开发商预售房抵押贷款如何办理呢？

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• 132****1683

  开发商不可以预售而未售的商品房办理抵押权，现实中开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
  预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
  《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”、《房屋登记办法》第六十八条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。“

  查看全文↓ 2018-10-17 17:40:43
• 131****3221

  开发商将房子抵押给银行借款人如果有足够的还款能力还能办理个人贷款，银行无抵押个人贷款需要有稳定的还款来源和良好的征信信息；
  办理银行贷款需要准备资料：
  1.有效身份证件；
  2.常住户口证明或有效居住证明，及固定住所证明；
  3.婚姻状况证明；
  4.银行流水；
  5.收入证明或个人资产状况证明；
  6.征信报告；
  7.贷款用途使用计划或声明；
  8.银行要求提供的其他资料。
  银行贷款需要的条件：
  （1）年满18年周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有 效的居民身份证明，银行贷款要求贷款人年龄一般在18-60岁之间；
  （2）有稳定合法收入，有还款付息能力；
  （3）有良好的征信；
  （4）贷款银行要求的其他条件。
  无抵押贷款办理的程序一般分为三个步骤：
  (1)客户递交基本信息资料，包括工作单位和联系电话。
  (2)放贷银行或公司核查客户的信用信息，包括客户的信用级别是否有违法记录，针对个体户和中小企业，还需调查其企业经营状况。
  (3)放贷单位工作人员与客户签约，并在**短时间内实现放款。

  查看全文↓ 2018-10-17 17:40:35
• 132****6149

  预售合同是不能做贷款的，必须要有房本做贷款。
  申请贷款业务的条件：
  1、年龄在18-65周岁的自然人；
  2、借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁；
  3、具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力；
  4、征信良好，无不良记录；
  5、银行规定的其他条件。

  查看全文↓ 2018-10-17 17:40:28

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• 问  如何查找开发商的预售房被抵押？应该怎么办理呢？
  答

  开发商搞“在建工程抵押借款”后，就已经在交易中心办理了抵押登记。在它取得预售证准备卖期房时，一定会先通知银行，将即将卖出的房号告诉银行，由银行出面去交易中心办理相关房屋的抵押撤销手续，这样交易中心才能受理这些期房的买卖合同。因为期房抵押未解除前不可重复再抵押，所以若银行不知道开卖或不同意去撤销原抵押，则开发商是卖不成房的——标志是，《预售合同》备案做不成。　　 所以，咱们可以反向推断：签约后，若在合理期间内办不了合同备案，购房人可以怀疑开发商这事没办，有问题，可以立即追究、维权。 懂了这道理，并及时采取措施，优先偿债之虑，就不会再发生。

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• 问  如何查找开发商的预售房被抵押？应该怎么办理呢？
  答

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• 问 预售商品房抵押贷款可以吗? 如何查询开发商预售房产是否存在抵押贷款
  答

  全款买的房子，你的购房合同效力已经不及两证了，因为在没有交情放款之前你是拿不到两证的，所以你办不了抵押，因此在办理按揭贷款时用你的被见证过的购房合同办理抵押，从而获得贷款。可是现在你已经付了全款了，那就必须是两证办理！

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• 问 预售房如何办理抵押? 房屋预售合同能够办理抵押贷款吗
  答

  我于两年前买了一套商品房，但是直到今天我仍然无法拿到房屋产权证，原来发展商早已把整幢楼抵押出去了。照理说，我买了该所房屋，这所房屋的产权就应该属于我，发展商没有道理把我的房子作为抵押物，而只有我自己才可以抵押我自己的房产。为了讨回公道，也为了保护购房者的利益，我和住在这幢楼里的全体居民准备起诉发展商。■点评：大家都知道，房地产开发是一个需要大批资金支持的产业，光靠发展商自己是无法完成整个开发项目的。因此一般来说，发展商都会想办法取得金融机构的支持，而要想从银行处得到支持，发展商需要采用各种方式取得金融机构的信任，以获得贷款，从而顺利完成房地产项目的开发。例如，发展商通常会用自己的土地使用权、在建项目、竣工的房地产项目等向金融机构进行抵押，从而获得贷款。如果已经抵押的项目在销售出去之前已经解除抵押权，就不存在法律问题，这是第一种情况；但如果已经抵押出去的房产在卖出去以后仍然不能解除抵押手续，或是发展商将刚刚销售出去的房产又进行擅自抵押，就出现了法律问题，这是第二种情况。第一种情况是，原来发展商为了筹措资金，将其在建项目抵押给银行，在抵押期间虽然已将抵押房屋销售出去，但长期不解除抵押手续；第二种情况是发展商在将房产预售给购房人后，在购房人尚未领取房屋产权证之前，将已售出的房屋又抵押给金融机构。由于发展商的这种抵押行为，使得购房人不能够及时办理产权过户手续，同时又使购房人已购的房产在权利上受到威胁。如果发展商未按借款合同按期向金融机构还款，金融机构（抵押权人）要求主张或行使抵押权时，购房人的权益就有可能受到侵害，或至少购房人会被卷入一场关于房产权利的纷争之中，这种情况会使购房人糊里糊涂地陷入一场无谓的法律诉讼之中。因此，可以说发展商的这种做法有意或无意中对购房人构成了侵权。为避免上述风险的发生，购房人在与发展商签订购房买卖合同之前要弄清，你所要购买的房子是否被发展商进行了抵押，发展商是否将已经抵押的房产解除了抵押。根据你的来信分析，情况应该属于发展商将已预售给你的房产擅自抵押了出去，你现在的唯一办法就是提起诉讼，要求发展商承担责任

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• 问 我如何查找开发商的预售房有没有被抵押
  答

  如果还是购房合同，可以查看上面的备案号，自己直接到房产网上就可以查，如果有产权证了，按查询要求输入相应的编号也能查到

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