房子交易过程中,**需要注意的问题是什么？

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• 157****0728

  1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
  
  （1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  
  （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  
  （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  
  （4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
  
  （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  
  （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
  
  （7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
  
  （8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
  
  2、二手房交易十项注意
  
  （1.）房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  
  （2.）房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  
  （4）.土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  
  （5.）市政规划是否影响
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  
  （6）.福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  
  （7.）单位房屋是否侵权
  一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
  
  （8）物管费用是否拖欠
  有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  
  （9）.中介公司是否违规
  有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
  
  （10.）合同约定是否明确
  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
  
  3、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人
  
  首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。
  
  以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。
  
  传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易
  
  交易费用 流程 交易费用 流程
  
  ●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费
  ●其它费用 通过中介公司办理，手续繁琐 ●按房屋交易金额的2.5‰收取手续费
  ●申请贷款所缴纳的**款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理
  

  查看全文↓ 2018-09-02 14:58:59
• 131****2777

  二手房买卖应该注意的问题:
  一、一定要核实产权是否完整、可靠。有没有抵押、共有人等，注意产权证上的房生是否与卖房人是同一个人，以确认产公的完整性；搞清楚是成本价房还是经济适用房；一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权证的真实性。
  二、要弄清楚房屋的面积、结构、装修状况。要确认房屋的准确面积，包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；要核实产权证上标注的面积与实际面积是否相符；要观察房屋的内部结构、户型是否合理。
  三、考察房屋的市政配套、物业管理水平。水电气的费用发何收取，三表是否到户，物业提供物业等。
  四、了解房屋历史与领居里的关系，要了解该房屋是哪一年盖的，还有多长的时间的土地使用年限，哪些人住过，是何背景何种用途；是否久管理公司的费用以及水、电、煤气费用。
  五、要通过市场比较判断该房屋的实际，可通过比较房屋的价值，也可以委托评估机构进行评估，要弄清该房屋以后能否做二手房按揭贷款。
  六、必须经过国家房管部门（房交所）办理产权变更手续，才算作真正完成过户
  七、找双方信得过的中介公司完成**后的房屋和产权交按手续，交清房款。
  

  查看全文↓ 2018-09-02 14:58:38
• 151****3386

  随着房地产二三级市场的日渐繁荣，二手房买卖等房产交易也越来越频繁。俗话说“买的不如卖的精”，虽然消费者在进行房产交易时小心翼翼，但由于房产交易本身程序比较复杂，仍不免会有疏漏，给不法中介钻了空子，轻则吃亏上当，重则房财两失，这样的例子近几年时有发生。那么在二手房的交易过程中，应该注意哪些细节呢？
  　　细节一：需要警惕的差价问题
  　　二手房买卖中的差价问题一般是指不法中介打着“现金收房”或“房屋代理”的形式，以欺上瞒下的方式压低卖方的售价，抬高购方的买价，暗箱操作，**终达到吃取高额非法差价的目的。
  　　对于差价问题，我们建议，交易时买卖双方一定要见面，谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》以达成交易。若急于售房套现而选择“现金收房”的形式，可以选择由大型中介公司推出的“无差价现金收房”业务，以保障卖方利益**大化。
  　　鑫尊置地的宗旨就是“透明交易，不吃差价”，尊重客户，为的就是保证买卖双方的利益，使交易安全顺利的完成。鑫尊置地本着上述宗旨得到了买卖双方和同行业高度赞誉，荣获了“零投诉放心中介”称号。
  　　细节二：注意交易过程中的未知问题
  　　二手房买卖中的交易过程中的未知问题一般指买卖双方签订《房屋买卖合同》后，交由中介公司办理的过户、办证问题时，不知进行到哪一步，下一步是什么，不知什么时候该办下一步，什么时候拿房产证。对于交易过行种一些未知的问题，中介公司应该及时、有效地通知买卖双方,这样便能对办理进程中的未知问题一目了然。
  　　鑫尊置地的服务追求完美，所以我们的服务力求周到，细致；我们更加专业，所以从开始为客户服务的那一刻起，我们就**大限度得为客户规避风险，想客户所想不到的，做客户所期望不到的；我们拥有责任，所以我们并不视交易结束为服务的结束。服务无止境，能想到的就力求做到；暂时想不到的，将来想到了也一定力求做到。
  　　细节三：关于费用明细问题
  　　二手房买卖中的费用明细问题一般指中介公司只与买卖双方签订买卖的相关合同，而不明确告之相关收费的费用明细。
  　　对于费用明细问题，我们建议，在签订二手房购买合同时，一定要将中介公司收取的费用及需要向相关部门交纳的费用了解清楚，索要收费单据。买卖双方要见面，明确买卖双方购房价格与售房价格是否相同，避免中介公司从中渔利而使买卖双方蒙受损失。
  　　细节四：中介筛选问题
  　　二手房的买卖过程中，另外还有一项关键的问题，是选择有资质的大企业，对中介公司的合同一定要仔细审核，约定好双方的权利义务关系。您可以在北京市的建委网站等政府机构查询相关中介公司的资质，尽量选择名声大，信誉好的公司，同时在看房时要上门咨询考察，不要急于表态，可以随着看房的进行来选择公司。
  

  查看全文↓ 2018-09-02 14:58:31

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  一、买方应该注意的事项1、核实卖方身份买二手房的第一步就需要做到底事情就是核实与你交易的人的身份，他到底是不是房屋的主人，他的房产证上名字和身份证上的名字是不是同一个等等，好还是到房产交易查询一下房屋的权属情况。2、核实户口情况在签订房屋买卖合同之前，一定要先了解一下房屋内的户口状况，了解房屋是不是已经有户口，房屋的户口有没有被迁出，如果没有，打算什么时候迁出，好留下一部分房款等到户口迁出后再支付。3、核实费用结清问题交房时，不仅要查看房屋内的设施是否与合同约定的一致，还要了解水电煤、物业管理费、有线电视、电话费等费用的结清情况，看看卖家有没有将这些费用都结清，否则一旦交完房，这些费用都将由买方自己承担。二、卖方应该注意的事项1、注意明确委托方式和期限卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售，这时要记得除了明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限才可以。2、注意谨慎收取定金中介公司找到客户后会同卖方议价，如果卖方接受购买条件，则从中介处签收定金，一些中介公司可能会要求保管定金，卖方对此要慎重。3、注意签约细节签约时卖方要记得将房屋的状况如实告知买方，要提供“三项证明”，比如房屋共有人同意出售的证明等，还有就是将交易流程与房款支付挂钩，确保在房屋过户前后可以拿到房款。4、注意避免违约责任交房和过户是卖方的两大义务，也需买方，如果买方不，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任，而且在签署合同时就要明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。另外，一定要注、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。

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