当前房产税改革如何提高公平性

136****5701 | 2018-07-15 13:24:52

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一、推进房产税改革的重要意义
房产税，又称房屋税，是指国家以房屋为征税对象，对产权所有人征收的一种财产税，是政府稳定收入来源之一。随着我国经济体制的不断改革和房地产市场的发展，传统的房产税制逐渐呈现出一些弊端。2011年1月，上海、重庆两市经国务院批准，颁布对部分个人住房征收房产税试点暂行办法，率先展开了房产税改革。房产税改革对中国社会、经济发展不可忽视的意义主要体现在以下四个方面：
1.遏制投资性购房。当前，房价问题依然是社会上热议**多的问题，而房价的居高不下很大程度上是因为存在大量投机性购房。过热的房地产投资会使房价不断升高，同时升高了人们对房价的预期，从而又加大投机，如此形成正反馈。这种正反馈会拉大居民贫富差距，持续下去将**终导致房地产泡沫破灭，对经济乃至社会产生巨大影响。房产税改革的目的之一就是通过扩大征税范围，提高住房持有成本，从而降低住房作为投资品的价值。在对住房征税的情况下，楼市中投机者的热情会有所下降，导致部分资金从楼市流回商业市场，降低房价，并起到调整产业结构的作用，促进和谐社会的发展。
2.调节收入分配差距。作为财产税的一种，房产税的主要功能之一是调节收入分配差距。在中国，房产占居民财富的比重较大，居民拥有的房产数量和价值能在很大程度上反映出居民的财富和收入，房产越多、价值越高，往往收入水平越高。房产税改革通过对税率、面积、套数的设定，让住房面积大、套数多的家庭多交税，而让住房面积小、首套房的家庭少交税或者不交税。这在很大程度上区分出了富人与穷人，在保证人人有房住的基础上，富人想要多购房或者购好房，就必须多交税。因此将住房纳入征税范围，无疑将有利于调节收入分配差距，促进社会公平。
3.健全地方税收体系。我国现有房地产税税种包括城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、营业税、个人所得税、印花税等等。税种较多，关系复杂，且一些税种之间存在一定的交叉或疏漏状况。对此，2009年5月25日，中央下发文件《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中已进一步明确：“深化房地产税制改革，研究开征物业税。”房产税改革试点的推进，取消了对居民所有房屋征税的免征优惠，将其部分纳入征税范畴。它在一定程度上改善了原税收体系的不合理之处，有利于健全地方税收体系，促进税收职能的有效实现。
4.调整地方财政收入结构。自1994年分税制改革之后，中央政府的收入有了较大提高，中央财政收入比重由原先的20%左右提高至50%左右。而地方政府在收入份额减少的同时，其支出任务并未发生相应下降。据相关数据表明，分税制后的70%左右的公共支出依然由地方政府承担。财政收入份额的降低和支出任务的保留使得地方财政捉襟见肘。再加上许多欠发达城市本身缺乏相关的支柱产业，地方政府迫切需要寻找一种预算外的收入来源。这就形成了“土地财政”，一些地方政府依靠出让土地使用权的方式来维持地方财政支出。而“土地财政”正是导致过热投资的主要原因之一，它严重损害了购房群体尤其是刚性需求群体的利益。对个人住房征税改革扩大了征税税源，能够为地方政府提供稳定的财政收入，有效调整地方财政收入结构，代替土地财政，有利于维护地方政府与购房人群的利益。
二、我国房产税改革面临的问题及挑战
房产税改革对社会、经济的重要意义尤其表现在调节地方财政收入方面，它成为目前能够替代“土地财政”的重要手段。但是，当前征收住房房产税的环境并不成熟，税制的改革面临着诸多的内在问题和外在挑战。
1.税制无法完全反映支付能力。《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，从2011年1月28日起对上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市家庭在本市新购住房征税。《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》规定，首批征税对象包括个人拥有的独栋商品房，个人新购高档住房，无户籍、无企业、无工作者新购第二套及以上普通住房。从改革试点情况看来，房产税改革主要针对增量房，存量房很少考虑在内。而笔者认为居民新购房的多少，不一定能如实反映其支付能力。房产具有投资品的特征，随着持有时间的增加，价值和收益均会有所提升。且通常情况下，早期购买者比晚期购买者具有更高的支付能力。因此理论上存量房持有者应比增量房持有者更为富有。房产税征收针对增量房的税制显然无法如实反映居民支付能力。
