我想买一套房子，房产证没有下来，那怎么交易安全？

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• 151****1094

  第一、找中介做为第三方只是多花点钱而已，不会得到任何保证，可以得到某些服务而已。
  第二、一定要做律师见证，并且尽可能的要求原业主家庭成员全部签字认可
  第三、回迁房办理房产证相对比较麻烦，时间较长，很难保证一定办得下来或者多长时间能办下来
  第四、尽量只付5成以内房款，太多风险太大，太少对业主没有约束力，所以在降低风险同时也要加大对方违约赔偿的力度，并且一定要收回对方拆迁补偿协议书
  第五、强调入住，对管理控制房屋有好处
  第六、房价上涨的情况下业主反悔的可能性非常大，特别是上涨空间足以支付违约赔偿款时，这种情况下律师见证可以起到类似与合同的效力，但原业主可以不给你房而支付赔偿。
  

  查看全文↓ 2018-08-07 22:02:24
• 152****1704

  在购买一套房子之前，排除风险的方式主要是查清要购买的这套房子的所有信息。
  如果确实存在风险，**好是不买。
  房产证是否有不是判断房子有无风险的主要方面。
  你可以先到房地局或其他的方式询问开发商的资质，开发信息，楼盘信息等。

  查看全文↓ 2018-08-07 22:02:10
• 147****5403

  你好，我以前也做过中介，像你说的这种情况也碰到过，我是这样处理的： 1，首先你要先了解清楚你房子现在的情况，问清楚还能不能更名，（理由可以说是亲戚之类的，自己想好怎么说，因为有些单位是不可以转给非本单位以外的人的，或者说要出具是亲戚的证明）如果可以，怎么办，有没有费用。 2，如没有贷款，上面1点也都可以，那么接下来你们就可以按合同上的规定先付定金/**（个人建议是成交价的50%）给你，再带买方去办理更名的手续，更完名之后当天内让买方补齐尾款给你就可以了。 3，如果有贷款，需让买方联系自己办理贷款，（如果通过中介公司成交的，就不必担心了，中介那边会帮他办理的） 4，如果开发商那边说不能更名了，只有等房产证下来，办理过户手续了。
  

  查看全文↓ 2018-08-07 22:01:57
• 154****7690

  没有房产证的房子是不能够办理过户的，建议不要购买。
  
  二手房交易流程：
  
  第1步：买卖前的产权审核
  首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
  风险提示：此环节**大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。
  
  第2步：交定金与签合同
  看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。
  如果你看中的房子还在按揭中，定金**好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金**好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
  一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。
  
  第3步：赎楼
  赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。
  出于风险考虑，买家**好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。
  
  第4步：付首期及资金监管
  除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。
  具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。
  
  第5步：签订买卖合同
  签订书面协议时，**主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。
  
  第6步：选银行和办按揭
  如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。
  
  第7步：过户及交税
  去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。
  
  第8步：后续事项
  交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，**终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，部分区域像罗湖区，办理水电交接的时候也许要提供抵押合同，交易双方**好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动。**主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。

  查看全文↓ 2018-08-07 22:01:47
• 151****9876

  一是要确定卖方有处分权，可以到房产部门查询备案情况，确认产权。
  二是要留有余地，不能支付全款，确保以后配合办理过户手续。
  三是要约定税费由谁负担，以免之后扯皮。
  

  查看全文↓ 2018-08-07 22:01:40

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• 问 我想买一套房子，但是房产证没下来，怎么样跟房主交易？有什么风险？
  答

  其一、刚交了**款，还没有办按揭这种情况是指开发商还没有到房管局备案，这是比较好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将**款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。其二、正在还房贷的房子这种情况相对复杂，风险也高，这是因为如果卖方还在还房贷，在没有房产证的情况下交易房屋，卖方应当还清银行贷款将房子解压，并办理房屋注销手续，之后再由买方与开发商签订新的商品房买卖合同，并重新在房管局备案。当然，此种情况必须征得开发商同意才可办理，并且此途径不受法律保护，并不提倡，交易的风险很大。比较稳妥的交易方式是建议买卖双方等房产证下来后再进行交易过户，这样可以避免房产交易中各种风险，但相对缴纳的税费较多。解决方式一：双方约定等房产证下来再过户。双方可以先签一份协议，约定**款项，以及过户时间（房产证下来就立即过户），预付**款，然后就是等了。等到房产证下来再办理过户，先过房产证，出新证当天再过户土地证，过户后再交付尾款。这种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。因此建议：1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎，除非是信得过的朋友，能够知根知底。2、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。3、如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备，明白风险的存在。4、考虑到房价经过一段时间会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。解决方式二：直接更名。流程：1、卖方将银行的贷款还清；2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。注意事项：1、房子必须还清银行贷款；2、更名必须取得开发商的同意；3、买方不能再按揭了，必须全款购买。这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。

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• 问 想买一套房子
  答

  不难的，相当中国当官的来说，不要说买一套房子，他们手上掌握着大量的房地产。至于中国苦难的人民啊！！！！你们就天天唱共产主义好社会主义好就行了，房子的事在梦中想想便罢了。**近，国家某部公布了一项统计数据，告诉人们：你要不是三大式人物（大款，大官，大腕）而想在北京买套100平方米总价300万的房，社会阶层所付出的代价请看： 1 农民：种三亩地每亩纯收入400元的话要从唐朝开始至今才能凑齐（还不能有灾年）；2 工人：每月工资1500元需从鸦片战争上班至今（双休日不能休）； 3 白领：年薪6万，需从1960年上班就拿这么多钱至今不吃不喝（取消法定假日）； 4 抢劫犯：连续作案2500次（必须事主是白领）约30年。 5：妓女：连续接客10000次，以每天都接一次客，需备战10000天，从18岁起按此频率接客到46岁（中间还不能来例假) 以上还不算装修、家具、家电等等费用。

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• 问 我想买一套房子，现在房子的两证还没有下来，不能办理过户，只能签协议，请问怎么操作比较安全呢
  答

  如果是产权证没下来,你可以问一下他是不是已经备案了,如果已经备案了,那么只能等产权证出来才能交易。如果没有备案,那你可以走更名的手续,就是把发票改成你的名字。如果不是商品房,那么没有产权证,是不可能贷款的,因为,银行要用产权证做抵押。至于税费大概2万多吧

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• 问 我要买一套房子，该房子没有房产证，可以贷款吗？
  答

  没有房产证怎么贷款咯

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• 问 父母有一套房子，我购买了一套房子，房产证都还没下来，我现在再买一套限购吗？
  答

  限购是以网签为准，即使没下房产证，在系统里也能查到。但限购是以家庭为单位，孩子满18周岁就属于单独的家庭。济南户口限购2套