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第一、找中介做为第三方只是多花点钱而已，不会得到任何保证，可以得到某些服务而已。第二、一定要做律师见证，并且尽可能的要求原业主家庭成员全部签字认可第三、回迁房办理房产证相对比较麻烦，时间较长，很难保证一定办得下来或者多长时间能办下来第四、尽量只付5成以内房款，太多风险太大，太少对业主没有约束力，所以在降低风险同时也要加大对方违约赔偿的力度，并且一定要收回对方拆迁补偿协议书第五、强调入住，对管理控制房屋有好处第六、房价上涨的情况下业主反悔的可能性非常大，特别是上涨空间足以支付违约赔偿款时，这种情况下律师见证可以起到类似与合同的效力，但原业主可以不给你房而支付赔偿。
全部5个回答>我想买一套房子，但是房产证没下来，怎么样跟房主交易？有什么风险？
153****3089 | 2018-08-20 15:39:43
已有3个回答
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146****1995
其一、刚交了**款，还没有办按揭
查看全文↓ 2018-08-20 15:40:57
这种情况是指开发商还没有到房管局备案，这是比较好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将**款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。
其二、正在还房贷的房子
这种情况相对复杂，风险也高，这是因为如果卖方还在还房贷，在没有房产证的情况下交易房屋，卖方应当还清银行贷款将房子解压，并办理房屋注销手续，之后再由买方与开发商签订新的商品房买卖合同，并重新在房管局备案。
当然，此种情况必须征得开发商同意才可办理，并且此途径不受法律保护，并不提倡，交易的风险很大。比较稳妥的交易方式是建议买卖双方等房产证下来后再进行交易过户，这样可以避免房产交易中各种风险，但相对缴纳的税费较多。
解决方式一：双方约定等房产证下来再过户。
双方可以先签一份协议，约定**款项，以及过户时间（房产证下来就立即过户），预付**款，然后就是等了。等到房产证下来再办理过户，先过房产证，出新证当天再过户土地证，过户后再交付尾款。这种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。因此建议：
1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎，除非是信得过的朋友，能够知根知底。
2、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
3、如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备，明白风险的存在。
4、考虑到房价经过一段时间会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
解决方式二：直接更名。
流程：
1、卖方将银行的贷款还清；
2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；
3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；
4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
注意事项：
1、房子必须还清银行贷款；
2、更名必须取得开发商的同意；
3、买方不能再按揭了，必须全款购买。
这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。 -
131****0594
1、房屋买卖双方约定等房产证下来再过户
查看全文↓ 2018-08-20 15:40:41
这种方式属于二手房买卖，需要要缴纳的税费会比新房多一些。包括：个人所得税、契税、增值税等等。这种方式比较简单直接，能及时过户，风险较低。不足之处就是税费相对较高，且时间成本比较长。
2、直接更名
流程：卖房者需要首先还清银行贷款；卖房者拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；注销完成后由购买者和开发商签署新的商品房买卖合同，然后再到房管局重新备案。
3、刚交了**款，还没有办按揭
这种情况比较好处理，因为开发商还没有到房管局备案。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将**款付给卖方就行了。
房产证没下来的房子如何买卖？应该注意什么
二、要注意什么问题
1、没有产权证就等于没有权，的不当风险都是从这一点出来的；在期房买卖中，更大的问题是——暂时谁都没有权。由于这两个特性，风险是无法完全消除的；说宽泛一点，任何交易都无法消除全部风险。
2、这种情况下主要的风险是：一房二卖；不履行合同义务：无法交房、按时交房、质量瑕疵等。还有一些更大的风险就已经不属于需要讨论的范畴了。
3、为了规避风险，建议合同中将可能出现的情况想清楚，并提前规定好合适数额的违约金。这样可以避免未来争议中举证的麻烦，也可以激励债务人、产生更大的债的保证的作用。但考虑到开放商往往有格式合同，建议仔细阅读。 -
141****0859
交易办法：
查看全文↓ 2018-08-20 15:40:29
（1）直接办理更名
如果购房者确实想购买此类房屋，且房子正在还贷期是可以直接去更名的，具体流程如下：
1、在征得开发商的同意后，A先生还清所有房贷，拿着银行出具的结清证明去房管局拿出正在抵押的合同；
2、开发商带着合同和注销备案的登记表去房地局办理房子的注销手续；
3、注销完成之后买方再与开发商签订新的商品房买卖合同，重新在房管局备案。
上述流程有三个关键点必须满足才可以更名：（2）等待房产证下来再过户
双方约定等房产证下来再过户是比较稳妥的方法，买卖双方可以先签订一份协议，约定好**款项和过户时间（房产证下来就过户），然后预付**款，**后就是等到房产证下来，再办理过户，先过房产证，再过户土地证，过户后再交付尾款。
三、没有房产证的房屋交易建
1、因为没有房产证的房子在交易的时候风险比较大，买卖双方应该都要谨慎。
2、对于购房者来说，降低风险就要取得房产证之前尽量少交房款，可以约定资金托管，应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向买方倾斜。
3、如果一定要卖或者买没有拿到房产证的房子，双方一定要对该房产进行详细了解，确保房产证何时拿到，而且房价在一段时间会有波动，**好约定违约金的标准，以免一方违约，同时也要有交易存在风险的心理准备。
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限购是以网签为准，即使没下房产证，在系统里也能查到。但限购是以家庭为单位，孩子满18周岁就属于单独的家庭。济南户口限购2套
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可以分为一下几种不同的情况：1.刚交了**款，还没有办按揭。解决方法：这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是**好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将**款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。2.正在还房贷，还没有交房。方式一：直接更名流程： 1、卖方将银行的贷款还清；2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。注意事项：1、房子必须还清银行贷款2、更名必须取得开发商的同意3、买方不能再按揭了，必须全款购买这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。方式二：双方约定等房产证下来再过户这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。第二种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。注意事项：1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎！2、如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详 细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准 备。3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房 款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。4、房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违 约。
全部5个回答> -
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房产证还没有下来的房子，尽量不建议购买，虽然会比市面上的商品房便宜很多，但因为没有房产证，所以无法办理过户，得不到法律的保障，即便是有金钱的交易房屋，所有产权人仍然属于原先的卖家。再加上房屋的产权不明晰，所以购房合同无效，这类房屋很容易会出现经济纠纷，而且购房的风险比较大，一旦发生一房多卖的情况，很容易会出现钱房两空的情况发生。另外一方面因为还没有房产证，所以在办理房屋抵押贷款时银行不予批准，此类房屋往往需要全款购买，再加上无法办理过户，一旦房屋出现拆迁或者是其他的情况，无法得到相应的补偿。购房者尽可能的选择五证齐全的房屋或者是已经具有房屋所有产权证的房产，保障自己的切实利益避免可能出现的纠纷。
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法律上来说，没有房产证是不能够交易的，你的交易也是不受法律保护的，交什么费用都没有用，必须等房产证下来才可以正式交易。如果卖家不诚信，对买家会造成很大的损失。还有一个方法就是开发商办理合同更名，是受法律保护的，可能需要支付开发商一笔更名费。
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