2.难以实现降低房价的预期。由于房价居高不下，大家普遍认为，现阶段改革房产税的重点主要集中在降低房价上。但房产税改革是否真的能有效抑制房价，这个问题存在较多争议。至少，上海和重庆在改革试点出台后，房价并未明显下跌。分析其原因，首先，房价高低在根本上还是取决于房地产市场的供求关系，征税无法在根本上使供求关系逆转。且在房地产需求缺乏弹性的前提下，征收定率税不但无法抑制房价，还容易使卖方向消费者实行税收转嫁，反使房价上涨。其次，上海和重庆实行的改革试点征税范围较窄，更针对高端住宅和楼市投机者，对普通住房需求影响不大，故难以对房价起到根本性的遏制。
3.税收征管难度较大。通常，财产税的建立和征收需要强大的税收征管系统作为支撑。房产税税源广，很多税源较为隐蔽分散，给征收工作带来很大不便。且由于房产税课税对象的特殊性，征税需要依靠地理信息技术、计算机技术的支撑，这就需要引进大量的专业人才。同时，房产税征税管理需要的信息量大，征收过程中需要物业、街道等各方面部门的合作把关，手续复杂。在试点初期，计税依据暂定为住房的市场交易价格，征税难度相对较小。但是随着改革的进行，之后也许会将房产的市场评估值作为计税依据，这又涉及到房地产估价成本和估价的权威性问题，征税工作更是难上加难。
4.计税依据尚欠合理。我国房产税计税依据有房屋余值和租金收入两种，其中房屋余值为房屋原值减去10%～30%之后的余值。在改革试点过程中，上海市办法规定，试点初期，以应税住房的市场交易价格作为房产税计税依据；重庆市办法直接规定应税住房的计税价值均暂按房产的交易价格计算。原值即交易价格，为历史成本，无法体现房产的时间价值，与经济增长状况脱节。而相比之下，以租金收入为计税依据则可以体现时间价值，造成了两种计税依据差异较大。一种税有两种性质不同的依据，可能导致一宗房产因经营行为的不同而承担不同的税负，这显然违背了税收的公平性原则。同时，按照交易价格为计税依据，房产后期阶段增值的部分就无法有效纳税，政府也就不能参与增值部分的分配，使效率降低。
5.缺乏高素质房地产估价行业人才。房产税的评估通常交给房地产评估机构完成，此环节中，房地产估价人才显得尤为重要。而我国在这方面出台政策较晚。1994年通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”，第五十八条规定“国家实施房地产价格评估人员资格认证制度”，这两条规定赋予了房地产估价的法律地位。此后，1998年8月20日建设部发布了《房地产估价师注册管理办法》，2005年10月12日建设部发布了《房地产估价机构管理办法》。房地产估价行业在中国的发展大约只有十余年。截止2011年，全国获得房地产估价师职业资格证的人员仅有约3.8万人，房地产评估机构仅6000余家，这些数字相对于待评估的房产数量还远远不够。
三、我国房产税改革的对策和建议
1.扩大征税对象，将存量房纳入征税范围。由于收入较高的居民普遍购房较早，他们无需再购房，因此增量房难以体现居民的财富或收入，针对新购房征收房产税的做法不能很好地实现公平分配。所以我们在征税过程中必须考虑存量房，**好地对存量房和增量房同时征税。同时，对存量房征税可以加大住房的持有成本，促进存量房的使用(卖或租)，减少空置率，这样还可以增加二手房市场的供给，进一步抑制房价。另一方面，扩大征税范围也使得税收规模增大，总量增加，房产税作用增强。
2.建立完善的税收征管系统。征管问题是一个综合性问题，由于房地产是一个综合性很强的行业，房产税必须以综合的税收体系为依托，征收房产税必须依靠建设、物业、财政、街道等各个部门协作收集信息并进行监督。因此，需加快推进各部门协调工作，建立有效的信息共享机制。另外，需强化房产产权登记制度，并且在地理信息技术和计算机技术的基础上建立包含房产登记、房产估价、房产区位等全方位信息的资料库，强化信息管理效率，减少征税成本以达到更高的效益。
3.以市场评估值作为计税依据。根据发达国家的经验，房产税一般按照市场评估值作为计税依据。以市场评估值作为计税依据，可以反映一宗房产在市场上的真实价值，更能体现税收的公平性，并使得税收与经济发展得以同步。另一方面，以市场评估值作为计税依据对房地产市场发展也起到一定的调节作用。比如，当房价上涨，房地产市场评估值升高，税收相应增高，持房居民负担加重，导致其经济状况下降，购买力降低，房地产需求有所减少，导致房价回跌。这个过程可以看作是一个房地产市场的自动稳定机制。
