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转出14000元到房贷按揭账户后，李涛将手机扔在一边，深深地呼了口气。30岁的李涛是北京一个理发店的普通职员，每月挣六千块左右，却要背负着一万多元的房贷。每次还贷，他的姐姐都要提前给他打一万元。这套房，在40公里外的河北小镇燕郊。2016年12月从炒房客手里花300万元买来，117平方米的房子每个月租金只有2000多元，目前他打算以192万元出售——这个数字，刚好是所欠银行的尾款。他准备还完后，回河北承德老家居住。90万元的**，加上两年来的还款，一共110万元全跌没了，李涛内心像被人剜了块肉，鲜血不断。来了几波人看房后，依旧没有成交。每次还贷，都有一种说不出的痛。燕郊因春秋战国时期地处燕国城郊而得名，有“天子脚下，御驾行宫”之美誉。它是中国的著名小镇，夹在北京通州和顺义之间的一块“飞地”，因为距离天安门只有35公里而举足轻重。一份关于中国特大镇的人口榜单显示，在2007年前，燕郊只有10余万人。2015年，燕郊以75万人位列全国人口特大镇第一名。燕郊随北京的发展而兴，也随着北京的风吹草动而摇摆不定。作为北京的”睡城“，燕郊晚上有人居住，白天大街上，人烟稀少。房子，是燕郊永远的关键词，也是燕郊人心中的痛。受地缘因素的影响，燕郊接纳了不少北漂外溢的刚需人群，成为他们首次置业起点。对于投资客来说，燕郊楼市似乎已成为一个赌局，有的赚得盆满钵满不再恋战，认输的人也不断咬牙抛售，也有一些场外的人虎视眈眈在官网。过去10年间，燕郊房价从每平方米4000元增长涨到2017年初的3万多元，现在又回到1.6万元左右，楼房也越建越密。几年的时间里，燕郊的房价犹如过山车，一部分在价格顶峰入场的投资客，栽倒在熟悉而又陌生的地方。卖掉的话，亏掉几十甚至上百万元。不卖的话，每个月要交一笔不小的月供。如今，已经成为燕郊投资客的烫手山芋。更多的人，是不服输，虽然租金和月供的缺口非常大，但他们还继续坚持扛着，在这些人看来，跌下去的，还会涨回来。看涨的人，他们有两个期待：一是北京正在规划的22号地铁通过燕郊，二是限购政策解除。还有一部分人，做着更斑斓的梦，他们梦想着1958年的历史重演“燕郊划北京”——这一年，隶属于河北的通州被划给了北京。期待通过在燕郊购房得到户口、有朝一日能成为北京人。京津冀一体化中提出“统一规划、统一管理”后，他们觉得这个梦越来越接近真实。甚至网上有人说，河北省会迁到通州，让人哭笑不得。这个白日梦中，通吃的赢家就是当地地产商。燕郊楼市的凄凉，很多人把它归结于严格的限购，其实这仅仅是原因之一。同样是环京的涿州，政策相对宽松两年来价格也直线下降，燕郊楼市的大起大落是因为泡沫的破灭。不排除接下来或许会焕发生机，但需要漫长的等待。房价腰斩，**跌没了2015年秋，通州成为北京城市副中心，一河之隔的燕郊房价从每平方8千元左右上涨的1.5万元。第二年，北京楼市的大幅升温，带动了燕郊房价急速上涨。2016年12月底，汪霞和全国各地的无数投资客一样，按捺不住内心的躁动，专程从辽宁葫芦岛坐高铁赶赴北京，再直奔燕郊。之前，北京一位朋友已经在燕郊买了两套，她对燕郊的各种利好已有“备课”，汪霞找了几家中介，到处都是看房的人，“时间就是金钱，犹豫也有成本”，跑了几趟，汪霞亲眼见一些房子坐地三万、五万地涨价，甚至有看房者主动涨价抢房。汪霞来到位置比较偏僻的嘉都小区，这里环境不错，由于交房没多久，业主没有房本，难以过户，但是她不敢多想，匆匆以2.3万元/平的价格签下一套92平方米的房子。为此，她卖了一套辽宁葫芦岛的房，筹了81万元的**。“朋友订了，我就跟着订了，都没怎么看，特别轻率，现在想起来都是泪啊”，回想起当初买房的情景，汪霞忍不住感叹：“我本来不懂，以为朋友懂，结果她只是有钱任性”。汪霞的这位朋友，早年从事销售工作，收入好的时候一年一两百万元。2017年初的几个月，嘉都房子一平方涨了几千块，汪霞暗暗高兴自己“成功的选择”。作为环京楼市的代表，其他楼盘甚至创下了每平方米房价破3万元奔4万元的辉煌“战绩”。一家楼盘的在建项目，别出心裁的广告为了引起人们关注。