想了解下二手房买卖房龄应注意哪些问题

已有3个回答

• 157****9452

  1、 影响剩余产权年限
  在我国，普通住宅的产权年限为70年。例如，某二手房开发商2000年拿地，土地使用年限到期为2070年，该房子交付使用的日期为2005年。
  那么到2018年，该房屋的剩余产权年限为52年（即2070－2018）。该房屋的房龄为13年（即2018－2005）。通常来说，房龄越老，房屋的剩余产权年限就越短。
  2、影响贷款年限
  购房者买二手房采用商业贷款时，各大银行都会根据房龄的大小来限制贷款年限。在同等情况下，房龄越老，贷款年限越短，月供就会相对较高，每月的还款压力就会比较大。
  3、 影响房屋剩余寿命
  房子和人一样，都有寿命，对于房子而言，住宅的结构、质量决定房屋的自然寿命。房屋在使用过程中，会受到一定的损耗。因此二手房房龄越老，房屋的磨损程度就相应越严重，房屋剩余的寿命就越短，在居住一定年限后，可能就会变为危房，不能住人。
  4、 影响房屋维修费用
  二手房房龄越老，受到的损耗就会越多，出现的问题也就越多，购房者就需要对房屋进行修缮，在进行房屋维修时，需要耗费一定的资金。因此通常来说，房龄越老，房屋的维修费用也就相应的越高。
  5、影响居住的舒适度
  随着社会的发展，现在新建的房子，在户型的设计和园林规划方面，都比较新颖、人性化；在建筑施工上也越来越规范化、科学化；物业管理也比较完善。

  查看全文↓ 2018-08-23 15:32:18
• 134****6259

  1、银行贷款
  首先，房龄会影响二手房的估值。而估值直接决定了你二手房能贷款多少。那些评估机构在对房屋进行估值的时候，参考选项就有土地使用年限。住宅房使用年限为固定的70年，房龄越大，土地使用年限越少，对其评估价值则越低。
  但有一点值得提醒购房者的是，房产证和土地使用权证都不能准确反映出房屋的建造时间。因为房产证上的时间，也只能展示出业主实际取得该房产权的时间。如果该业主买的也是二手房，那可能已经转手两至三次了，很明显这日期是不对的。因为房证展现的是末位买房者的时间，你所看到的这本房产证上记载的时间，可能已经多出了房屋原本的建成时间。
  土地使用权证上体现的截止日期，虽然可以算出房屋是何时拥有土地使用权的。但建楼和土地权也不是同一时间，开发商拿到地后不是马上就有现成的房屋，而是需要建房和销售的。土地使用年限是从开发商拿地算起的，房龄是从交房开始算的。而动作比较慢的开发商，拿地时间和房屋建完的时间可以相隔十年。
  而如果你想贷款购买二手房，该房房龄超过30年，大多数银行已经不会放贷了，所以一定要注意这类情况发生的可能性。
  其次，房龄越大，银行能给你贷款的时间就越短。通常情况下，二手房贷款时间要考虑三个要素：房龄、贷款人年龄和规定的年限。哪个要素时间短，就按照哪个要素的时间来定。
  2、房屋保值
  因为房屋过于老旧，旧小区的绿化也不是很好，房屋过老，管道老旧，墙体裂缝，门窗锈坏，上下水容易堵塞。这些都在无形中增加你的成本，也会影响房屋的价值。
  还有就是愿意买旧房的用户一般是看中了房屋地段，大多位于繁华地带，周边配套设施完善，处于交通便利、繁华商业区地带。目前的房价已经是非常高的了，很少能再激发周边新的配套设施，或小区的大改造，致使房屋价格再次上升。
  老龄房屋再次出售也是非常困难的，不利于转手买卖。
  3、土地使用年限
  上面已经简单提到土地使用年限的情况，要想查阅你将要购房的准确年龄，可以到房产管理部门查档。无论是单位房还是商品房，都会在相应的产权部门有详细记录，那才是精准的房龄。
  而房龄越大说明土地使用权的年限也在减少，这就代表你的购房成本也在增加。这一点是大多数人所不知道的，购老房者一定要注意哦。
  房产权到期后，是需要你续费还是继续使用或承担土地使用费，都没有政策出台，一切都是未知。
  所以，购买二手房并要贷款的用户，房龄是一个不可忽视的问题。一定要查清再决定购买。