4.加大力度培养高素质房地产估价行业人才。征收房产税以市场评估值为计税依据**为合理，在征收范围扩大后，待评估的房产量相应增多，房地产估价方面工作量加大。由于房地产行业综合性较强，评估一宗房地产往往需要多方面因素，因此对估价师的专业素质要求极高。所以教育部门应当加大力度培养房地产行业人才，并实行定期考核筛选制度，完善房地产估价师职业资格制度和考核制度。同时政府应当实行鼓励政策提升房地产估价专业人员的就业率，推进房地产估价行业发展。在培养专业能力的同时，也应当注重房地产行业人员的思想道德教育，培养良好的职业操守。同时政府应加大监管力度，出台一些相关的法律法规，严厉禁止刻意扭曲房产估值等行为。
5.发展实体经济，引导资本流向。房地产市场投资过热是导致房价虚高的原因之一，中国楼市因此聚积了大量资本。要使得房价真正降低，还需对滞留的资本进行疏导。这就好比治理洪水，建立大坝固然可暂时止住洪水，但建立疏导的渠道才是长久之计，如果建了大坝不去疏通，只会致水面不断高涨。如今物价上涨，很大一部分原因其实要归为随着房地产调控的压力，大量资本涌入了一些投资门槛较低的商品市场。在中国，实体经济利润不高，投资渠道较窄，造成了实体经济资本外流。对此，政府应当利用税收机制，一方面扩征房产税，一方面减轻实体企业的税负，引导资本流进实体经济。也只有构造了疏通的渠道，房产税改革才能够更长远、顺利地实施。
查看全文↓ 2018-07-15 13:26:40
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房产税改革如何征收随着上海房产税开征以来,风头已经隐隐盖过限购政策,随着房产税改革开征城市进一步扩大范围,房产税改革内容已经成为了广大购房人不得不考虑的“心腹之患”了。
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1、纳税人的范围扩大。现行房产税只对国内企业征收，改革后，纳税人将扩大到外资企业和外国企业。
2、征税范围扩大。现行房产税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，随着农村经济和乡镇企业的发展，农村的经济实力有了很大的提高，有了一定的负担能力。为了体现公平税负，平等竞争的原则，改革后，房产税的征税范围将扩大到农村。纳税人为所有在中华人民共和国境内拥有房屋产权的单位和个人。
3、改变了计税依据。现行房产税的计税依据是房产的价值和房租收入，采用租金为计税依据的，税负明显高于按房屋价值计算的税负，而且我国现行营业税已有对租金征税的规定，再按租金征税有可能造成重复征税。因此，改革后的房产税采用了房产的评估价值为计税依据。
4、调整了税率。改革后的房产税将采用幅度比例税率，税负与以前大体持平。实行幅度税率可以便于地方根据本地实际灵活确定适用税率。
5、扩大了地方的权力。房产税是一个地方税种，改革后将把房产税税率的具体确定权、实施细则的制定权和解释权下放给地方，体现合理分权、理顺分配关系的原则，使税收制度更能符合各地的实际情况，便于调动地方组织财政收入的积极性。
取消城市房地产税，统一实行房产税，将其改造成为名副其实的财产税，公平税负，扩大征税范围，增加税收收入，方便征管。
成功地实施房产税改革，需要有一套包括包括财产认定、评估、征收以及执行的程序在内的强有力的税收管理体系，这需要明确财产的所有权、良好的财产簿记、对财产价值的合理评估和有效的税收征管。
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查看全文↓ 2018-07-15 13:26:08
143****6198
房产税的改革是进一步破除制约经济结构调整和经济发展方式转变的体制机制障碍，切实推动科学发展。关于房产税改革的意见一些地方只是试运行，那么当前房产税改革如何提高公平性，下面华律网的小编为大家整理了相关内容，来为大家解答。

房产税改革提高公平性
据报道，财政部长在7月23日的G20财长和央行行长会议税收高级别研讨会上表示，当前因信息收集能力弱，涉及利益调整而受到阻碍，所以房地产税和个人所得税改革还没推出来，但是“会义无反顾去做”。
应该说，很多前提条件已经具备了，如不动产统一登记工作的完成，为房地产税的征收打下了信息基础。但现在，我们**需要的是制定一套能确保公平的房地产税机制，赢得广大民众的理解和支持，这样才能为突破各种阻力创造**好的条件。