她完全没有意识到，“限购”的达摩克利斯之剑已经悬在头顶。2017年3月17日，北京认房又认贷的“3·17新政”出台；3月22日，廊坊市主城区、北三县、固安及永清限购，外地户籍限购一套且提高**比例；4月5日，三河市限购实施细则出台，进一步提高二手房交易成本；6月3日，廊坊市限购升级，外地户籍需有3年社保或纳税证明，本地户籍限购2套。属于“北三县”之一三河市的燕郊因为燕郊产业空心化，就业人数有限，拥有购房资格的人非常有限，楼市成交量迅速萎缩，房价直线下滑。2018年春天，房东拿下这套房的房产证后，不断催汪霞办理过户手续，但她没有购房资格，也无法办理按揭贷款。中介支招说，让汪霞出13万元的公关费打通政府工作人员，补交社保办理购房资格，但汪霞觉得不靠谱，所以对这一方案予以拒绝。此时，汪霞所购买的嘉都，每平方**低已经降到1.4万元左右。在环京楼市大萧条的背景下，曾经房价涨势凶猛的“领头羊”，燕郊也成为这一轮楼市的领跌者。房东也在北京上班，**初只花3000多元一平方米购买，每个月还贷才800多元，汪霞获得的情况是，“他说他爸做生意欠钱了，所以卖房”。
全部3个回答>房子买了两年可以卖吗? 我的房子买了未够两年现在想卖掉，可以过户吗
153****1407 | 2019-01-22 16:30:20
已有5个回答
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131****1592
现行的个人二手房交易的执行细则规定:
查看全文↓ 2019-01-22 16:30:52
1、2016年5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
2、个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；非普通住房对外销售的，按差额征收增值税。
扩展资料
财政部、国税总局联合发文，明确了个人二手房交易的执行细则。个人在2016年4月30日前已签订转让合同但未办理产权变更事项的，应缴纳增值税。
此前，两部门已经表示，个人二手房交易由营业税改为增值税后，原有的优惠政策一律延续。5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；非普通住房对外销售的，按差额征收增值税。经过测算，实际税负并未出现太大变化，甚至略有下降。
昨天，两部门又进一步明确，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，而个人取得房屋时所支付价款中包含的增值税，将计入房屋的财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
税务总局明确，个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
参考资料:人民网▬二手房优惠政策一律延续 -
133****4998
首先简单了解一下国家政策：国家在今年3月30日宣布普通住宅营业税减免条件由满5年改为满2年，俗称营业税五改二，具体计算标准为普通住宅过户价*5.6%，非普通住宅无时间限制统一（过户价-原价）*5.6%。
查看全文↓ 2019-01-22 16:30:45
其次针对你家的情况属于买过来才一年，如果是二手房基本可判定个人所得税是没有的，因为个税一般可选核定或者核实进行交易，核实情况下可判定没有个税。
**后房子好卖不好卖是综合因素决定的，当地供求关系、房子本身品质、价格、税费等，不可一概而论。 -
136****4750
只要是有房屋所有权证的房子，都可以自由买卖。只是所交纳的税费是有所区别的。您的房子交易过程中需要交纳以下费用：
查看全文↓ 2019-01-22 16:30:38
1、契税（成交价的3%）小于140平米的减半。
2、不满五年需要交纳营业税（成交价的5.5%）。
3、个人所得税（成交价的1%）。不过现在在房屋买卖过程中，出售方只需要报出一个净得价，所有税费都是买方承担的。 -