  查看全文↓ 2018-08-23 15:31:54
• 131****1988

  1、房龄与贷款
  首先，房龄会影响二手房的评估。而买二手房终能贷多少款，是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子，土地使用年限会相应的缩短，这样会影响对房屋的评估。
  土地使用年限是从开发商拿地开始算起的，房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的，两者相差时间甚至有超过10年的，也就是说房龄20年，有可能土地使用年限已超过30年。而如果房龄超过30年，那就只有个别银行能贷款给你了。
  其次，房龄越大，你能贷款的年限就越短。一般来讲，二手房的贷款年限要看三个因素：房龄、贷款人年龄以及规定的高年限。通过这三大因素算出来的贷款年限，取短的。二手房的话，商贷年限为50年减去房龄（各银行有差异）；砖混结构公积金贷款年限为47减去房龄；钢混结构公积金贷款年限为57减去房龄。
  2、房龄与成本
  房龄大意味着有效使用年限的缩短，这就意味着购房成本的提升。同时，房龄太大的话，房屋维修费用相应增加，物业的维护成本也会大增。房子太老，管道老旧，很容易发生上下水不通的问题。买二手房
  3、房龄与土地
  目前住宅的土地使用年限为70年。如果二手房房龄较大，说明其土地使用年限就相应缩短了，甚至很快就到期了。
  4、房龄与质量
  房子和人一样，都有寿命。住宅的结构、质量决定房屋的自然寿命。房屋在使用过程中，会受到一定的磨损。二手房房龄越老，房屋的磨损也就越大，房屋剩余的寿命也就越短，在居住一定年限后，可能就会变为危房，不能住人。
  5、房龄与装修
  房龄越老，受到的磨损就越多，出现的问题也就越多，因此，就需要对房屋进行修缮。进行房屋维修时，需要耗费一定的资金。通常来说，房龄越老，房屋的维修费用也就越高。
  老旧二手房重新装修就面临着很多问题，例如隐蔽工程的检测，主要检查吊顶内的供水、空调、通风等各种设施的管道、线路、设备是否已做密闭试验及电器绝缘、电阻测试，连接是否牢固，做法是否符合要求，是否已做好防火处理。
  6、房龄与居住
  现在新建的房子，在户型的设计和园林的规划方面，都比较新颖、人性化；物业管理也比较完善。而一些房龄比较老的房子，小区的环境比较差、车位不足、物业管理方面相对不完善，居住的舒适度大大降低。