正如他2014年10月在《求是》杂志撰文指出，房地产税的总方向是，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。这个总方向的设定是科学和具有前瞻性的，当前的主要任务是落实这样的整体战略。
毫无疑问，税收的一个重要功能就是对收入和财富的分配进行调节，这也符合促进社会和谐稳定的政治目标。
为了合理的调节，房地产税要坚持公平导向。无论在房地产税的理论阐释还是制度设计方面，公平都应成为其**重要的社会功能与价值目标。公平性包括两方面的含义：首先，房地产税自身要保障公平，公正对待不同的课税对象和纳税人;其次，房地产税应该促进收入分配的公平化。
显然，如果以房屋的历史成本价作为课税基础，而不考虑时间价值和房屋**因素，这并不公正。同时，如果只考虑房屋面积而不考虑房屋价值差异，或者对后者重视的分量不足，显然也是有失公平的。当然，充分考虑这些因素需要一个良好的房屋价值评估体系，这是当前需要完善的。此外，还必须合理设定房地产税的免征范围，以免其冲击低收入者的基本住房保障。
合理设计的房地产税也有利于收入分配公正。
对整个房地产税费体系而言，房地产税需要解决的一个重要问题是，目前房屋持有环节的税种较少、税负较低，而交易环节的税种较多、税负较高。房地产税收体系总体显示出的这种“重流转、轻保有”的特点，与国际惯例不符。这也不利于房屋的流转。而要降低房屋空置率，增加房屋的供给，提高房屋市场的流动性，以更好地解决广大民众的住房需求问题，就需要将一部分交易环节的税收成本转移到持有环节，这也有利于挤出房屋市场的非理性泡沫，是有利于住房公平的。
当前，贫富差距主要表现为财产性收入的差距。累进性的个人所得税虽然具有一定的抚平贫富差距的功能，但因为主要针对工资性收入而非财产性收入，所以对缓解整体分配不均的贡献并不大。而房地产税作为一种直接税、财产税，其税负不容易被转移，拥有大量房地产的富人将承担更多的税负，这能够弥补目前促进公平分配的税收机制所存在的短板。
此外，房地产税的推出应该代表一个契机，在利用房地产税来整合税制的时候，将存在重复征收现象的税费加以归并简化，结束房地产领域税费的混乱现象，降低至少不抬高房屋所承担的整体税负。显然，这种标准的统一化和税负的明晰化，也是有利于公平的。
另外，房地产税成为地方政府的主要收入来源，也是改革的重要目标。
地方政府有了稳定的税源之后，土地财政、乱收费等乱象就有望得到缓解，给政府职能转型创造良好条件，这当然符合所有人的利益，形成一种正向的反馈回路，促进社会和谐。
在社会转型期，贫富差距应该缩小而不应扩大，作为可能给税制带来重大变化的房地产税，在这方面责无旁贷。房地产税改革要承担调解收入的功能，更负有为地方政府提供稳定财源的重要使命，所以，从政治上强调公平、要求其不偏离公平目标，具有重大和紧迫的现实意义，必须在改革推进中切实执行。
《意见》主要内容
《意见》指出，深化财税体制改革。
(一)出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。
(二)全面编制中央和地方政府性基金预算，试编社会保险基金预算，完善国有资本经营预算，加快形成覆盖政府所有收支、完整统一、有机衔接的公共预算体系。推进预算公开透明，健全监督机制。研究建立地方政府财政风险防控机制。
(三)建立行政事业单位国有资产统计报告和收入管理制度。完善中央企业国有资本经营收益上缴和使用管理制度。
国务院首次明确推进房产税改革 2010年06月01日“逐步推进房产税改革”。在中国政府网(5月31日)公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》(以下简称《意见》)中，这一表态是**高决策层对于楼市调控具体税收手段的第一次明确。受此消息影响，昨日地产股大幅跳水，并拖累沪指跌幅达2.4%。
业界认为，中央动用房产税调控市场的预期越来越强，不排除上海近期推行试点的可能。一些分析人士认为，房产税的**主要目的或不是调控房地产市场，而在于调节收入分配。同时，地方财政或将因此受益。
值得注意的是，《意见》还要求，由发改委牵头，出台关于促进房地产市场长远健康发展的“综合性政策”。
综上所述我们可以清楚知道，想要提高房产税的公平性，就是要充分考虑房屋的时间价值和房屋**因素，合理设计的房地产税，**后就是缩小贫富差距。如果您还有其他不清楚的地方，请咨询华律网的专业律师，他们会为您解答。

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