138****8704
一个项目公司名下有多个地块，其中多个商业地块，只有一个住宅地块，而且均已经办理土地证，我们只想要其中的住宅地块，请问如何操作？
查看全文↓ 2019-01-22 16:30:33
根据大家的经验，如果通过传统手段股权转让，那么必然几个地块是一起绑定的，项目公司的各种债权债务也会一并过来，无法达到收购方的目的；
如果采取单独转让住宅地块，基本没有太可行的路径，直接买卖土地使用权，国家法律是不允许的，采用在建工程转让，必须要满足25%投资额的限制，这个相当于给交易判了死刑，很多项目收购都是因此夭折；
这时候，有人就想了，我想个办法把土地剥离出来，新设一个项目公司装进去不就行了，当然这是**理想的，然而老岳经历这么多年收并购，基本发现不可行，因为这里面会涉及到土地使用权变更，在很多情况下，土地过户会被视同转让，根本不会给你办理过户手续，政策上完全行不通。然而，事实总会让你大开眼界，某些实操案例好像真的办成了！
注意注意，此种手法不是所有地方都可行，但是你得承认这是事实！
关于这种方式，大家的叫法各有不一，有的称为“土地剥离新设”、有的称为“土地作价入股”、有的称为"土地使用权出资"，有的简单称为“土地过户”；
不管叫法是什么，这个过程有两个核心要素： 1. 土地权属发生了变更，需要重新办理土地证 2.土地价值发生了变化，一般都存在增值的过程；好了，各种理论铺垫都结束了，上案例！
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案例1： 某开发商早年用公司A拿了几块土地，其中只有一宗属于住宅用地，规模100亩，每亩300万，总价值 3亿元，土地款全部缴齐并办理了土地证。后期因为开发资金不足，一直搁置了几年，后期土地市场行情变好，开发商决定把其中**容易出手的住宅用地转出去,
于是，地主进行了如下操作，解决了单一地块的交易问题：
第一步：成立新的全资子公司B，认缴注册资本金1000万
第二步：将土地使用权重新评估，假设评估值为5.5亿元；
第三步：按照5.5亿元的评估价将土地使用权出资至项目公司B，1000万用于实缴注册资本，其余用于增资，项目公司注册资本变更为5.5亿元；
第四步：土地过户，将土地证变更至项目公司名下；
第五步：母公司A缴纳增值税、土地增值税、所得税，公司B缴纳契税，A依法向B开具足额增值税专用发票；
第六步：将项目公司重新作价，假设为6亿元，转让100%股权；
以上五步属第一阶段，完成土地剥离新设，作价入股过程，第六步属于第二阶段，完成项目公司股权转让；
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那么我们来算一算，这个过程买卖双方各自付出了哪些代价和成本？
一、地主总收入：6亿元
二、土地剥离新设过程税费计算
共涉及5项税费，其中增值税、所得税和土增税属于大额税种；
（1）增值税缴纳： 5.5亿元/1.1*10%=5000万；（评估值/1.1 *10%）,价税分离后，不含税金额为5.5/(1+10%)=5亿元；
特殊说明：这里很多人问什么不按照增值部分征收，这也是老岳**初的困惑点，但因亲眼见到增值税专票原件，税务局确实征收方式如此，事实胜于理论，大家先默默的记住，后期老岳有了确切答复后在留言处详细说明；
（2）增值税附加：5000万*12%=600万 （ 增值税*12%）
（3）印花税： 5亿元*0.05%=25万 （不含税金额*0.05%）
（4）土增税缴纳：
扣除金额：3亿+600万+25万=3.06亿元 （原值+税费，不含增值税）
增值额：5亿元-3.06亿=1.94亿元 （ 不含税金额-扣除金额）
增值率：1.94亿/3.06亿元*100%=64%（增值额/扣除项目金额）
土增税: 1.94亿*40%-3.06*5%=0.62亿元 （50%-100%部分）
（5）所得税：（5亿元-3亿元-0.562亿-0.62亿元）*25%=2045万元；
不难看出，综合以上，三大税种+两小税种 ，即为5000万+600万+25万+ 6200万+2045万=1.39亿元；
