业费定价以及业主对提价的抵制，也注定了老小区的物业即使更换也很难有质的提升。

  查看全文↓ 2018-07-08 18:10:35

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• 问 二手房怎么选? 二手房怎么买**靠谱？
  答

  现在好多人纠结是买新房还是买二手房，那么新房和二手房究竟有什么区别？该如何选择？新房与二手房有无本质区别：由于物权法已颁布，产权年限的约束不再是物业买卖所考虑的主要问题，只要产权证上载明的是合法年限，已住了多少年跟新房土地花销的年限是一样的理解，比如新房如果土地证载明年限自2001年起，现在卖给你的即使是新房，年限也过了七年了，跟你买土地证载明时间为2001年的二手房使用年限一样，只不过有新旧的一点差异而已。而且，正是因为新旧的差异，我们还可以至少拿旧房说事谋取较新房为低的价格，也不用为其装修付更多，新房装修往往打的比较足，尤其是现如今房价波动状态，开发商极易将装修价提高而稀释房价。自住还是投资是否很重要：对于买房在二手与新房间游移的人来说，实际上买了房后是自住还是投资没有多大意义，因为至少目前你买二手或新房都为着解决自己的居住问题，至于投资价值，不是说不考虑，但不是你首要考虑的范围，将来是否**以及**多少在这种买卖情况下不重要。由此可以看出，购买目的在于买房满足目前居住前提下，有关判断指标应该是：1、地段这是**为关键的，因为地段在目前的环境下决定了你的生活成本，决定了你的生活方便度，决定了你的家庭将来利用本地配套的程度如教育与医疗，决定了你的使用成本的一部分，因为房子的使用成本除了管理费用就是出行成本，所以地段是任何时候买房的首要评价标准。但地段不要指望在商业中心，因为商业地段评估的标准是指出租率与租赁回报，对居住没有多大参考价值，相反评价地段可以就地段周边配套的成熟程度来看，如果与你未来的生活各方面的配套比较成熟，则证明此地段符合购买要求。纯居住考虑的地段主要看目前的配套，至于未来的配套不能做为谈价的内容之一

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• 问 二手房怎么选? 买二手房究竟该怎么挑选
  答

  二手房不像新房，由于二手房已经是属于个人财产了，买卖双方之间的交易就存在很多私人间的问题，选择二手房和在进行二手房交易时程序颇为复杂，购房者一定要多方面考虑和谨慎购买，以便买到满意的房子，下面一起来看看二手房怎么选？如何才能选到好房子？对比一下现在的房地产市场中新房买卖和二手房买卖的优缺点，不难看出现在二手房也是非常受欢迎的。1、相信大家不管是在买新房还是二手房的时候，除了费用之外首先关注的肯定是房子所在地方的交通问题，这一点确实是非常重要的。出行离不开交通，交通便利，能让出行顺畅不少，节省时间，买二手房宜选择临近轨道交通或主干道的房子。2、其次就是了解二手房房屋产权的问题，如果是存在有产权纠纷问题的房产，到手也是给自己找麻烦，在选择房子时特别要注意的是，注意产权证上的产权人与卖房人是否为同一人，否则过户时会发生纠纷。除了产权人的问题之外还会存在房子本身产权的问题，像是否有私搭私建部分；是否占用屋顶的平台、走廊；屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，比如像塔楼这种类型的房屋是否存在独立产权就需要核实。3、房屋主体结构户型以及周边环境配套的问题。如果家里面有老人，尽量选择比较低一点的楼层会方便很多，另外完善的配套也是买二手房时需要考虑的，房子靠近超市、医院等地方，可以给生活带来很多方便，留意下周边的环境如何，是否有很多在建工地或化工厂等，造成环境、空气的污染，根据家里的人数来决定买几居室的房屋，现在一般都会选择三居室的房屋，就算三口之间也会想留一间做客房的。

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• 问 买二手房怎么选? 买二手房究竟该怎么挑选
  答

