甲方卖房给乙方，和中介签了购房协议，如果乙方帮甲方提前还了贷款，在等抵押证的过程中政府出台限购政策（一年社保），而乙方不满足这个条件，那甲乙双方能过户吗

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• 136****0618

  虽然政策变化不属于不可抗力，但“限购令”导致无法过户的房，买卖双方均无过错。从情势变迁、公平合理的角度看，买方不应承担违约责任，双方可解除协议，恢复原状，卖方应如数退回定金。
  这种情况多出现在二手房买卖中，如购房者在“限购令”之前，已经和业主签订了第三套房的认购合同，按照约定支付定金，甚至到银行办理贷款等。但现在因政策突然变更，导致第三套房无法过户，如果购房者要退房，却要面临定金无回、还要支付业主违约金的局面。
  　　“限购令”这一政策的突然变更，是买卖双方都不可预见、无法防止的，应属于法律上的“情势变更”。根据**高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因此这种情况下，购房者“反悔”不须承担违约责任，业主应当退还买方定金。
  　　深圳某区法院的房产庭法官表示，市区法院曾就类似的政策变化致合同不能履行的情况进行过研讨，法官们倾向于认为，政策变化是人为的，不是自然灾害之类，不属于不可抗力，而是客观情势发生变更。这种情况下，合同双方均无责任。如果判买方支付20%的违约金或由卖方“吃定金”，有违公平原则。合适的做法是：解除协议，卖方退定，恢复原状。

  查看全文↓ 2018-07-18 10:03:01
• 143****0590

  对于政府禁令，一般来说可能会造成不可抗力;对于政府管制，一定要结合签订的合同来加以分析。对于能履行的，应该依照诚实信用原则继续履行合同。特别是对于金钱债务的履行应当更加严格适用。结合本案双方签订的合同时间以及综合双方对合同的认识，应当认为双方对政府出台限购政策均无法认识到，且继续履行无法完成，故应当适用不可抗力予以解除合同，以从实质上平衡合同双方。但亦有观点认为政府出台限购第三套房政策导致不能履行合同应当属于情势变更。
  不可抗力，是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正。两者区别主要表现在：1、客观表现不同：不可抗力表现为人力不可抗拒的自然力，如地震、台风、洪水、海啸、旱灾等(自然灾害)，也包括社会异常事件，如战争、罢工、暴动等;情势变更表现为意外事件、社会经济形势的急剧变化、物价飞涨、货币严重贬值、金融危机和国家政策的转变等事由。2、适用范围不同：不可抗力为法定免责事由，适用于违约责任和侵权责任;情势变更仅在具有合同关系的双方当事人履行合同过程中，适用免除合同责任。3、直接造成的后果不同：有些不可抗力造成的后果是绝对不能克服的;情势变更可以相对克服，只是这使合同履行显失公平，不利于债务人。4、免责程度不同：不可抗力导致合同不能履行，一方当事人当然免于承担违约或侵权责任;在发生情势变更的情况下，即使法院或仲裁机构同意变更或解除合同，并不当然免除该当事人对对方当事人的赔偿或补偿责任。5、当事人享有的权利性质不同：在不可抗力下，当事人享有延期履行、部分履行或解除合同的权利为形成权，只要不可抗力发生后，当事人履行了附随义务，即可发生法律上的后果，无须征得对方当事人同意;情势变更情形下的变更或解除合同，当事人不能自行决定，须申请人民法院或仲裁机构决定。
  那么，在本案中，虽然双方订立了房屋买卖合同，双方均有意履行完合同规定的内容，但由于限购政策原因无法完成过户，且该不能过户的行为系不能避免不能克服的。因此，应当认定该行为构成不可抗力，而非情势变更。若本案中合同内容可以履行但政策因素导致费用过高或者其他后果，履行对一方显著不公，在这种情况下，可以结合实际情况认定为情势变更，但不能认为不可抗力。

  查看全文↓ 2018-07-18 10:01:47
• 152****4945

  房屋买卖合同在“限购”政策出台前签订，政策出台后，若解除合同可能导致买方承受较大利益损失的，买方可请求过户房屋；
  房屋买卖合同在“限购”政策出台后签订，买方无法请求过户房屋。

  查看全文↓ 2018-07-18 10:01:21

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  肯定有效！当事人双方亲自签名签下的协议，自双方签字后落笔生效。更何况有第三人签字见证在场，这份协议仅只说明了房产分配份额，而真正的权属没有到政府权威部门发生更改，建议**好是双方当事人到房地局办理过户手续（如果是整套房子协议）或共有权证（房子的部分），**为稳当！希望能帮助到您。

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