三、 出让项目公司过程税费计算
此过程只需缴纳股权转让所得税，印花税忽略不计；
1. 股转取得收入 6亿元
2. 取得股权所付出的成本5.5亿元
3.所得税缴纳额（6亿元-5.5亿元）*25%=1250万；
四、卖方股东盈利
在各付各税的情况下，股东实际拿到手的6亿元-3亿元-1.39亿元-1250万=1.5亿元，我们计算一下，3亿元的土地原值，**终净赚1.5亿元，也算还不错了！（大部分情况下，卖方经常会把税费加到买方头上，利润更高）
如果以上数字你看的有点懵没看懂？别太在意，记着有三大税就可以行，增值税、土增税和所得税，剩下的交给财务算细账；
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五、买方承担税费
**后再说一句，如果项目公司契税由买方承担的话，那么只有一个很小的契税，但是收益却很大，因为未来增值税计算中，土地成本扣除项目按照新的土地成本5亿元计算，大大降低了土增税！
契税计税基础：5.5亿元-5000万=5亿元；
契税税率：4%
契税金额：5亿元*4%=2000万
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分析： 经过案例分析，可以看出，采用土地使用权出资，卖方的税负还是比较重的，但是**大的好处是不受25%的投资额限制，极大的提高了转让灵活度，同时对于买方而言，不必承担项目公司的各种债权债务，而且在未来的土增税清算中，可以采用新的土地价值，大大降低了税费，所以，如果能落地执行，这种依然不失为一种非常好的交易方式。
当然，这个过程我们替卖方算帐，其实主要是很多情况下，卖方只考虑净收入，税费依然会转嫁到买方身上，所以，如果能学会对方的计算方法，也是很有必要的。
小伙伴，你学会了么？ **终重申一句，不是所有地方都可以这么操作！
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137****9690
查看全文↓ 2019-01-22 16:30:26
2018年12月27日早晨，众多居住在北京像素的年轻人像往常一样，涌进地铁6号线草房站，奔向北京各大写字楼，开始新的一天。
北京像素号称北京**大的商住楼盘，在东五环外、朝阳区与通州区交界处。
2018年12月，北京像素小区，楼房窗户密密麻麻。中新网记者 邱宇 摄
小区一共19栋高楼，窗户密密麻麻，东南西北各种朝向都有，就像一个大蜂巢。这里有近1万套房屋，面积从30到70多平米不等，居住着三万多人。
虽然建于2010年前后，但因缺乏维修，楼内就像老旧的宿舍，每层30户，走廊又暗又长。推拿店、美甲店、宠物店直接开在小区里，办公室出租广告随处可见。
很多北漂选择在这里落脚，他们没有户口，又暂时没有购房资质。
比如陈林，两年前，他怀揣着父母和亲戚帮忙凑的150多万块钱，在北京像素买了一套40多平的开间。
“商住房”是一个很微妙的概念，在土地性质上属于商业地产，却被开发商包装成住房进行出售。不只北京，上海、广州、深圳、成都等城市都有类似的房子。
与普通住宅比，商住房有一系列限制：40年或50年后产权到期；不能落户；**高、贷款年限少；水电气费贵，税高。
北京像素每层30户，走廊又暗又长。中新网记者 邱宇 摄
这些陈林都不在乎，他甚至选择性忽略了小区杂乱的环境和头顶上几乎每分钟一次的飞机噪音。北京像素对他而言**重要的意义在于，终于在北京买了房、安了家。
陈林早已打算好，等后面交够五年社保，就把房子卖掉，去换一套北京的普通住宅。
2016年买房的时候，他不愁将来卖不掉，毕竟那时仅北京像素一个小区就聚集了近20家中介门店，听说每月都能成交几百套。
动态黑色音符
房子不好卖了
但在2017年3月26日之后，一切都变了。
当日，为打压炙热的房地产市场，北京出台了空前严厉的商住房调控政策。明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”，从态度上否定了商住房的所谓“居住”属性。
