请问，商铺土地增值税怎么计算？

已有5个回答

• 151****2085

  按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按建筑面积分别核算增值额，计算土地增值税。
  
  1、增值税、营业税起征点的适用范围限于个体户，销售货物的，为月销售额5000-20000元，省、自治区、直辖市财政厅（局）和国家税务局应在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部、国家税务总局备案。
  2、一般纳税人基本税率17%，对特殊货物的低税率13%，一般纳税人进项税可以抵扣，小规模纳税人商业4%，小规模纳税人工业6%的是增值税的征收率，不是法定税率，小规模不能抵扣进项税 增值税应纳税额=2392/1.04×0.04=92元 8528/1.04×0.04=328元 6月份增值税应纳税额=92+328+1540=1960元。

  查看全文↓ 2018-07-30 15:33:49
• 143****9122

  房地产企业土地增值税如何清算，一般情况如下：
  房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）：
  1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）
  2、计算收入
  3、收入－扣除项目金额=增值额
  4、增值额/扣除项目金额=增值率
  5、按税率计算税额
  基本步骤如下：
  计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率
  1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
  　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
  　　计算增值额的扣除项目：
  　　（1）取得土地使用权所支付的金额；
  　　（2）开发土地的成本、费用；
  　　（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
  　　（4）与转让房地产有关的税金；
  （5）财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。
  但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。
  根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：
  第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。
  第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。
  第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳税人注意的是，在计算开发建造房屋转让销售的加计扣除项目时，不仅允许对开发成本加计扣除，对土地成本价款也允许加计扣除。
  第四，转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时缴纳的有关税金。这主要考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。从中也可以看出，这种转让旧房的情况也不允许加计扣除。
  此外，对于转让旧房及建筑物的，如果能够取得购置发票，还可以采用另外一种计算土地增值税的方法。财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）项、第（三）项规定的扣除项目的金额（即土地价和房屋建筑物评估价），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。
  2、土地增值税实行四级超率累进税率：
  　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
  　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
  　　增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
  　　增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
  　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
  　　纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：
  　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
  　　（一）增值额未超过扣除项目金额50％
  　　土地增值税税额=增值额×30％
  　　（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
  　　（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％
  　　（四）增值额超过扣除项目金额200％
  　　土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％
  公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。
  

  查看全文↓ 2018-07-30 15:33:42
• 137****3595

  不是所有的二手商品房都需要缴纳土地增值税。而且每个地区的情况都不一样，有的地区实行了减税或者免税的政策。比如08年汶川地震的时候，成都就大部分区县都减免了增值税的。
  按照国家规定来说，大概情况是这样的：二手商品房中分为普通住宅和非普通住宅，具体如何缴纳依政策而定。根据土地增值税的政策规定：对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，是免予征收土地增值税的。同时，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，也是免予征收土地增值税。
  居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
  目前，对于土地增值税的税率征收有三种方式：第一，凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。第二，对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用。第三，对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。
  

  查看全文↓ 2018-07-30 15:33:34
• 141****7351

  土地增值税算法是：（评估价-原价）*30%至60%或评估价*30%至60%。（注：此点税率为
  四级累进，按差价越大税率越高，税率分别是30%、40%、50%、60%）。

  查看全文↓ 2018-07-30 15:33:27
• 149****5352

  只能是大概！
  土地增值税=【销售价（评估价）—取得房地产时有效所载的金额—按所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额—按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金—取得房地产时所缴纳的契税】X适用税率
  
  土地增值税实行四级超率累进税率：
  增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
  增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额 的部分，税率为40％。
  增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
  增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
  
  公式给你，楼主自己算，各地有小差异！
  换句话说：土地增值税是对纳税人转让房地产所取得的增值额进行征税

  查看全文↓ 2018-07-30 15:33:20

相关问题

• 问 土地增值税怎么计算
  答

  土地增值税一般是在转让土地使用权、土地上的建筑物或附着物后，取得了收入然后征收的一种税，土地增值税应纳税额＝增值额×应税税率。土地增值税的特点有：1、按次征收一般在房产转让时会征收土地增值税，每发生一次转让行为，就会征收一次土地增值税，每次的征税额都是根据转让房产获得收入金额作为计税依据的。2、计税依据土地增值税是以转让房产的增值额作为计税依据的，以销售对象的收入扣除掉法定的扣除项目后的余额来计算，和普通增值税的增值额是不同的。3、税率土地增值税实行的是超率累进税率，是按照分级累进的原则计税的，增值率越高税率就越高，增值率越低税率就越低。4、征税面广只要是在我国转让房产取得收入，无论是单位还是个人，都有义务缴纳土地增值税。

• 问 土地增值税怎么计算
  答

  土地增值税的计算是有公式的，应缴纳土地增值税＝增值额×应纳税率－扣除金额×速算扣除数，一般在销售房产和转让在建工程时需要缴纳土地增值税。土地增值税的征收方式分为以下两种：1、核定征收在二手房交易时，按照转让的房屋价格全额征收增值税，税率按1%征收，计税依据是房屋的转让价值。2、减除法定额后征收在减除掉法定扣除金额之后，按照四级超率累进税率征收，分为能提供票据和不能提供票据两种情况。第一种：对于能提供买房发票的，可以减除买房时票据上所记载的可扣除金额，从购买年到转让年，每年加计5%，缴纳的契税和相关税费也可以扣除。第二种：没有发票，但能提供房屋评估报告的，按照取得土地使用全时支付的金额，以及国家统一规定的缴纳税费金额等扣除。

• 问 怎么计算土地增值税税率？
  答

  土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。 (1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%; (2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%; (3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%; (4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

• 问 请问商铺土地增值税怎么计算？？谢谢！求指教！求解答！
  答

  合并计算：扣除项目合计=72+360+（72+360）*10%+33+（72+360）*20%=594.6万元。如果利息能准确的核算则：利息+（72+360）*5%。增值额=300+300-594.6=5.40.增值率=5.4/594.6=1%，适用税率30%土地增值税5.4*30%=1.62万

  全部3个回答>
• 问 商铺土地增值税要多少？
  答

  计算:1、营业税+城建税+教育附加税:登记价*5.2%2、土地增值税:土地增值额*30%(土地增值额在原值的50%以内的部分)+土地增值额(土地增值额在原值的50%到100%之间的部分)*40%+土地增值额*50%(土地增值额在原值的100%以上的部分)3、个人所得税:(土地增值额-现土地增值税-供楼利息(只能是一手买的才能减去)-装修发票额)*20%+装修发票额*5.75%。

  全部3个回答>