有谁知道，买农村的房子怎么买卖合法？

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• 134****5221

  现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门针对农村房屋买卖的法律、法规和规章基本没有，因此我们只能根据相关法律规定寻找依据。根据2007年10月1 日开始实施的《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而在《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”由此可知，该法并未禁止农村房屋的买卖和出租。
  一、我国的《土地管理法》第六十二条仅规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。这一条规定的目的在于禁止村民多占宅基地，以免农村土地过多地被用于宅基地，从而保证耕地的数量不至于减少。该规定不是禁止或限制村民转让其宅基地。
  二、从法律关系来说，农村私房系农民个人的合法财产，国家保护个人的房屋所有权，所有权人有合法的处分权。①房屋所有权不能离开土地使用权而单独转移，如果以宅基地使用权禁止转让为由而否定房屋所有权转让，不仅剥夺了房屋所有权人的民事权利，而且将导致由集体收回宅基地使用权因房屋的存在而受到阻却的结果。因此当农村私房转让后，其宅基地使用权也应一并转让给受让人。②当农村私房转让后只要受让人不改变房屋的用途而一直用作生活居住，那么改变的仅是房屋所有权主体，房屋的用途仍未改变，从而也不会引起宅基地设立目的的变更，因此宅基地使用权归属于受让人。③《村镇建房用地管理条例》、《江苏省土地管理条例》将农村私房的购房人限定在本村或经批准回乡落户定居的无宅基地或其已有宅基地少于当地标准的范围内，并且须经有权机关批准，不满足上述条件，买卖合同应认定无效。但《江苏省土地管理条例》属地方性法规，且是在合同法颁布实行后制定的，根据合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定来看，不能据此认定合同无效。④法律、法规并未禁止农村私房的转让，因此农村私房转让后，其宅基地使用权是允许进行变更登记的。⑤转让人将房屋转让给受让人后，也有义务将宅基地的使用利益归属于受让人。
  

  查看全文↓ 2018-09-20 23:05:16
• 143****7168

  宅基地上的房屋可以在本村村民之间买卖。不能卖给非农户口人员。
  　　1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》一文中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
  　　《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。
  　　农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。
  　　1、集体经济组织内部成员又分三种具体情况：
  　　一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准;
  　　二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准;
  　　三是已在集体经济组织落户，但尚没有分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对上列第二种情况，村民如再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的，也不应得到批准。至于第三种情况，则可依法申请建房用地。
  　　2、如果是集体经济组织以外的成员，会出现两种情况：
  　　(1)城镇居民。根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
  　　(2)本集体经济组织以外的农民。根据国家土地管理法的相关规定，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此，本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购买方。
  

  查看全文↓ 2018-09-20 23:05:07
• 154****6232

  您好，在我国，国有土地和集体土地集体都只能出让土地使用权，不能买卖土地所有权。而集体土地使用权只能在村集体成员内部流转，因为您也是村集体成员，所以您购买该土地的使用权是被法律承认的。只需要您能够拿出当初的买卖协议合同等证明，法律会给您公证的判决的。
  

  查看全文↓ 2018-09-20 23:04:58

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  问：在我老家这边，近年来兴起了私下土地转让买卖，而且所有的手续只有私下签订的协议。这种行为在法律的基础是怎么看的，合不合法?答：农村土地私下转让，签订的买卖协议合同没有法律效力。依据如下：根据《农村土地承包经营权流转管理办法》(1)第十一条规定， 承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案;以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。《**高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(2)第十三条规定，承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。

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• 问 有谁知道在农村买卖土地合法吗？
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  土地转让不合法。根据《中华人民共和国土地管理》第二条：(1)中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。(2)何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。(3)国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。

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• 问 哪位知道买农村的房子怎么买卖合法？
  答

  一、我国的《土地管理法》第六十二条仅规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。这一条规定的目的在于禁止村民多占宅基地，以免农村土地过多地被用于宅基地，从而保证耕地的数量不至于减少。该规定不是禁止或限制村民转让其宅基地。二、从法律关系来说，农村私房系农民个人的合法财产，国家保护个人的房屋所有权，所有权人有合法的处分权。①房屋所有权不能离开土地使用权而单独转移，如果以宅基地使用权禁止转让为由而否定房屋所有权转让，不仅剥夺了房屋所有权人的民事权利，而且将导致由集体收回宅基地使用权因房屋的存在而受到阻却的结果。因此当农村私房转让后，其宅基地使用权也应一并转让给受让人。②当农村私房转让后只要受让人不改变房屋的用途而一直用作生活居住，那么改变的仅是房屋所有权主体，房屋的用途仍未改变，从而也不会引起宅基地设立目的的变更，因此宅基地使用权归属于受让人。③《村镇建房用地管理条例》、《江苏省土地管理条例》将农村私房的购房人限定在本村或经批准回乡落户定居的无宅基地或其已有宅基地少于当地标准的范围内，并且须经有权机关批准，不满足上述条件，买卖合同应认定无效。但《江苏省土地管理条例》属地方性法规，且是在合同法颁布实行后制定的，根据合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定来看，不能据此认定合同无效。④法律、法规并未禁止农村私房的转让，因此农村私房转让后，其宅基地使用权是允许进行变更登记的。⑤转让人将房屋转让给受让人后，也有义务将宅基地的使用利益归属于受让人。

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• 问 农村村民土地之间买卖，是合法的吗？有谁知道，谢谢！
  答

  根据《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》规定：“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。 将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。”另外根据《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”本村村民之间的交易需符合法律法规。但要注意土地管理法规定一户只能有一处宅基地，出售后重新申请不予批准。具体问下村委会。希望对你有帮助

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