按揭买的房子，还不满两年，现在想卖掉，请我需要那些流程和费用

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• 155****0804

  目前国内贷款买房的情况下，贷款银行均会在原房屋上设立抵押。根据《物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
  也就是说，房屋产权人没有经过银行的同意，不得转让房屋，除非购买人愿意替房屋产权人代为还清银行的债务。因为贷款未还清的房子是不能变更产权的，买房的人拿不到产权证，所以只有偿还完贷款后才能过户。
  有贷款的房子怎么卖
  原则上来讲，有贷款房子还是处于抵押状态的，是不能上市进行交易的。但是，在实际操作中，我们可以通过一些方法来实现有贷款的房子的出售。具体方法如下：
  一、转按揭
  转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。也就是说出售若想有贷款的房子，需要将房子的按揭转给买方，让买方继续偿还卖方的按揭贷款。
  二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。
  二、可申请提前还款，偿还完剩余贷款后再出售
  房主可咨询贷款银行，申请提前还款，按揭买房等到贷款偿还完毕之后，就可以办理出售以及房屋更名。由于在房屋按揭还款期间，房屋产权证上存在“房产抵押”字样，所以房主需要等到还清银行 贷款之后，携带银行提供的他项权利证、贷款还清证明等，到当地房管局拿到房屋的他项权，然后正常的上市交易。
  三、买方留尾款支持房主提前偿还贷款
  除了房主自己偿还房贷外，还可以找可以支付全款的买家，通过在交易中买方留有尾款，待房主用前期支付的钱还清贷款，再办理更名过户的方式。但是，这种情况下买方只能一次性付全款，而不能再向银行申请贷款。
  对于尾款数额，买卖双方可以具体协商，并且将留尾款与如何更名方式写在买卖合同中。不过贷款尚未还清的房屋买卖存在很大风险，买卖双方好通过中介签订三方，并将协商结果写到补充协议中，尽可能地避免风险

  查看全文↓ 2018-07-26 15:26:18
• 144****5516

  　首先，需要明确的一点就是，未还清贷款的房子是可以买卖的，但前提是必须已经取得国家认可的房屋权证，因为二手房交易是以房产证为准的。
  　　如果你已经贷款买了房，但房子依然在建设中，那你就可以以合同更名的方式将房屋转让出去。你需要先与开发商进行协商，取得同意之后就可以先撤销原合同备案，然后再让买家与开发商重新签订合同并进行备案即可。
  　　按揭中的房子应该怎么卖？
  　　还未结清贷款的房子，若已经取得了房产证，可以通过三种方式转让。
  　　一、转按揭
  　　即把个人住房出售或转让给第三人，并申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款，是按揭中的房屋为简单直接的一种交易方式，流程如下：
  　　1、买卖双方签订《房屋买卖合同》；
  　　2、买方、卖方、律师方三方签订《转按揭交易安全保证合同》；
  　　3、买方支付**款；
  　　4、卖方的贷款银行书面同意其提前一次性还款，并出具确认函；
  　　5、买方向贷款银行申请二手房按揭贷款，并提交相关资料；
  　　6、卖方向买方实际交付房屋；
  　　7、银行复审通过后放款，向卖方的贷款银行账户划款；
  　　8、卖方收到款项后，与原贷款银行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户，并将房屋抵押给买方的贷款银行；
  　　9、买方的贷款银行将**款支付给卖方。

  查看全文↓ 2018-07-26 15:26:03
• 148****0399

  如果房子有贷款，想要卖可以通过提前还贷的方式还清房款再卖，但如果你是买方，购买有贷款的房子时一定要注意以下两点：
  (1)如果买方决定购买该套房屋并决定采用提前还贷、注销抵押的方法，双方应当对未付款项由谁支付进行协商，一般可以采取：由卖方自筹资金;由买方筹集资金抵作购房款;或者由双方分担，办理交易时再做结算;
  (2)此外在提前还贷过程中还可能发生的其它费用，根据目前各大银行对于提前还贷的做法不一致，一般还款6个月或者1年后提出申请即可提前还款，无须支付违约金;但如果还款不满6个月或者1年的，要支付一定数额的违约金，那么这笔费用究竟由谁来承担应在签订买卖合同之前，协商一致。