  近年来,随着置业观念的悄然转变,二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了众多置业者的青睐。但同时购房二手房是一门技术活，要从多方面来进行选择。今天小编就来和大家分享一下购买二手房的技巧。购买二手房要从以下这些方面进行选择：1、卖方的还贷情况。若标的房产存在抵押，则卖方需要在交易过户之前，将该房屋内的抵押情况予以注销。若卖方的抵押是在购进该套房屋时，由于抵押贷款而产生的，则他需要与银行预约还贷，并在取得抵押注销材料后，将全套材料送进房地产交易中心进行注销。此时，买方应当注意贷款银行确认卖方预约提前还贷所需的时间。一般来说，各大银行的预约还贷时间从2周至1个月不等，即从预约还贷之日起，需要经过上述时间，银行才接受还贷。这个时间直接影响到何时可以到房地产交易中心进行过户交易。2、需了解楼盘的使用年限、开发商及物业管理的情况。有的楼盘批地时间早，而建成入伙时间较晚；有的物业管理不到位，服务差，安全状况不好；有的开发商建设楼盘时使用的建材质量较差，这些情况是在选择二手房时要重点考虑的。3、地理位置对是否保值有巨大影响。所购买的楼盘能不能保值或者增值，很大程度上取决于

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• 问 买二手房怎么选房子好坏
  答

  1、看房时间一般我们实地看房都会选择白天的时候，白天可以看到这个房屋的采光条件如何，房屋内的设施设备好坏也容易看出来，但除了白天看房之外，晚上也要再去看一遍房屋，在入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些信息我们白天都是无法获得的，而与我们今后的生活又息息相关，所以晚上也要去小区看看。2、看房天气天气好的时候，大家都比较爱出门，所以看房的时候大家也会越一个好的天气去看房，除了晴天看房之外，雨天看房也有好处，雨后其实可以很好的检验房屋的质量情况，在下雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，雨水的“侵袭”总是逃不掉的，这时候大家可以注意观察房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水等状况就能一览无遗。3、看装潢做工实地看房的时候，不应该只是大概的看一下整个房屋的装修，而要着眼于装潢的做工如何，好的装潢确实是会让人觉得很高大上，但是高明的装潢也可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。所以在挑选房子的时候，房屋的做工一定要仔细研究，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。4、看插座由于前任主人已经在房屋内生活过一段时间，检查房屋的时候很多地方都可以看出生活的痕迹，看插座的时候可以看一下插座上的使用痕迹，摩擦痕迹较多的插座使用率高，有的一点使用痕迹都没有的，一看就是经常不会使用的地方。从这两点就可以看出该房屋插座设计是否合理，如果插座的设计不合理的话，真的会给生活带来很大的不便利。5、看墙角检查墙面是否平整的时候还要注意查看一些墙角角落是否存在问题，因为墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。6、看保安除了看房屋的本身问题之外，还要注意小区的安保是否可靠，大家可以和小区管理员或保安聊天。因为他们是十分了解小区基本状况的，有时甚至可以比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，因为房主想要将房子卖出去，肯定不会告诉你房子的缺陷在哪里。从保安口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

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• 问 买二手房怎么选房，有哪些选房技巧？
  答

  一、二手房的核心仍然是地段都说买房看地段，二手房更是如此，很多人买二手房的主要原因之一就是方便，就是为了能离上班地点更近些，每天多睡几十分钟。而且不管是出于自住还是投资的目的，市中心的房子保增增值能力都更强，抗跌性更好。虽然市中心房子楼龄比较长，但是相比郊区二手房价值会更高。二、看房要注意看以下这几点1、漏水，外墙渗水严重，会影响墙体的坚固性。对于一些楼龄比较长的房子来说，看房的时候要留意天花板是否有明显的水渍，就算后期粉刷过，也肯定和周边颜色有差别，比较容易看出，阳台是顶层漏水多发地，看房的时候尤其要注意。2、墙面情况，要留意墙面是否有墙体裂痕。3、厨房的管道，一些破旧的老小区，天然气管道用的时间比较长，可能有些损坏，要仔细查看。4、房子的采光问题，如果想要更全面了解房子采光是否充足，一天可以选择上午和下午2个时段来看房。5、房屋噪音，除了看是否靠近街道或者铁路，有些楼龄比较大的房子，楼道隔音做的也一般，有时候在房子里都能清晰听到外面上下楼梯的脚步声，所以看房的时候不妨多留个心眼。

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