  查看全文↓ 2018-08-23 15:31:17

相关问题

• 问 想了解下二手房买卖需要注意哪些问题？
  答

  1、要选正规的中介购房者应选择有工商营业执照、声誉较好、放心靠谱的正规中介公司。在网络非常发达的今天，可上网搜索了解这家公司的口碑、以往有无纠纷。2、要确认房屋面积房屋面积包括建筑面积和使用面积。产权证上一般标明的是建筑面积，但可能存在很大的误差。**保险的办法就是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，然后除以得房率，就可以获得比较真实的房屋面积了。部分房改房因为种种历史原因，造成它的产权登记面积和实际面积有很大的出入，所以建议购买房改房的时候要问清楚。3、要了解房屋是否出租实地查看房屋，也是了解房屋本身是否存在租赁情况或者存在其他纠纷的机会。如果房屋正在出租，承租人对出卖的房屋有优先购买权，卖方应征询承租人的意见，看承租人是否购买。在同等条件下，承租人有优先购买权。法律上有买卖不破租赁的规则。如果出售的房屋正在租赁，在房屋出售后，房屋租赁合同继续有效。买方如果不了解房屋的租赁情况，可能发生购买了房屋，但自己无法入住或使用的情况。因此，如果遇到正在出租的房屋，买方**稳妥的办法就是，要求卖方先解除与承租人的租赁合同，妥善解决租赁合同，再签订买卖合同。4、要了解原业主卖房目的买二手房必须要格外注意原房主的卖房目的，尤其是一些明显低于市场价的房屋，可能另有隐情。若是等到入住后才知道实情，那么心情必定会受到影响，所以小编建议购房者在购房前多向物业、邻居等多方询问。5、要了解物业缴费情况购房者要了解房屋的物业相关费用（如水电气、物业管理、采暖、有线电视等）缴纳情况，在合同中对物业相关费用的接续时限作出明确约定。6、要了解房屋是否存在其他纠纷在买卖合同中，也应当要求卖方保证房屋不存在产权纠纷和其他纠纷，如有纠纷，卖方应承担一定的违约责任，确保买方利益不受损失。7、车位问题一定要理清楚现在的私家车越来越多，停车位也就显得格外重要了。没有停车场和车库的小区往往看起来乱七八糟，车辆摆放成了大问题，不仅不美观，还给生活带来了极大的不便，所以购买二手房的时候要尽量选择有停车位或者车库的。

  全部5个回答>
• 问 我想了解下二手房卖房技巧有哪些呢？
  答

  购买二手房小技巧：1、准备一个手机号。专门是用于留给房产中介及网上咨询用，因为中介与中介的信息是互通的，到时买好房子后别的人其实并不知道，还会一如既往的打，省去麻烦。2、了解政策，做好预算。要注意的是，近一二年，中介挂出来的价格，十有八九都是上家的到手家，自己做预算时要考虑除房价以外的钱都是自己出的部分，比如上下家的中介费，契税，上家不满五年要收差价税等。3、无论是网上咨询还是自己去中介问房子时，一上来先问这套房子有没有（核实一下这套房子有还是没有）。4、去看房子时，带上尺子。自己量一下实用面积，别听中介瞎忽悠。5、商量好房价后，签意向书之前记得看一下中介的营业执照，在签意向书时，记得写清煤气及维修基金过户等想要写清的细节，还有就是付款明细及贷款数额，还有就是记得查看房产证原件及查看房子的产调等。6、贷款一般要准备的东西，通常中介会说的，不过**好先准备一样东西，就是刻一个私章，贷款时会用到。7、记得要求少付上家二万块钱，等的户口迁入（或上家户口迁出）后再付（防止因上家户口不走所造成的麻烦）。这个可以写进合同或意向书里（因为过户手续办好后，房产证通常要一段时间后才能办好拿到）。

  全部4个回答>
• 问 想了解下买卖二手房需要注意什么事项？
  答

  　　二手房要注意些什么　　1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。　　2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。　　3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。　　4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。　　5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、**的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。　　6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。　　7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。　　8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。　　9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。

  全部5个回答>
• 问 农村的二手房买卖中，应注意哪些问题？
  答

  其实对于关农村的房屋买卖尚没有明确的法律规定。由于农村村民所建的房屋占用的土地属于农民集体所有的土地，没有所有权只有使用权，不得买卖不得继承，但根据地随房屋规定，只要购买了房屋的所有权，地基地使用权也就归你使用，但你应办理手续。为减少不必要的麻烦，你应事先征得当地集体组织的同意为好。买卖房屋和转让地基时要弄清楚卖方所建造的房屋是否拥有土地使用证和房屋的产权，**好请人公正以避免发生纠纷，当然房屋的质量、周边环境等因素也要考虑，因为农村和城市不一样，产生纠纷由于没有明确的法律规定，解决争议就比较麻烦。

• 问 我想了解下二手房交房时应注意什么,请问有几个要点?
  答

  1，确定房子的产权是否清晰 2，在购房合同中约定好细节（包含个人资料，到款时间，交付时间等） 3，约定其他的关注的细节

  全部5个回答>