  查看全文↓ 2018-07-26 15:25:52

相关问题

• 问 满两年和不满两年的区别
  答

  满两年和不满两年的区别，主要在于二手房交易的过程当中所收取的相应税费不同，针对于不满足两年就上市交易的二手房，需要缴纳契税、增值税、个人所得税以及附加税。并且所有的税费都不能够享受减免的政策，只有契税，如果购买的是首套住房，并且建筑面积在90平米以下可以享受契税的优惠减半政策，但如果是第2次购房，那么契税也是按照全额进行收取。已经满足两年的情况之下，在交易的过程当中，增值税和附加税是可以免交的，但是契税和个人所得税需要缴纳，同样是按照全额的方式进行计算，还有一部分二手房是满足5年以上的住房类型，并且是满五唯一的情况，可以免去购房者的增值税和附加税以及个人所得税。所以在购买二手房时，满五唯一的住房能够省去很多的额外费用。

• 问 房子买了两年可以卖吗? 我的房子买了未够两年现在想卖掉，可以过户吗
  答

  现行的个人二手房交易的执行细则规定:1、2016年5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；2、个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；非普通住房对外销售的，按差额征收增值税。扩展资料财政部、国税总局联合发文，明确了个人二手房交易的执行细则。个人在2016年4月30日前已签订转让合同但未办理产权变更事项的，应缴纳增值税。此前，两部门已经表示，个人二手房交易由营业税改为增值税后，原有的优惠政策一律延续。5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；非普通住房对外销售的，按差额征收增值税。经过测算，实际税负并未出现太大变化，甚至略有下降。昨天，两部门又进一步明确，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，而个人取得房屋时所支付价款中包含的增值税，将计入房屋的财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。税务总局明确，个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。 参考资料:人民网▬二手房优惠政策一律延续

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• 问 房子没满两年可以卖吗? 我的房子买了未够两年现在想卖掉，可以过户吗
  答