政策同时规定，个人购买存量商住房时，要求名下无房、五年社保或缴税，并且只能全款购买。
2018年12月，北京像素小区附近只剩三家中介门店。中新网记者 邱宇 摄
购买商住房的条件从不限购变得异常苛刻，有人评价这等于对商住房市场“一剑封喉”。
不仅北京，2017年，上海、广州、深圳、成都、天津等多城均出台措施，对商住房加以限制，商住项目也因此迅速降温。
2018年12月，距离政策出台一年半多，北京像素小区附近只剩三家中介门店。其中一家大型连锁中介机构的工作人员小心翼翼地回避着“商住房”的字眼，改称“商业房”。
市场的冷淡还反映在成交量上。中原地产研究中心统计数据显示，政策出台后20个月，即2017年4月-2018年11月，北京商住房成交仅5409套，而此前的20个月（2015年8月-2017年3月），成交套数为 89690套。
也就是说，北京商住房成交量暴跌了94%。
现在，北京像素的复式户型报价降到4万/平米左右，调控前，同类型的房源报价一度接近7万/平米。
但是在陈林看来，报价4万还是3万都没有任何意义，因为现在很难找到下一个接盘的人，真心想卖房的业主只能不断降价。
他说，虽然规定可以卖给公司，但现实中很少有公司愿意买，因为公司完全可以用更低的成本租一套类似的房子。
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可以卖的，需要交的费用有下面几点：（1）只是由于你的房子是在两年内出售需要缴纳契税。（2）通常情况普通住宅面积在90平米一下的，按房价1%征收。（3）如果面积在90平米以上140以下按照普通住宅征收1.5%。（4）如果是非普通住宅征收成交价的3%。（5）还会有其他的一些中介费什么的。（6）如果再次购买还是可以申请享受优惠，但是再买房契税**低也得是1.5%的比例了。
全部3个回答> -
答
二手房没有规定买多久可以在卖，可以刚刚买了就卖都可以了。只要产权证的名字变更为买受人的名字了，那么想在想将房子卖掉都是可以的，只不过需要缴纳税费，办理过户的税费如下：1.个人所得税：1%（卖方出，满五年唯一一套住宅免征）；2.契税：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%，买方出；3.营业税：5.6%（卖方出，满两年免征）；4.交易手续费：面积*6元（买卖双方一家一半）；5.工本费：80元（买方出）；
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答
新房买来后，房产证出来的话随时都可以交易，只是办手续的时间得花上两三个月，房产证如果没有满5年，要交的营业税挺高的，如果房产证没有出来的话，得去公正，手续办完就可以卖出去，只是不能贷款了，买方要一次性付款，时间也更短。还有一种就是房子买来直接转让，如果是要投资的话，直接收取一些转让费，买方直接和开发商签合同。相关的就这些了 希望有用吧
全部5个回答> -
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看看这个也许能帮到你,税费计算买方1、契税：成交价或评估价（高者）×1.5% （商用用房,二次购房或大于144平米的税率为3%）2、交易服务费：建筑面积（平方米）×3元3、交易印花税：成交价或评估价（高者）×0. 05%4、产权转移登记费：50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）卖方1、交易服务费：建筑面积（平方米）×3元2、交易印花税：成交价或评估价（高者）×0. 05%3、：成交价或评估价（高者）×1%4、解困房：成交价或评估价（高者）×1%5、商品房：按× 3% × 未交的建筑面积6、分摊费用：成交价/总面积×分摊面积×10%（10楼以下）成交价/总面积×分摊面积×20%（10楼以上）7、个人所得税：成交价或评估价（高者）×1%（自用满五年，且是唯一生活用房的免征）
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