  转出14000元到房贷按揭账户后，李涛将手机扔在一边，深深地呼了口气。30岁的李涛是北京一个理发店的普通职员，每月挣六千块左右，却要背负着一万多元的房贷。每次还贷，他的姐姐都要提前给他打一万元。这套房，在40公里外的河北小镇燕郊。2016年12月从炒房客手里花300万元买来，117平方米的房子每个月租金只有2000多元，目前他打算以192万元出售——这个数字，刚好是所欠银行的尾款。他准备还完后，回河北承德老家居住。90万元的**，加上两年来的还款，一共110万元全跌没了，李涛内心像被人剜了块肉，鲜血不断。来了几波人看房后，依旧没有成交。每次还贷，都有一种说不出的痛。燕郊因春秋战国时期地处燕国城郊而得名，有“天子脚下，御驾行宫”之美誉。它是中国的著名小镇，夹在北京通州和顺义之间的一块“飞地”，因为距离天安门只有35公里而举足轻重。一份关于中国特大镇的人口榜单显示，在2007年前，燕郊只有10余万人。2015年，燕郊以75万人位列全国人口特大镇第一名。燕郊随北京的发展而兴，也随着北京的风吹草动而摇摆不定。作为北京的”睡城“，燕郊晚上有人居住，白天大街上，人烟稀少。房子，是燕郊永远的关键词，也是燕郊人心中的痛。受地缘因素的影响，燕郊接纳了不少北漂外溢的刚需人群，成为他们首次置业起点。对于投资客来说，燕郊楼市似乎已成为一个赌局，有的赚得盆满钵满不再恋战，认输的人也不断咬牙抛售，也有一些场外的人虎视眈眈在官网。过去10年间，燕郊房价从每平方米4000元增长涨到2017年初的3万多元，现在又回到1.6万元左右，楼房也越建越密。几年的时间里，燕郊的房价犹如过山车，一部分在价格顶峰入场的投资客，栽倒在熟悉而又陌生的地方。卖掉的话，亏掉几十甚至上百万元。不卖的话，每个月要交一笔不小的月供。如今，已经成为燕郊投资客的烫手山芋。更多的人，是不服输，虽然租金和月供的缺口非常大，但他们还继续坚持扛着，在这些人看来，跌下去的，还会涨回来。看涨的人，他们有两个期待：一是北京正在规划的22号地铁通过燕郊，二是限购政策解除。还有一部分人，做着更斑斓的梦，他们梦想着1958年的历史重演“燕郊划北京”——这一年，隶属于河北的通州被划给了北京。期待通过在燕郊购房得到户口、有朝一日能成为北京人。京津冀一体化中提出“统一规划、统一管理”后，他们觉得这个梦越来越接近真实。甚至网上有人说，河北省会迁到通州，让人哭笑不得。这个白日梦中，通吃的赢家就是当地地产商。燕郊楼市的凄凉，很多人把它归结于严格的限购，其实这仅仅是原因之一。同样是环京的涿州，政策相对宽松两年来价格也直线下降，燕郊楼市的大起大落是因为泡沫的破灭。不排除接下来或许会焕发生机，但需要漫长的等待。房价腰斩，**跌没了2015年秋，通州成为北京城市副中心，一河之隔的燕郊房价从每平方8千元左右上涨的1.5万元。第二年，北京楼市的大幅升温，带动了燕郊房价急速上涨。2016年12月底，汪霞和全国各地的无数投资客一样，按捺不住内心的躁动，专程从辽宁葫芦岛坐高铁赶赴北京，再直奔燕郊。之前，北京一位朋友已经在燕郊买了两套，她对燕郊的各种利好已有“备课”，汪霞找了几家中介，到处都是看房的人，“时间就是金钱，犹豫也有成本”，跑了几趟，汪霞亲眼见一些房子坐地三万、五万地涨价，甚至有看房者主动涨价抢房。汪霞来到位置比较偏僻的嘉都小区，这里环境不错，由于交房没多久，业主没有房本，难以过户，但是她不敢多想，匆匆以2.3万元/平的价格签下一套92平方米的房子。为此，她卖了一套辽宁葫芦岛的房，筹了81万元的**。“朋友订了，我就跟着订了，都没怎么看，特别轻率，现在想起来都是泪啊”，回想起当初买房的情景，汪霞忍不住感叹：“我本来不懂，以为朋友懂，结果她只是有钱任性”。汪霞的这位朋友，早年从事销售工作，收入好的时候一年一两百万元。2017年初的几个月，嘉都房子一平方涨了几千块，汪霞暗暗高兴自己“成功的选择”。作为环京楼市的代表，其他楼盘甚至创下了每平方米房价破3万元奔4万元的辉煌“战绩”。一家楼盘的在建项目，别出心裁的广告为了引起人们关注。她完全没有意识到，“限购”的达摩克利斯之剑已经悬在头顶。2017年3月17日，北京认房又认贷的“3·17新政”出台；3月22日，廊坊市主城区、北三县、固安及永清限购，外地户籍限购一套且提高**比例；4月5日，三河市限购实施细则出台，进一步提高二手房交易成本；6月3日，廊坊市限购升级，外地户籍需有3年社保或纳税证明，本地户籍限购2套。属于“北三县”之一三河市的燕郊因为燕郊产业空心化，就业人数有限，拥有购房资格的人非常有限，楼市成交量迅速萎缩，房价直线下滑。2018年春天，房东拿下这套房的房产证后，不断催汪霞办理过户手续，但她没有购房资格，也无法办理按揭贷款。中介支招说，让汪霞出13万元的公关费打通政府工作人员，补交社保办理购房资格，但汪霞觉得不靠谱，所以对这一方案予以拒绝。此时，汪霞所购买的嘉都，每平方**低已经降到1.4万元左右。在环京楼市大萧条的背景下，曾经房价涨势凶猛的“领头羊”，燕郊也成为这一轮楼市的领跌者。房东也在北京上班，**初只花3000多元一平方米购买，每个月还贷才800多元，汪霞获得的情况是，“他说他爸做生意欠钱了，所以卖房”。

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• 问 买不满两年的房子怎么交税
  答

  买不满两年的房子需要交：1、营业税，需要按照房屋总额的5.5%收取。2、个人所得税，按照计税价格的1%或者差额的20%缴纳。3、契税：第一次买房小于90平米的房产按照1%缴纳，超过90平米(含90平米)并且小于144平米的房产按照1.5%缴纳，不是第一套房子或者大于144平米的房产按照3%缴纳。房产证不满两年如何过户1、房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方本人签字。2、提交申请，需要到房屋管理局填写表格，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。3、房产过户的申请材料都交给房产局后，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金。4、凭借着完税证明，到房屋所有产权中心在指定的时间领取新的房屋产权证。

• 问 我的房子还不满两年想出售要交什么税
  答

  房产证不满2年，按照5.5%缴纳营业税

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